Pour faire une bonne affaire, il faut avoir toutes les garanties que le bien immobilier acheté est en bonne forme et que son état est en conformité avec le prix demandé par le vendeur. Pour cela, le dossier du diagnostic immobilier du bien à acheter offre de nombreuses informations pratiques.
Le diagnostic immobilier, un examen détaillé du local commercial
L'esthétique d'un local commercial n'est pas un indicateur fiable de son état réel. L'évaluation de l'état des systèmes de gaz, d'électricité et de plomberie n'est pas aisée. Il en est de même pour la présence de molécules nocives comme le plomb et l'amiante. Il faut par conséquent l'expertise d'un professionnel. C'est la raison pour laquelle la loi oblige les vendeurs de locaux commerciaux à faire appel à un expert en diagnostic immobilier et à ensuite communiquer toutes les informations du rapport qui leur sera remis à l'acheteur.
Étant donné l'importance d'un diagnostic immobilier, le porteur de projet ne doit donc jamais hésiter à demander le DDT (dossier de diagnostic technique) et à examiner minutieusement son contenu. Il évite ainsi d'avoir à faire face plus tard à des vices cachés.
Les diagnostics obligatoires pour les locaux commerciaux en France
Le dossier de diagnostic technique immobilier (DDT) pour les locaux commerciaux est composé de 5 constats obligatoires :
- le diagnostic de performance énergétique,
- le diagnostic amiante,
- le diagnostic de l'état des risques et pollutions (ERP),
- le diagnostic termites,
- le diagnostic loi Carrez.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit figurer dans tous les dossiers réalisés pour la mise en vente (les annonces d'agences immobilières par exemple). Cette règle est valable même dans le cas d'un DPE vierge. Il s'accompagne toujours de la mesure loi Carrez. Sa durée de validité est de 10 ans.
Le diagnostic amiante est exigé pour la location et la vente des locaux commerciaux dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997. Il permet de vérifier la présence de matériaux amiantés et l'état de leur conservation. Les résultats de ce diagnostic doivent être fournis lors de la signature du compromis de vente et de la signature de l'acte de vente notarié. Lorsque l'amiante n'a pas été détecté, la validité du diagnostic est illimitée. Elle est en revanche de 3 ans en cas de présence de matériaux amiantés (sur la toiture par exemple). Les diagnostics amiante réalisés avant 2013 ne sont pas valables et doivent être repris.
Le diagnostic termites concerne uniquement la vente d'un bien immobilier commercial situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être. Il faut aller à la préfecture ou à la mairie pour savoir si le local commercial mis en vente nécessite un diagnostic termite. La durée de validité de ce dernier est de 6 mois.
Le diagnostic de l'état des risques et pollutions (ERP) a une durée de validité de 6 mois. Enfin, le diagnostic loi Carrez est nécessaire quand la superficie à louer est supérieure à 8 m². Il permet d'attester la surface plancher d'un bien. Cette dernière est la surface privative du local après qu'on ait déduit les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les fenêtres… Le diagnostic loi Carrez est valable sur une durée illimitée lorsqu'il n'y a pas ultérieurement de travaux importants.
« Les murs » désignent le local dans lequel un commerçant exploite son fonds de commerce. Il peut arriver que le commerçant soit en même temps le propriétaire des locaux commerciaux à vendre. Dans ce cas, il a le choix entre la vente des murs accompagnés du fonds de commerce ou des locaux uniquement. On parle de murs occupés lorsqu'il y a la présence d'un bail commercial ou d'un fonds de commerce. Dans ce cas, l'acheteur ne prend pas réellement possession du bien, mais encaisse les loyers du locataire en place.
Les murs occupés sont le rêve de tout investisseur. Il n'est pas nécessaire de réaliser des travaux d'aménagement ou de rechercher un locataire. De plus, le bail commercial acquis par l'acheteur dans ce contrat sécurise son investissement et lui permet d'obtenir facilement un prêt auprès de ses partenaires financiers. Les murs occupés sont cependant plus chers et les offres sont rares.
Dans le cas des murs libres, l'acquéreur achète un local neuf ou « nu » dont le vendeur est propriétaire. Il va ensuite réaliser des travaux d'aménagement pour y exercer ses activités ou le louer à un commerçant. Avec ce type d'investissement, l'acheteur ne rentabilise pas automatiquement. Il doit attendre la fin des travaux et trouver son futur locataire avant d'encaisser les loyers. De plus, rien ne garantit qu'il obtiendra le loyer prévisionnel après les négociations avec le locataire.
L'emprunt est la solution la plus fréquente. Il peut financer partiellement ou totalement le projet. Dans le cas d'une SCI, le prêt sert à acheter le local commercial et les échéances d'emprunt seront payées par les loyers. Pour faciliter la procédure, il est conseillé de faire appel à un courtier en financement. Cet expert met au service de l'acquéreur son carnet d'adresses pour constituer un dossier de demande de crédit solide, avec les meilleures garanties. Il est ainsi plus facile d'avoir un crédit avec lequel les options de remboursement sont flexibles et adaptées à la rentabilité du projet.
Financer l'achat d'un local commercial sur fonds propres est une autre option intéressante. L'avantage est que cette solution n'endette pas plus l'entreprise. La situation financière et le plan de développement de l'acheteur seront les facteurs qui détermineront le choix du moyen de financement.
Le notaire immobilier est incontournable dans le processus d'achat d'un local commercial. Il se charge de rédiger et d'authentifier les actes. Cependant, c'est également un expert qui connaît très bien le marché immobilier. Il peut donc offrir à l'acheteur des conseils précieux et un accompagnement sur mesure pour trouver le bien qui lui convient. En dehors des situations de signature sous seing privé, le notaire peut intervenir dès la signature de l'avant-contrat. Son expertise peut cependant l'amener à jouer le rôle de négociateur immobilier. Dans ce rôle-conseil pour le vendeur, il s'occupe de tâches comme la recherche du bien immobilier, la négociation du prix d'achat…
Pour l'achat d'un local commercial, l'acquéreur doit prévoir les frais de notaire en dehors du prix d'achat. Ces frais équivalent à 2 à 8 % du prix d'achat.
Ainsi, l'achat d'un local commercial s'accompagne de différentes démarches qui s'avèrent indispensables. Parmi elles, la réalisation des diagnostics immobiliers est primordiale afin d'être sûr d'acheter un local qui n'a aucun vice caché.
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