Lorsque vous décidez d'investir dans l'immobilier sur le statut LMNP en résidences gérées, vous bénéficiez de plusieurs avantages non négligeables. Découvrons-les ensemble.
Une gestion de la résidence déléguée
Si vous avez choisi d'
investir en lmnp en résidences gérés, vous devez savoir que ce statut vous donne la possibilité de confier la gestion du bien à un exploitant. En effet, dans le cadre de résidences gérées, une société appelée « gestionnaire » ou « exploitant » assure le fonctionnement de la résidence et son remplissage selon le type de résidence.
À ce titre, l'investisseur signe avec l'exploitant un bail commercial de 9 ans tacitement renouvelables. À la suite de ce bail commercial, l'exploitant assure tous les risques locatifs habituellement pris par un propriétaire. Il s'agit de la recherche et la mise en place de locataire, l'encaissement des loyers, l'entretien et la gestion des réparations.
L'exploitant est ensuite tenu de reverser un loyer même si le logement est inoccupé. Pour ce qui est du propriétaire, il ne prendra en charge que le renouvellement du mobilier, la taxe foncière ou les gros travaux (article 606 du Code civil). La gestion locative étant déléguée à un gestionnaire ayant l'expertise qu'il faut, la valorisation de l'actif immobilier est maintenue dans le temps.
Une fiscalité avantageuse
En tant qu'investisseur, si vous avez le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, vous pouvez profiter du mécanisme de l'amortissement réputé différé. En d'autres termes, les revenus locatifs ne sont pas considérés comme revenus fonciers. Ils sont plutôt imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) soit au Micro-BIC, soit au régime réel simplifié.
Si vous choisissez le régime réel simplifié, vous pouvez amortir comptablement le montant de votre investissement avec le mobilier et le déduire du revenu imposable. Souvent, avec cet amortissement, l'investisseur ne paie plus les impôts liés à son investissement pendant de nombreuses années. En retour, cela augmente grandement sa rentabilité.
Par contre, si vous optez pour le régime Micro Bic, vous bénéficiez de la part de l'administration fiscale d'un abattement fiscal de 50 % sur vos revenus locatifs. À titre illustratif, si par an le revenu locatif déclaré est de 10.000 euros, 50 % seront déduits. C'est seulement aux 5000 euros restants que sera appliqué le montant de vos impôts et charges sociales.
Une récupération de la TVA
Si vous achetez un bien, vous avez la possibilité de récupérer sous 6 mois en général la TVA qui est comprise dans le prix d'acquisition du bien. Autrement dit, il est possible de récupérer la TVA de 20 % sur votre investissement. Toutefois, cette possibilité de récupération de la TVA n'est ouverte que si les conditions prévues à cet effet sont respectées :
- Un logement qui doit être considéré comme neuf ou avoir été achevé il y a moins de 5 ans et qui n'a jamais été acheté auparavant,
- Un logement qui doit proposer au moins 3 des 4 services para-hôteliers à savoir accueil, service d'entretien, petit-déjeuner, blanchisserie,
- Un logement qui doit être géré par un gestionnaire de résidence qui soumet la location à la TVA, avec un contrat de bail de 9 ans,
- Une interdiction de revendre son bien avant un délai de 20 ans,
- Une rentabilité attractive.
Généralement, la rentabilité nette de frais de gestion est comprise entre 4 et 5 % du montant HT de l'investissement. L'investisseur a également la possibilité de bénéficier sous certaines conditions d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 11 % du montant investi dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.
Tout ceci montre qu'un investissement dans un LMNP en résidences gérées offre une bonne rentabilité comparée à l'immobilier traditionnel. Même si investir dans une résidence gérée en LMNP n'est pas l'investissement le plus connu du grand public, il constitue tout de même l'un des meilleurs investissements immobiliers.
Une augmentation de votre patrimoine
Investir dans un LMNP en résidences gérées vous permettra d'acquérir un parc immobilier sans aucune contrainte. Vous pouvez ainsi faire fructifier votre patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit immobilier en toute sérénité. Cela se justifie par le fait que vos revenus locatifs sont définis au préalable dans le contrat de bail qui vous lie au gestionnaire. Ainsi, durant toute la période du bail les revenus sont sécurisés.
Une protection contre l'inflation
Sur le long terme, les revenus immobiliers oscillent au rythme de l'inflation. Les revenus que vous percevez seront indexés sur l'inflation. Avec un bail commercial indexé et des indexations non plafonnées, vous pouvez vous protéger contre l'inflation.
Un marché de l'occasion dynamique
Les résidences gérées constituent un marché profond et liquide. Elles sont prisées par les investisseurs sur le marché secondaire, car elles leur permettent de bénéficier de revenus immédiats. Le deuxième investisseur pourra également jouir de la même fiscalité que le premier investisseur. Pendant une longue durée, le nouvel acheteur pourra bénéficier de revenus peu fiscalisés. Ce qui fait que le marché est porteur.
Pour que votre investissement dans un LMNP en résidences gérées soit un succès, vous devez prendre en compte quelques critères fondamentaux.
Bien choisir son emplacement
Le premier facteur à considérer lors d'un investissement LMNP en résidences gérées reste la localisation de votre bien. En effet, l'emplacement est le facteur clé qui impacte le plus le prix d'un bien et sa demande locative. Pour cela, lors de vos recherches il est recommandé de choisir une zone proche des services, activités professionnelles et culturelles, transports, etc.
C'est le lieu où se situe le bien qui garantira à l'exploitant une location aisée et pérenne de votre logement. De plus, le fait que le bien se situe dans un bon emplacement assurera la stabilité du gestionnaire. Cela permettra également à ce dernier d'envisager tranquillement la revente, en sachant que les prochains acquéreurs pourront également bénéficier des avantages fiscaux du LMNP.
Bien choisir son gestionnaire
La gestion du bien est une solution clé en main qui vous permet de bénéficier de nombreux avantages. Cependant, pour profiter de ces atouts, il faut que le gestionnaire choisi soit fiable. La réussite de votre investissement dépend grandement de son expertise. Vous ne devez pas vous fier aux inconnus qui ne maîtrisent pas les ficelles du métier.
Ayez plutôt recours à des experts qui sélectionnent les sociétés d'exploitation les plus renommées. Il est important de faire un bon choix d'exploitant.
Bien définir les conditions du bail
La signature du bail commercial avec l'exploitant est l'une des étapes primordiales lors d'un investissement dans un LMNP en résidences gérées. Avant toute signature, vous devez avoir une parfaite compréhension de sa teneur et son impact financier. Il sera donc judicieux de se faire conseiller lors de la signature afin d'éviter toute mauvaise surprise.
Le bail comporte les règles de l'investissement pour les années à venir, il n'est donc pas envisageable de faire des erreurs. De plus, vous ne devez pas vous éloigner de votre objectif qui est d'obtenir une rentabilité stable.
Pour connaître la rentabilité de votre investissement, il faut faire un calcul qui consiste à diviser le ratio du loyer brut par le montant d'acquisition FAI (Frais d'Agence Inclus). En pratique, cette approche est la plus utilisée par les investisseurs pour savoir si un investissement LMNP est plus attractif qu'un autre moyen de placement.
Néanmoins, il est important de rappeler qu'elle sera objective à condition que le loyer numéraire du logement LMNP corresponde exactement au prix du marché.
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