Un rendement qui devrait se maintenir aux alentours de 4,5 % en 2023, selon l'ASPIM
Les SCPI, qui permettent aux épargnants d'investir dans l'immobilier de façon indirecte à partir de quelques centaines d'euros, suscitent un engouement croissant notamment grâce à leur couple / rendement risque. En 2022, leur taux de distribution moyen a atteint 4,53 % selon l'ASPIM (association des gestionnaires de fonds immobiliers non cotés) et le montant de leur collecte a atteint des sommets. Ces dernières années, ces supports de placement ont bien résisté à la crise du Covid puis aux dégradations du contexte économique. Mais pourront-elles se maintenir face à une nouvelle hausse des taux ?
Les signaux semblent s'accumuler, poussant une partie des épargnants à l'attentisme quant à un éventuel investissement. La hausse des taux d'emprunt et la forte inflation ont durci le marché immobilier depuis 18 mois. Une baisse des prix s'est amorcée dans plusieurs régions.
Pour qu'un support d'investissement soit intéressant, son rendement potentiel doit être supérieur au niveau des obligations d'États supposées sans risques. L'une des références du système est le taux des emprunts souverains à 5 ans, qui se situe désormais légèrement en dessous de 3 %. En 2023, l'écart entre le niveau moyen des SCPI et ce taux devrait encore être significatif : l'ASPIM table sur un taux moyen aux alentours de 4,5 %.
Certaines SCPI présenteront des performances inférieures à ce seuil, quand d'autres surperformeront. Même si le taux de distribution annuel n'est pas garanti, les SCPI de
CORUM L'Épargne ont jusqu'à maintenant atteint leurs objectifs. En 2022, CORUM Origin a affiché un rendement
* brut de 6,88%
** pour un objectif de 6%
** et un TRI
*** de 7,06%
** sur 10 ans, CORUM XL a atteint 5,97% pour un TRI
*** de 5,34%
** sur 5 ans et un objectif de TRI
*** sur 10 ans de 10%
**, et CORUM Eurion a affiché un rendement de 6,47%
** pour un objectif de TRI
*** à 10 ans de 4,5%, hors valeur du patrimoine.
Pas de baisse de la valeur des parts en vue
Pour 2023, la hausse des taux d'intérêt ne devrait donc pas affecter le rendement moyen du marché des SCPI. Mais au-delà du taux de distribution, c'est l'évolution à la baisse des valeurs d'expertise que craignent les investisseurs, car celle-ci pourrait peser sur le prix des parts.
Selon les règles de l'Autorité des Marchés Financiers, le prix doit évoluer dans une fourchette équivalente à + ou -10% de la valeur de reconstitution du patrimoine. Or, toujours selon l'ASPIM, ces valeurs ont baissé en moyenne de 1,5 % à fin 2022. Pour autant, les prix ne sont pas orientés à la baisse : la plupart des SCPI à capital variable ont fait le choix d'afficher un prix de parts inférieur à leur valeur de reconstitution, offrant ainsi une décote à l'achat aux investisseurs et se donnant une marge de sécurité en cas de baisse des valeurs immobilières.
Les SCPI au patrimoine ancien et celles qui sont trop spécialisées sont plus susceptibles de souffrir
Le marché immobilier se scinde en plusieurs sous-marchés qui réagissent différemment au contexte économique. Les SCPI investissent pour la plupart dans des bureaux, un secteur lui aussi à plusieurs vitesses. Selon une étude de Knight Frank, les volumes ont ainsi nettement baissé en Ile de France, tandis que certaines zones géographiques conservent une forte attractivité, comme le quartier central des affaires à Paris (QCA) ou certaines villes en régions.
En Europe, le volume de la demande locative sur le marché des bureaux a rebondi en 2022, notamment Dublin (+63 %), Varsovie (+48 %) et Londres (+45 %), malgré une baisse significative du marché Allemand (+30 % au 4ème trimestre) d'après une étude de BNP Paribas Real Estate. Les loyers « primes » se sont envolés, notamment sur les actifs neufs dans les meilleurs quartiers, tandis que les immeubles anciens dans des zones moins porteuses ont souffert.
L'immobilier commercial est lui aussi dans une phase d'embellie selon la même étude, notamment les pieds d'immeubles en centre-ville. Enfin, la demande sur les actifs alternatifs tels que les data centers, les centres de formation ou l'hôtellerie se maintient.
Comme il est de rigueur en matière d'immobilier, l'emplacement et la diversification restent ainsi les facteurs principaux de la réussite des investissements, avec les qualités environnementales et la flexibilité des immeubles.
Les SCPI pourraient donc évoluer très différemment en fonction de leur stratégie d'investissement et de la composition de leurs actifs. Les « opportunistes », telles que celles de
CORUM L'Épargne, sont en meilleure position pour tirer parti de cette situation puisqu'elles ne se cantonnent pas à un seul type d'actifs ou à une seule région. De même, les structures qui disposent d'une trésorerie conséquente, soit par leur gestion soit par le volume de leur collecte, vont aussi être en position de faire de bonnes affaires à l'achat en cas de baisse des prix de certains immeubles.
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Les SCPI conservent des fondamentaux solides
Reste que la banque centrale européenne (BCE) a récemment mis en garde contre les fonds immobiliers, qui pourraient, selon elle, faire face à une demande de retrait massif. Ce phénomène les pousserait alors à vendre rapidement des biens immobiliers en Europe pour pouvoir rembourser les investisseurs sortants, accentuant la baisse du marché.
Pour les épargnants, il est nécessaire de rappeler que les SCPI restent un type de placement dont le capital ne peut pas être garanti. Le recul des prix de l'immobilier sur le long terme peut engendrer un recul de la valeur des parts. Cela étant, les SCPI sont des produits de placement spécifiques au marché français. Celles-ci conservent des fondamentaux solides assez différents de ceux des
« REIT, » ces fonds immobiliers calés sur le modèle anglo-saxon présents ailleurs en Europe. D'abord parce que les parts de SCPI sont acquises par les épargnants dans une optique de long terme avec l'objectif de générer du rendement, tandis que les REIT, cotés en bourse, sont beaucoup plus spéculatifs. Par ailleurs, les SCPI restent dans l'ensemble très peu endettées, là où les REIT utilisent l'effet de levier pour créer de la valeur. Enfin, les SCPI étant un produit d'épargne de long terme, elles enregistrent peu de sorties d'investisseurs.
Quelle stratégie adopter pour l'investisseur ?
Rappelons encore une fois que les SCPI restent un produit de placement à capital non garanti. Malgré un contexte immobilier moins favorable, elles conservent une attractivité dans le cadre d'un investissement de long terme.
Pour les particuliers qui souhaitent investir, la diversification reste plus que jamais essentielle : mieux vaut répartir son épargne entre différents supports de placements et sélectionner plusieurs SCPI au profil complémentaire. Pour effectuer son choix, étudier l'ancienneté et les stratégies permet de faire émerger celles qui sont les plus adaptées aux besoins propres à chaque épargnant. Analyser les performances passées de chacune, même si ces dernières ne sont pas une garantie que les performances futures seront équivalentes, donne une indication sur la tendance de long terme du support.
Enfin, investir de manière modérée et progressive permet de lisser les risques.
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* Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l'associé), versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,94 % pour CORUM Origin, 0,12 % pour CORUM XL en 2022) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N de la part.
** Nets de frais de souscription et de gestion
*** Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l'investissement sur une période donnée. Il tient compte de l'évolution de la valeur de la part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l'investisseur.
Les produits commercialisés par CORUM L'Épargne sont des investissements long terme qui n'offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Ceci est une communication un caractère commercial. Elle n'est pas suffisante pour prendre une décision d'investissement, reportez-vous document d'information disponible sur corum.fr.
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Les SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012 ; CORUM XL, visa SCPI n°19-10 de l'AMF du 28 mai 2019 ; CORUM Eurion, visa SCPI n°20-04 de l'AMF du 21 janvier 2020 sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000 €, RCS PARIS n° 531 636 546. Siège social 1 rue Euler 75008 Paris. Agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011.
