Investissement locatif : comment réussir son premier achat

Tous les appartements et autres logements ne se prêtent pas forcément à l'investissement locatif. Les acheteurs doivent donc éviter les achats « coup de cœur » et faire au contraire leur choix selon des critères objectifs.

Le marché locatif existe-t-il pour ce type de biens dans la ville ou le quartier concerné ? L'emplacement est-il intéressant pour les locataires potentiels (proximité des transports, des commerces, des universités...) ? Le logement est-il suffisamment fonctionnel et pratique (présence de rangements, cuisine aménagée...) ?

Dans la majorité des cas, les emplacements les plus intéressants vont être ceux à proximité du centre-ville, et la typologie reine reste les appartements de taille réduite (studio, T2). Les biens les plus prisés des locataires sont également propres et fonctionnels. Ainsi, il est préférable d'acquérir
- Soit un logement en bon état et louable immédiatement,
- Soit un logement nécessitant des travaux. Ceux-ci vont permettre de négocier le prix et parfois de bénéficier d'une réduction d'impôt en déduisant les charges. Leur coût peut être directement intégré à la demande de financement.

Lorsque vient le moment d'investir, les choses ne sont pas toujours simples. Trouver le bien immobilier idéal pour un investissement peut être fastidieux, car la démarche reste différente de celle de l'acquisition d'une résidence principale. D'autant que la réglementation se complexifie et peut être source de pièges. Par exemple, les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est étiqueté F ou G sont désormais interdits à la location.

Estimer le potentiel locatif, la rentabilité du bien puis négocier le prix et trouver le financement... Une partie des acquéreurs préfère déléguer ces tâches à des professionnels pour les aiguiller dans leurs choix.

Certains acteurs proposent ainsi des offres clé en main, comme Beanstock qui vous forme et vous accompagne tout au long de votre investissement locatif.

C'est également le cas dans l'immobilier neuf. Certains promoteurs proposent des logements assortis d'un mandat de gestion, parfois éligibles à une loi de défiscalisation comme le Pinel. Néanmoins, le neuf reste cher et les rentabilités basses. Les prix ont tendance à s'envoler sous le coup des normes environnementales de plus en plus contraignantes et des prix des matières premières. En parallèle, l'écart de loyer avec les logements déjà construits est faible, voire inexistant.

Ainsi, lors d'un premier investissement, le choix de la plupart des acquéreurs se porte sur un logement ancien. Là encore, il est possible de trouver des offres spéciales investisseurs clés en main. Les logements sont ici proposés sous l'angle de l'investissement : qualité des emplacements, estimation du rendement annuel, travaux nécessaires...

Certains acteurs vont jusqu'à accompagner le client dans l'acquisition, notamment pour trouver le crédit, puis dans la réalisation des éventuels travaux de rénovation puis la gestion locative. L'investissement est ainsi accompagné de bout en bout, prenant en charge la mise en location du logement, la rédaction du bail, les états des lieux d'entrée et de sortie, le quittancement des loyers et les éventuelles demandes des locataires en cours de bail.