Estimer sa maison : pourquoi déléguer à un professionnel

Des raisons multiples à l'estimation

Plusieurs objectifs peuvent mener à vouloir procéder à l'estimation d'une maison. Le premier motif, et bien évidemment le plus courant, est le fait de porter un projet de vente. Mais beaucoup d'autres raisons peuvent pousser les particuliers à vouloir connaître la valeur de leur bien immobilier.

C'est notamment le cas lors de la renégociation d'un crédit immobilier. Lorsque les particuliers souhaitent changer de banque afin d'obtenir des conditions financières plus avantageuse, le nouvel établissement voudra s'assurer que le montant qu'il va financer est bien conforme à la valeur réelle du bien. Il demandera un papier officiel émanant d'un professionnel reconnu comme pouvant mener des estimations fiables.

Des estimations peuvent aussi être requises dans le cadre de l'établissement de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si cette démarche n'est pas obligatoire, elle assure au contribuable une certaine sécurité vis-à-vis du fisc quant à l'évaluation du bien déclaré.

Cela peut aussi être le cas dans le cadre d'une succession, que ce soit pour évaluer les droits relatifs à la transmission du bien ou à son évaluation dans le patrimoine des héritiers. Un cas de figure similaire peut se présenter lors d'un divorce, lorsque les époux qui se séparent doivent évaluer leur bien avant le partage.

Enfin, ne négligeons pas la curiosité, certains particuliers appréciant tout naturellement évaluer le patrimoine qu'ils ont acquis après quelques années.

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Évaluer sa maison par soi-même : un exercice difficile

Bien que faire estimer sa maison par une agence immobilière soit normalement gratuit, beaucoup de particuliers tentent d'évaluer eux-mêmes le prix de leur bien. Pour pouvoir réaliser une estimation proche de celle d'un professionnel, il est nécessaire d'étudier le marché alentour. C'est un exercice difficile pour les maisons, puisque de nombreuses caractéristiques entrent en jeu.

Les éléments à prendre en compte sont bien évidemment la surface habitable, l'état général du bien, mais également de nombreux détails qui peuvent grandement jouer sur le prix. Parmi eux, on peut citer le nombre de pièces annexes et le potentiel de développement (sous-sol, buanderie, combles aménageables ou non...), la surface du jardin, le nombre de places de garage ou de parking, le vis-à-vis, les potentiels droits à construction résiduels, le bruit, les travaux de remise en état nécessaire...

Des éléments techniques sont aussi à prendre en compte, comme le mode de chauffage et l'isolation globale de la maison, ce qui amène à une estimation des consommations énergétiques annuelles. Cet élément est de plus en plus important : une mauvaise notation peut entraîner une baisse de la valeur du bien.

À moins de procéder à une étude minutieuse du marché, l'exercice est assez difficile pour plusieurs raisons. D'une part, les particuliers ne peuvent évaluer leurs biens qu'en comparant les prix de maisons similaires mises en vente dans la même zone. Or, ces prix ne tiennent bien souvent pas compte de la négociation effectuée par les acheteurs, et sont pour la plupart affichés frais d'agence inclus. D'autre part, les caractéristiques des biens en vente peuvent être soit très différentes, soit inconnues. Pour se rendre réellement compte, il faudrait visiter chaque maison. Enfin, il existe souvent une part émotionnelle : il n'est pas rare que les particuliers surévaluent leur bien car ils y sont attachés et y ont de nombreux souvenirs.

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L'intérêt de solliciter un professionnel pour faire une estimation

Les personnes les mieux placées pour évaluer un bien sont les professionnels de l'immobilier situés à proximité. Tous les jours, ils traitent des transactions immobilières sur des maisons dotées de caractéristiques diverses dans la même zone géographique. Le contact qu'ils ont à la fois avec les acheteurs et les vendeurs, ainsi que le recul qu'ils ont sur les négociations leur permet d'évaluer rapidement une fourchette de prix en fonction des caractéristiques de la maison.

Pour réaliser leur estimation, ils vont bien entendu prendre en compte leurs expériences du marché et les prix des biens similaires qui se sont vendus récemment dans leur secteur, mais aussi les demandes des acheteurs actuels. Par exemple, ils pourront savoir si les acheteurs du moment valorisent ou non une véranda, un grand terrain, ou si la présence de combles aménageables est un plus pour la valorisation.

Une estimation menée par un agent immobilier est donc fiable, et un écrit de sa part peut faire foi auprès de différents organismes tels que les banques lors de la renégociation d'un crédit ou les services des impôts.

Si le prix donné paraît surévalué ou au contraire sous-évalué, rien n'empêche de demander à un autre agent immobilier du même secteur d'effectuer une autre estimation. Ces deux fourchettes de prix donneront une idée assez précise de la valeur à laquelle la maison pourrait être vendue.

Néanmoins, rares sont les agents immobiliers qui prennent en compte le potentiel constructible du terrain. Or, la vente à un promoteur peut être beaucoup plus lucrative. Cette évaluation est très technique puisqu'elle suppose d'estimer les droits à construire en fonction du PLU et le prix de vente de biens neufs.