Que savoir de la fiscalité en tant que LMNP ?

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Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique aux particuliers qui mettent en location un logement neuf ou ancien contenant des meubles et équipements. Les investisseurs qui choisissent ce statut bénéficient d'importants avantages en matière de fiscalité. Découvrez tout ce qu'il y a à savoir concernant la fiscalité associée au statut de LMNP et ses avantages.

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Que savoir de la fiscalité en tant que LMNP ?

Ce qu'il faut savoir sur le système fiscal LMNP

La fiscalité est l'un des plus gros atouts du statut de loueur en meublé non professionnel. Elle dépend toutefois du choix du régime d'imposition que fait le propriétaire du bien immobilier loué. En effet, deux choix de régimes d'imposition s'imposent aux particuliers qui mettent en location leur bien meublé. Il s'agit du régime réel et du régime forfaitaire (micro-BIC).

Le régime réel en LMNP

Le régime réel est une option fiscale qui peut être choisie par le loueur non professionnel en début d'activité. Ce régime fiscal s'applique automatiquement et obligatoirement en LMNP lorsque les revenus locatifs dépassent le plafond de 77 700 euros par an ou 188 700 euros en ce qui concerne les meublés de tourisme. Si les loyers sont inférieurs à cette limite et que le bailleur souhaite opter librement pour ce régime, il est préférable pour lui de se faire accompagner par un expert-comptable. Celui-ci se chargera d'assurer sa comptabilité LMNP tout au long de son activité d'investisseur en LMNP afin de lui faciliter la tâche. Le régime réel permet au propriétaire du bien loué de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement de son bien ainsi que toute une série de charges, notamment :

- la taxe foncière,
- les frais de syndic et les dépenses pour la gestion,
- les honoraires de l'expert-comptable choisi,
- les intérêts d'emprunt,
- les frais de notaire…
Le régime réel est très souvent une option fiscalement avantageuse notamment grâce à la possibilité de pouvoir déduire l'amortissement du bien immobilier (même si ce bien est ancien) et ses charges.

Le régime forfaitaire micro-BIC en LMNP

Le régime micro-BIC permet au propriétaire du bien meublé mis en location de bénéficier d'un abattement de 50 % sur ses recettes locatives. Cela signifie qu'il ne sera imposé que sur la moitié du total de ses revenus locatifs. Il faut préciser qu'aucune déduction n'est possible avec ce type de régime fiscal.

Tous les loyers perçus, les charges incombant au propriétaire et celles que paye le locataire doivent être déclarés. L'imposition au régime forfaitaire se fait lorsque les revenus locatifs ne sont pas supérieurs à la limite de 77 700 euros fixés pour un bail meublé classique. Pour une location en meublé touristique, l'imposition au régime micro-BIC se fait lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas la somme de 188 700 euros. De plus, l'abattement n'est plus de 50 % dans ce cas, mais plutôt de 71 %.

Fiscalité LMNP : qui peut bénéficier des avantages fiscaux de ce statut ?

Pour profiter des avantages fiscaux liés au statut de LMNP, il faut être propriétaire d'une maison ou d'un appartement meublé et louer son bien meublé. Les personnes qui possèdent un logement étudiant et qui veulent mettre ce bien en location peuvent également bénéficier des avantages fiscaux de la LMNP. La location de son bien immobilier en tant que loueur en meublé expatrié donne aussi droit aux avantages fiscaux du statut LMNP. Les règles de fiscalité en LMNP ne changent pas pour les locataires qui veulent sous-louer une maison ou un appartement meublé. Tout comme les propriétaires de biens meublés mis en location, ces locataires seront aussi imposés dans la catégorie BIC.

Comment tenir une comptabilité irréprochable ?

Les obligations en matière de comptabilité en location meublée non professionnelle varient selon que le particulier est imposé en régime réel ou régime micro-BIC. Pour le calcul de ses revenus imposables, le propriétaire d'un bien en location meublé non professionnel qui relève du régime réel n'est pas obligé de tenir une comptabilité LMNP. Cela est justifié par le fait que l'administration fiscale applique automatiquement les 50 % ou 71 % d'abattement sur les revenus locatifs lors de la déclaration de revenus.

Le propriétaire d'un bien en LMNP imposé en régime réel doit tenir une comptabilité qui prendra en compte les recettes et les dépenses annuelles telles que les encaissements, les factures, les quittances… Il doit tenir un registre des amortissements et des immobilisations, établir un bilan comptable et produire un compte de résultat. Le particulier doit déposer chaque année une déclaration de résultat de son dernier exercice avec la liasse fiscale au service des impôts des entreprises. Cependant, la tenue d'une comptabilité LMNP et la réalisation des déclarations annuelles sont des tâches fastidieuses, complexes et chronophages.

Ainsi, l'aide d'un expert-comptable sera précieuse pour le loueur en meublé non professionnel. Cela lui permettra non seulement de se décharger de cette tâche compliquée, mais aussi d'éviter les erreurs. Le risque de contrôle fiscal est plus important pour les loueurs en meublé non professionnel qui tiennent eux-mêmes leur comptabilité, car les erreurs sont plus fréquentes dans ces cas. De plus, des erreurs dans la comptabilité peuvent entraîner un redressement fiscal, ce qui reviendra plus cher pour le loueur. Il est donc important de solliciter les services d'un expert-comptable pour avoir une comptabilité irréprochable.

Conseils pour réussir en tant qu'investisseur LMNP

La première étape pour réussir son investissement en LMNP est de bien choisir le bien à louer et son emplacement. Pour cela, il est conseillé de prendre du recul pour étudier les caractéristiques du logement et les attractivités du quartier dans lequel il se trouve. Il est également nécessaire de bien étudier le marché locatif de la zone avant de se lancer dans la location de son logement meublé. Il serait aussi intéressant pour le loueur en meublé non professionnel de signer un bail commercial qui le lie avec le gestionnaire du bien.

Le bail commercial est, en effet, un atout majeur pour les investisseurs en LMNP. Il permet de protéger le loueur pendant toute la période que durera le contrat signé et lui garantir le versement de ses loyers. De plus, les loueurs en meublé non professionnel déclarent leurs revenus locatifs au micro-BIC par défaut. Cependant, l'investisseur LMNP peut opter pour une déclaration des charges en réel dès le début de son activité pour amortir ces dernières.

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