Temps de lecture : 8 minute(s) - | Mis à jour le
10-04-2025 11:12 | Publié le
10-04-2025 10:24
Qu'est-ce que le LMNP ?
Le
Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un
statut fiscal permettant à un particulier de
louer un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Pour y accéder, certaines conditions doivent être respectées :
- Le bien doit être
loué meublé, c’est-à-dire équipé d’un mobilier permettant au locataire d’y vivre immédiatement.
- Les recettes locatives annuelles doivent
être inférieures à 23 000 €, ou
représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. - Le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel.
Pourquoi est-ce intéressant ? Comme le mentionne le site spécialisé
https://www.lmnp-gouv.org/ le LMNP permet d’opter pour le
régime réel, qui autorise l’
amortissement du bien, des meubles et des frais, réduisant ainsi significativement l’imposition sur les loyers.
Ce statut convient parfaitement aux investisseurs qui souhaitent :
- Percevoir des
revenus complémentaires peu fiscalisés ;
- Conserver une gestion
personnelle et simplifiée de leur bien ;
- Louer des
biens à forte rentabilité, comme les logements étudiants, les résidences de services ou les petites surfaces urbaines.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est souvent utilisée dans une logique de gestion patrimoniale ou de transmission familiale.
Les principales caractéristiques de la SCI :
- Elle est constituée d’au moins deux associés, souvent membres d’une même famille ou partenaires d’affaires.
- Elle peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), chaque régime ayant des conséquences fiscales spécifiques.
- La SCI détient le bien, et les associés détiennent des parts sociales, ce qui facilite les transmissions progressives.
Pourquoi choisir une SCI ?
Ce montage est particulièrement pertinent pour :
- Investir à plusieurs de manière structurée ;
- Préparer une succession en limitant les droits de mutation ;
- Gérer un patrimoine immobilier important avec une souplesse statutaire.
Bon à savoir : Peut-on cumuler LMNP et SCI ?
Oui, mais avec des restrictions importantes. Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ne peut pas légalement pratiquer la location meublée de manière habituelle sans perdre sa transparence fiscale. Pour louer meublé via une SCI, il faut souvent opter pour l’IS, ce qui change profondément la fiscalité applicable.
Les grands critères de comparaison entre LMNP et SCI
Pour bien choisir entre LMNP et SCI, il est essentiel d’analyser les deux options à travers les prismes les plus importants de l’investissement locatif : fiscalité, transmission, gestion administrative, et souplesse d’usage. Voici un comparatif point par point.
Fiscalité : le nerf de la guerre
LMNP : une fiscalité allégée grâce à l’amortissement
Le LMNP permet de choisir entre deux régimes fiscaux :
- Micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (jusqu’à 77 700 € de revenus) pour les meublés classiques et les meublés de tourisme classés. Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement est de 30% avec un plafond de revenus fixé à 15 000€ depuis 2025.
- Régime réel qui donne la possibilité d’amortir le bien (hors terrain) ainsi que les meubles, et de déduire les frais réels tels que les frais de notaire, les travaux, les frais de comptabilité… Le cumul des amortissements et des charges déductibles permet souvent de générer des revenus locatifs non imposés pendant plusieurs années.
Idéal pour les investisseurs en quête de rentabilité optimisée à court et moyen terme.
SCI à l’IR ou à l’IS : des logiques très différentes
- SCI à l’IR (impôt sur le revenu) : les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés, au prorata de leurs parts. Les charges sont déductibles, mais l’amortissement n’est pas autorisé.
- SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) : l’amortissement devient possible, les bénéfices sont taxés à 15 % (jusqu’à 42 500 €), puis à 25 %. Mais attention à la double imposition en cas de redistribution des dividendes.L’IS peut être avantageux si vous réinvestissez les bénéfices ou si vous visez le long terme.
Transmission et gestion du patrimoine
SCI : la reine de la transmission familiale
Grâce à la souplesse des statuts et à la possibilité de donner progressivement des parts sociales, la SCI permet d’organiser la transmission d’un patrimoine immobilier de manière optimisée sur le plan fiscal.
LMNP : une transmission plus rigide
Le bien est détenu en nom propre. La transmission s’effectue via la succession classique, sans mécanisme de donation progressive. En revanche, elle peut être adaptée à un investissement ponctuel, sans volonté de gestion en commun.
La SCI est à privilégier en cas de stratégie patrimoniale sur plusieurs générations.
Comptabilité et obligations administratives
LMNP : des démarches accessibles
- Régime micro-BIC : déclarations simplifiées.
- Régime réel : nécessité de tenir une comptabilité, souvent avec l’aide d’un expert-comptable, mais sans lourdeur excessive.
SCI : des obligations plus lourdes, surtout à l’IS
- Tenue d’une comptabilité rigoureuse obligatoire.
- Dépôt des comptes annuels si soumise à l’IS.
- Constitution, statuts, assemblées générales, etc.
Le LMNP est plus souple pour les particuliers souhaitant limiter la paperasse.
Souplesse juridique et gestion locative
LMNP : adapté à la location meublée de courte ou moyenne durée
- Bail meublé plus souple qu’un bail vide (1 an ou 9 mois pour les étudiants).
- Possibilité de louer en location saisonnière sous certaines conditions.
SCI : plus de contrôle sur la gestion, mais moins de flexibilité avec l’IR
- En SCI à l’IR, la location meublée est considérée comme une activité commerciale ? risques fiscaux.
- En SCI à l’IS, plus de liberté pour louer meublé, mais avec des contraintes fiscales spécifiques.Le LMNP est plus adapté aux investisseurs cherchant de la flexibilité dans la gestion locative.
LMNP ou SCI : que choisir selon votre profil d'investisseur ?
Vous investissez seul, en nom propre : LMNP, simplicité et rentabilitéSi vous souhaitez acheter un bien seul, sans associer d’autres membres de votre famille ou partenaires, le statut LMNP est souvent la meilleure option. Pourquoi ?
- Moins de démarches juridiques : pas de statuts à rédiger, pas de formalités complexes.
- Fiscalité très avantageuse avec l’amortissement des charges et du bien.
- Idéal pour les biens meublés à fort rendement (studios, résidences étudiantes, location saisonnière).
Recommandé si vous débutez dans l’investissement locatif et souhaitez générer des revenus complémentaires avec un minimum de gestion administrative.
Vous investissez en couple ou en famille : la SCI pour organiser la copropriété
Vous achetez à deux, entre amis ou en famille ? La SCI permet de structurer l’achat et la gestion du bien :
- Chaque membre détient des parts sociales proportionnelles à son apport.
- Les règles de fonctionnement sont personnalisables dans les statuts (prise de décisions, pouvoirs du gérant, etc.).
- En cas de séparation ou de décès, la gestion des parts est simplifiée par rapport à une indivision classique.Recommandé si vous souhaitez co-investir et anticiper d’éventuelles évolutions personnelles ou familiales.
Vous cherchez une rentabilité maximale à court/moyen terme : LMNP au régime réel
L’un des gros avantages du LMNP est de permettre, via le régime réel, une optimisation fiscale puissante :
- Grâce à l’amortissement, vos revenus locatifs peuvent être non imposés pendant plusieurs années.
- Idéal pour des biens meublés récents ou en résidences de services.
- Intéressant si vous avez besoin de rembourser un crédit rapidement ou augmenter vos revenus nets.Recommandé si vous ciblez la rentabilité immédiate sans vocation patrimoniale familiale.
Vous avez une vision patrimoniale et long terme : la SCI comme outil de transmission
Si votre objectif est de constituer un patrimoine immobilier durable à transmettre à vos enfants ou de le faire fructifier en famille, la SCI est l’outil idéal :
- Transmission progressive par donation de parts sociales, avec un abattement fiscal tous les 15 ans.
- Possibilité de définir dans les statuts les modalités de gestion et de transmission.
- Choix stratégique du régime fiscal (IR ou IS) selon votre projet.
Recommandé si vous préparez une stratégie de transmission ou souhaitez gérer un parc immobilier en structure professionnelle.
Peut-on cumuler LMNP et SCI ? Ce qu’il faut savoir
Le piège de la SCI à l’IR avec location meublée
Par défaut, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) est une société transparente fiscalement. Cela signifie que ses revenus sont imposés directement entre les mains des associés. Mais dès que la SCI commence à louer un bien meublé de façon habituelle, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale, ce qui fait perdre son régime fiscal avantageux.
Conséquences :
- La SCI devient imposable à l’IS automatiquement, même sans option volontaire.
- En cas de contrôle fiscal, des rappels d’impôt et des pénalités peuvent être appliqués rétroactivement.
En résumé : vous ne pouvez pas faire du LMNP dans une SCI à l’IR sans risque fiscal.
SCI à l’IS : une alternative pour louer meublé légalement
Si vous souhaitez louer un bien meublé via une SCI, il faut opter volontairement pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette solution permet de :
- Louer meublé en toute légalité ;
- Amortir le bien comme en LMNP réel ;
- Déduire un grand nombre de charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…).
Mais attention :
- En cas de revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements) ? risque de plus-value imposable importante.
- Une double imposition peut s’appliquer si les bénéfices sont distribués (IS + IR sur les dividendes).
À retenir : La SCI à l’IS peut imiter certains avantages du LMNP, mais elle implique une gestion plus complexe et une vision long terme obligatoire.
Peut-on cumuler SCI et LMNP dans un patrimoine global ?
Oui, mais il faut séparer les régimes. Par exemple :
- Détenir un bien en LMNP en nom propre ;
- Et un autre bien via une SCI pour la gestion à plusieurs ou la transmission.
Ce type de montage permet de bénéficier des avantages respectifs sans créer de conflit fiscal. Il est toutefois vivement recommandé d’être accompagné par un expert-comptable ou un conseiller patrimonial.
Cas particulier : LMNP dans une SCI familiale, attention à l’indivision
Certains investisseurs créent une SCI avec leurs enfants pour anticiper la transmission, tout en souhaitant louer meublé. Dans ce cas :
- Il faut impérativement opter pour l’IS dès la création ;
- Et bien encadrer la gérance et la répartition des parts.
- Une mauvaise structuration peut entraîner des litiges familiaux ou des requalifications fiscales.
Conclusion
Plutôt LMNP ou SCI ? Il n’existe pas de réponse universelle, mais une vérité s’impose : le bon choix dépend de votre situation, de vos objectifs et de votre horizon d’investissement.
Le LMNP séduit par sa simplicité, sa souplesse et sa fiscalité avantageuse à court terme, idéale pour générer des revenus complémentaires. À l’inverse, la SCI s’impose comme un véritable outil de stratégie patrimoniale, taillé pour l’investissement à plusieurs, la transmission familiale ou la gestion d’un parc immobilier structuré.
Si vous visez la rentabilité immédiate, que vous investissez seul et que vous souhaitez minimiser la gestion administrative, le LMNP est un excellent point de départ.
Si vous projetez une vision long terme, une co-gestion familiale ou une anticipation successorale, la SCI – notamment à l’IS – offre un cadre solide et adaptable.
