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Un rapport de l'IGF et du CGEDD pointe le manque de rentabilité de la moitié des investissements immobiliers en loi Pinel. En cause, un fort écart entre les prix du neuf et de l'ancien, qui serait à l'origine d'une moins-value à la revente pour les particuliers.
Investir en loi Pinel est-il judicieux ? Oui, mais seulement dans un cas sur deux. C'est en tout cas la conclusion d'un rapport de l'Inspection Générale des Finances (IGF) et du Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable (CGEDD) remis au gouvernement le 15 novembre 2019. Ce n'est pas la première fois que les investissements immobiliers défiscalisants sont pointés du doigt par une institution. Cette fois, c'est le fort écart entre les prix de l'immobilier neuf et de l'immobilier ancien qui est mis en cause. Pour le particulier, « l'attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l'immobilier. Ce rendement s'explique notamment par une décote de 30 % des prix de l'ancien par rapport au neuf », indique le rapport. Un écart que la mission a évalué en comparant « le prix des appartements déclarés en Pinel » aux « prix moyens et médian des transactions portant sur des appartements anciens de la section cadastrale et de la commune de l'appartement ». Ainsi, dans un contexte de prix immobiliers stables, un investissement Pinel moyen revendu après la période de défiscalisation (en générale 9 ans) engendrerait une moins-value de 16 000 euros pour les particuliers. Mais cette perte serait effacée à condition de voir les prix de l'immobilier ancien progresser de 11 % sur neuf ans, soit 1,2 % par an. Pour effectuer ce calcul, l'IGF et la CGEDD se sont appuyés sur le prix d'achat d'un logement Pinel « type » (3700 euros / m²) par rapport à celui d'un investissement immobilier dans l'ancien avec décote de 30% (2590 € / m²). « La rentabilité de l'investissement Pinel (rendement sur neuf ans) est annulée ou négative si le prix de vente est inférieur à 2 886 € / m². Par rapport au prix de l'ancien au moment de l'achat (2 590 € / m²), l'investissement Pinel a un rendement global positif, si les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 11 % en neuf ans, soit une croissance annuelle de 1,2 %. », peut-on lire dans le rapport.
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L'IGF et le CGEDD soulignent toutefois que dans le cas où les particuliers ne revendraient pas le logement, « l'effet levier de l'emprunt et le crédit d'impôt Pinel assurent une rentabilité sur neuf ans de plus de 50 000 euros pour un investissement Pinel moyen ». Ainsi, hors réduction d'impôt, la rentabilité d'un logement en Pinel offrirait une rentabilité supérieure de 11 % par rapport à un logement ancien. En ajoutant l'avantage fiscal, elle serait supérieure de... 233 %. Le rapport conclue également que l'immobilier en loi Pinel offre une meilleure rentabilité que l'investissement sur les marchés financiers, notamment grâce à ce même effet de levier du crédit : « + 886 %, dans les conditions de marché actuelles et hors effet revente. (...) La plus forte taxation des revenus fonciers n'inverse pas cette tendance ».
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Si la rentabilité d'un investissement en loi Pinel peut être discutée en cas de revente, le rapport souligne également quelques effets positifs du dispositif. Selon la mission, il a « l'avantage majeur de jouer un rôle d'accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France, puisque la moitié des VEFA sont réalisées en le mobilisant. De l'avis des acteurs rencontrés, la réduction d'impôt Pinel constitue la motivation principale de 80 % des investisseurs. ». Le rapport ne préconise donc pas de supprimer toute aide aux particuliers investisseurs, notamment parce que ce geste pourrait impacter la construction de logements dans une ampleur qui reste difficile à anticiper. Comme le rapport du député Jean-Luc Lagleize (MoDem) remis au gouvernement début novembre, l'IGF et la CGEDD préconisent de procéder à quelques modifications pour rendre le dispositif plus efficace à l'échelle des politiques publiques. Les pistes envisagées sont notamment « de maîtriser le volume d'investissement locatif aidé » et de « cibler les programmes éligibles de manière plus fine » tout en conservant « l'attrait de la réduction d'impôt pour le particulier investisseur ».
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La publication du rapport a fait réagir l'Anacofi-Immo au travers d'un communiqué de son président Jean-Jacques Olivié. Selon lui, l'analyse de l'IGF et de la CGEDD souffrirait de lacunes et « [s'apparenterait] à un rapport à charge plutôt qu'une évaluation objective ». L'association professionnelle pointe un « manque de transparence », qui « ne permet de valider ni la méthodologie employée, ni la validité des chiffres présentés. » D'après le président de l'Anacofi-Immo, les conclusions de l'évaluation remise au gouvernement sont en grande partie contradictoires avec celles d'un récent rapport du cabinet PrimeView évaluant lui aussi le dispositif Pinel, il a été présenté par 7 syndicats de la filière immobilière en septembre. Selon ses analyses, le Pinel contribuerait notamment « positivement à l'équilibre des finances publiques » et « [n'engendrerait] pas un surplus d'inflation sur le marché immobilier ». Pointant ces contradictions, Jean-Jacques Olivié appelle à l'organisation de « véritables États généraux du logement neuf », afin « de définir une politique cohérente de soutien » à la filière.
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