Piégés par un investissement en Thaïlande, des épargnants risquent de tout perdre

Du rêve au cauchemar

Pour quelques dizaines de milliers d'euros, le promoteur norvégien New Nordic Group (NNG) proposait d'investir en Thaïlande. Les acquéreurs étaient censés devenir propriétaires d'appartements situés dans des complexes hôteliers haut de gamme, destinés à être loués à des touristes chinois et russes. Rentabilité promise : entre 6 et 10% par an. L'investissement était accompagné d'une possibilité de « cashback » et le promoteur s'engageait à racheter les lots 10 à 30% plus cher au bout de quelques années.

Mais à partir de mars 2020, le rêve tourne au cauchemar. Le tourisme mondial est paralysé. Les visiteurs manquent à l'appel en Thaïlande comme ailleurs, et le promoteur annonce des difficultés liées à la crise sanitaire. Les investisseurs ne sont plus payés. Ceux dont les appartements n'ont pas encore été achevés constatent que les chantiers n'avancent plus.

Quelques mois plus tard, en janvier 2021, New Nordic Group dépose le bilan. Le 31 mai prochain, la justice thaïlandaise doit se prononcer sur la faillite définitive de la société ou sur la mise en place d'un plan de redressement. En première ligne, les créanciers ne sont pas sûrs qu'ils reverront un jour leur argent.

Sauf que dans le cas présent, les créanciers sont les personnes qui ont investi chez NNG. Une partie d'entre eux, qui ont acheté leur futur appartement sur plans, a déjà versé l'intégralité du prix avant le démarrage de la construction. Un procédé strictement interdit en France, mais pas en Thaïlande. Si la société fait faillite, les épargnants pourront difficilement revoir leur argent.

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Une faillite annoncée ?

La dette de la société norvégienne pourrait s'élever à environ 500 millions d'euros selon Macaire Dejardin, cité par le journal Le Parisien et qui fédère l'Association de Défense des Droits des Victimes de New Nordic. « Officiellement, le Covid-19 est responsable de nos maux. Mais la vérité est que nous faisons face à des escrocs », explique-t-il.

Selon les informations du journal, les investisseurs ont découvert que la société NNG « n'avait plus que 400.000 euros en caisse au 30 juin 2020 et que le fondateur Kurt Svendheim s'était octroyé un prêt de près de 100 millions d'euros sur les fonds de l'entreprise ». Une information d'autant plus troublante que l'homme d'affaires est déjà connu pour être à l'origine de plusieurs projets d'investissement immobilier au Brésil et en Bulgarie, qui ont fait faillite en 2008 au détriment de particuliers investisseurs et d'une banque. A l'époque, la faute avait été jetée sur la crise financière qui s'était déclenchée quelques mois auparavant.

Kurt Svendheim a commencé ses activités immobilières en Thaïlande en 2009, en rachetant la société Nordic. En France, 4 sociétés commercialisaient ses produits d'investissement immobilier : Company Vauban, Thai Property Group, Thai Property Promotion et Osiris. L'offre a séduit de nombreux investisseurs, notamment Français de métropole, de Polynésie, de Nouvelle-Calédonie et de l'Ile de la Réunion. Forte de ses succès, NNG acquiert des terrains à Bali, aux Philippines et au Cambodge à partir de 2016, et se présente comme « le groupe immobilier la plus forte croissance en Asie du Sud-Est ».

Des centaines d'appartements sont vendus. Selon les propos d'un agent immobilier rapportés par Le Petit Journal, pendant 10 ans le promoteur paie « rubis sur l'ongle ». « J'avais un appartement à Pattaya qui marchait très bien, je ne me suis pas méfiée, on en a acheté un autre, j'ai même embarqué mon frère dans cette affaire », explique une investisseuse.

Mais si l'on en croit les discussions datant de 2013 et 2018 sur les forums Le Routard et Devenir-rentier.fr, la réputation du promoteur n'était pas aussi bonne que ce que ses plaquettes commerciales le laissaient croire. Certains Internautes avait déjà quelques doutes sur la fiabilité du modèle.

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Des investisseurs qui ont peut-être tout perdu

Le schéma de New Nordic Group cachait-il en réalité une pyramide de Ponzi, ce procédé qui consiste à payer les intérêts des premiers investisseurs avec l'argent versé par les nouveaux ? Difficile de le savoir. En tous cas, selon les informations du Petit journal, certains chantiers se seraient arrêtés dès octobre 2019, bien avant la crise du Covid. « À l'époque, il s'agissait d'un problème avec le constructeur », confie une épargnante qui a investi en Thaïlande à Samui.

Le média raconte comment un autre investisseur, retraité de la fonction publique, a investi toutes ses économies, soit 170.000 euros, pour devenir propriétaire de deux appartements qui étaient destinés à être loués à des vacanciers avec une rentabilité de 10 % par an. Financé par un crédit à la consommation, dont le taux est généralement beaucoup plus élevé que celui d'un crédit immobilier classique, il continue de rembourser sa banque alors que NNG ne verse plus rien depuis des mois.

Zinfos974, média réunionnais, présente les déboires d'une investisseuse à qui NNG doit 106.000 euros. Ayant investi 96.000 euros en 2018, elle a perçu un cashbak de 10% jusqu'en avril 2020, avant que les paiements ne cessent totalement.

Comme eux, quelques centaines d'épargnants Français pourraient être mis en difficultés par NNG. Le plus souvent des personnes qui souhaitaient investir dans l'immobilier pour améliorer leur retraite présente ou future. Ceux qui en font partie sont invités à contacter le collectif créé par des victimes, présent sur Facebook et sur le site https://justice-newnordicgroup.com/.

Investir dans l'immobilier à l'étranger : comment éviter les pièges ?

L'audience du 31 mai, qui doit éventuellement prononcer la faillite de New Nordic Group, se déroulera vraisemblablement sans son dirigeant. Certaines sources indiquent que Kurt Svendheim a quitté la Thaïlande. Il pourrait malgré tout continuer à proposer des projets d'investissement immobilier dans le monde sous une autre enseigne, notamment en Afrique et en Amérique du Sud. Les épargnants doivent donc se montrer particulièrement prudents.

Ce qui est en train de se produire avec NNG n'est, hélas, ni le premier ni le dernier cas dans lequel des épargnants risquent de perdre leur capital dans un investissement immobilier. Les investissements à l'étranger sont, en la matière, particulièrement sensibles.

Plusieurs éléments doivent éveiller les soupçons des épargnants :

- Le rendement : en immobilier comme pour tout produit financier, un rendement élevé est souvent synonyme de risque élevé. Parfois, il cache même une escroquerie, notamment lorsqu'il est présenté comme garanti.

- Le lieu : investir à l'étranger implique d'être soumis au droit du pays en question. Or, les lois ne sont pas identiques d'un pays à l'autre. En Thaïlande par exemple, un étranger ne peut devenir propriétaire que dans les condominiums qui disposent d'une licence. Tous les autres biens immobiliers sont réservés aux locaux, mais il existe un droit de jouissance qui peut être attribué pour une durée de 30 renouvelable.
La meilleure façon de réussir son investissement est de connaître les lieux, le marché, et de pouvoir se rendre sur place pour visiter, découvrir le quartier et se mettre à la place de ses futures locataires. Investir à l'étranger signifie trop souvent « payer sans voir », ce qui est généralement très risqué.

- Les délais d'investissement : un investissement à l'étranger dans lequel il est nécessaire de payer avant même que le bien soit construit doit éveiller les soupçons. En France, ce procédé est strictement interdit par la loi. Si le versement doit être fait en une seule fois, l'entité qui va encaisser l'argent offre-t-elle des garanties ? Est-elle reconnue ? Que se passera-t-il en cas de faillite ?

- Les complexités en cas de problème : en cas de litige, le fait d'investir à l'international peut engendrer des problèmes juridiques complexes. Dans quel pays saisir la justice et sous quel motif ? Dans le cas de New Nordic Group, l'investissement est réalisé en Thaïlande, la société de promotion immobilière est norvégienne mais sa holding est basée à Hong Kong, et la commercialisation des logements a été réalisée en France. Un tel système peut rapidement noyer les actions en justice des potentielles victimes.

En cas de doute sur un placement, mieux vaut s'abstenir.