Copropriété : comment éviter de payer pour vos voisins ?
Vivre en copropriété implique des charges communes, mais certains propriétaires se retrouvent parfois à payer pour leurs voisins. Factures impayées, travaux mal répartis ou abus de certains copropriétaires : ces situations peuvent vite devenir problématiques. Comment se prémunir contre ces dérives et s’assurer de ne payer que sa part ? En comprenant les mécanismes de répartition des charges et en adoptant les bons réflexes, il est possible d’éviter ces désagréments. Décryptage des solutions pour une gestion plus juste et équitable de votre copropriété.
Comprendre la répartition des charges
Avant de
contester une dépense, il est essentiel de comprendre comment les charges sont réparties au sein de votre copropriété.
Les critères de distribution : ce que la législation énonce.
La répartition des frais dépend des règles de la copropriété qui, généralement, différencient deux catégories de charges :
1. Les frais généraux. Ceux-ci comprennent les dépenses liées à la maintenance et à la gestion des parties communes (ascenseur, éclairage, nettoyage par une entreprise, etc.). Ces frais sont répartis en fonction des quotités de chaque copropriétaire.
2. Les charges extraordinaires. Ceux-ci désignent les équipements et les services utilisés de manière inégale par les copropriétaires (comme l'ascenseur et le chauffage collectif). Par ex, un résident qui habite au rez-de-chaussée ne paiera pas pour l’entretien de l’ascenseur. Ces charges sont réparties en fonction de l'utilité que chaque lot en tire.
Si ces règles ne sont pas suivies à la lettre par les parties concernées, l'un des copropriétaires peut contester une répartition qu'il juge inéquitable devant les instances judiciaires compétentes.
Que faire si un voisin ne paie pas ses charges ?
Dans le cadre du paiement des charges de copropriété, il peut arriver que des copropriétaires ne paient pas leur dû, qu’ils en aient les moyens ou pas. Les conséquences peuvent être lourdes pour la copropriété, car ce sont les autres copropriétaires qui peuvent se retrouver à l’avancer les frais.
Pour éviter cette situation :
- Surveillez les comptes lors des assemblées générales (AG) et demandez un état des impayés.
- Assurez-vous que le syndic agit rapidement, en relançant le copropriétaire défaillant et en engageant une procédure si nécessaire.
- Privilégiez un syndic réactif, qui met en place un suivi efficace des paiements.
Si les impayés ne sont pas résolus, la copropriété peut demander l’inscription d’une hypothèque sur le lot concerné pour sécuriser le remboursement.
Comment éviter de payer des charges indues ?
Certains copropriétaires découvrent parfois qu’ils paient pour des dépenses qui ne les concernent pas directement. Voici comment s’en prémunir.
Vérifier la conformité du règlement de copropriété
Certains règlements contiennent des erreurs ou des clauses obsolètes qui conduisent à des répartitions injustes. Par exemple, un propriétaire en rez-de-chaussée ne devrait pas payer l’ascenseur s’il n’y a pas accès.
Faites vérifier votre règlement par un
professionnel du droit immobilier si vous suspectez une anomalie. Une modification peut être votée en AG à la
double majorité de l’article 26 de la loi de 1965.
Contester une décision de l’assemblée générale
Si une décision d’AG vous semble abusive ou contraire au règlement, vous avez
2 mois après la réception du procès-verbal pour la contester en justice.
Exemples de motifs de contestation :- Une charge répartie sans respecter les tantièmes.- Des travaux votés sans votre accord alors qu’ils concernent uniquement certains lots.- Une dépense excessive ou mal justifiée.
Vous n’êtes pas d’accord avec une décision prise en assemblée générale ? Il est possible de consulter un médiateur, puis un avocat spécialisé en droit de la copropriété, pour évaluer si votre demande est recevable. Se prémunir contre une mauvaise gestion du syndic
Un syndic inefficace ou malhonnête peut entraîner des surcoûts pour les copropriétaires. Pour éviter de payer trop cher :
- Vérifiez le contrat du syndic, notamment les frais annexes.
- Comparez les prestations avec celles d’autres syndics pour identifier d’éventuels abus.
- N’hésitez pas à proposer un changement de syndic si la gestion actuelle est insatisfaisante.
- Un syndic bénévole ou un syndic en ligne peut être une alternative intéressante pour réduire les coûts de gestion.
Comment anticiper et agir collectivement ?
Une bonne organisation collective permet de limiter les risques et d’assurer une gestion équitable des charges.
Suivre de près la gestion de la copropriété
Ne laissez pas la gestion aux seules mains du syndic. En tant que copropriétaire, il est de votre devoir de participer activement à l'ensemble des assemblées générales et de voter le budget des copropriétaires en conséquence.
De plus, saviez-vous que vous aviez le droit de demander l'accès au compte de l'assemblée générale ? Chaque copropriétaire a un droit de regard pour vérifier que les dépenses respectent les décisions prises en assemblée générale.
Enfin, si vous souhaitez avoir un rôle plus important au sein de votre copropriété, rien ne vous empêche de candidater pour intégrer le conseil syndical.
Autre solution envisageable : passez par un syndic en ligne ! Ces solutions en ligne vous permettent de gérer votre syndic à Lyon, Paris, Marseille, Nantes, etc. sans prise de tête. La gestion de syndic en ligne se charge pour vous de la tenue et du compte rendu de l’AG, ainsi que la tenue administrative, juridique et comptable de votre syndic.S'informer et sensibiliser les autres copropriétaires
Beaucoup de copropriétaires ne connaissent pas leurs droits et obligations. Sensibiliser vos voisins permet d’améliorer la transparence et d’éviter les conflits.
- Organisez des réunions informelles pour échanger sur les dépenses et les problèmes récurrents.
- Informez-vous sur vos droits via des associations de copropriétaires.
- N’hésitez pas à faire appel à un médiateur en cas de litige persistant.
- Voter des provisions adaptées pour éviter les mauvaises surprises
Une trésorerie bien gérée permet d’éviter les appels de fonds imprévus. Lors des AG, assurez-vous que la copropriété constitue un fond de travaux suffisant, conformément à la loi ALUR ; anticipe les grosses dépenses (ravalement, toiture…) en votant des provisions régulières.
Une copropriété bien gérée limite le risque de charges exceptionnelles et assure une meilleure répartition des coûts.
Que retenir pour éviter de payer pour vos voisins copropriétaires ?
Même si vous mettez en place toutes les mesures que nous avons énoncées ci-dessus, il n'est pas rare qu'un copropriétaire ne soit pas en mesure de payer les charges. Avant de prendre des mesures telles que la saisie par hypothèque, passez par un médiateur et contactez le copropriétaire pour trouver une solution à l'amiable.
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