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Il est de notoriété publique que la France souffre d'un déficit structurel en logements. Dans les zones tendues, le manque d’offre contribue au maintien de prix élevés. Ainsi, d'après le Portail du gouvernement, l'objectif est de construire 500.000 logements par an sur les 5 prochaines années, dont 30% de logements sociaux. Le calcul est simple : tenir l’objectif du gouvernement, c’est construire en 5 ans l’équivalent de ce qui a été construit en 25 ans. On peut mesurer le choc politique nécessaire pour tenir cet objectif. Or, depuis la fin de la première version de la loi Scellier (réduction d’impôt de 25%), les promoteurs enregistrent moins de 100.000 ventes par an dans un ralentissement constant, malgré les taux d’intérêt bas et la mise en place de la loi Duflot.
Les chiffres parlent d'eux-mêmes : la demande en logements neufs des accédants est stable depuis 15 ans avec environ 40.000 lots vendus chaque année (source ECLN, CGDD/SOeS et FPI). Augmenter l’offre n’a pas d’effet mécanique sur la demande. La fluctuation des volumes de vente repose sur la demande des investisseurs, incités par les lois fiscales successives. Or, la baisse actuelle des volumes indique que la loi Duflot n’est pas suffisante pour faire revenir cette clientèle sur le marché. Ce ralentissement de la demande implique une baisse de l'activité de construction.
Si l'Etat veut relancer la construction et tenir son objectif, il devra mettre en place une incitation à l'investissement plus efficace ou trouver une solution nouvelle.
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Le ralentissement des ventes à un effet direct sur les recettes de l’Etat et sur l’activité économique. L'immobilier neuf est source de recettes fiscales : les ventes sont immédiatement soumises au taux de TVA en vigueur (20% désormais, 10% en zone ANRU). Avec un chiffre d'affaire logements de 22,5 milliards d'euros en 2012, ce sont environ 4,4 milliards d'euros de recettes de TVA qui ont pu entrer dans les caisses. Les ventes sont également soumises à 2 à 3 % de frais de mutation. Ajoutons à cela l’impôt sur les bénéfices que versent les 1.000 sociétés de promotion (PME à rayonnement locales pour la plupart) et les nouvelles taxes d’habitation et foncières perçues par les communes. Côté impôts indirects, l'Etat perçoit les charges liées aux salariés du secteur et des branches connexes : 25.000 salariés de la promotion immobilière, 25.000 architectes, ou encore les banques, assurances, sociétés de commercialisation, syndics, agences immobilières… dont une partie de l’activité est liée à la construction. Sans oublier 1,5 million de salariés du BTP. Autant d’entreprises qui peuvent souffrir, réduire leur nombre de salariés ou faire faillite lorsque l’activité économique ralentit : actuellement, une défaillance d'entreprise sur trois concerne la construction. Pour 2014 la Coface anticipe une nouvelle hausse, avec au moins 22.000 faillites aux vues de la fragilité croissante des entreprises.
Le déficit structurel en logements concerne également l’habitat social et là encore, nous sommes loin de l’objectif de construction. Or, l’Etat compte sur les promoteurs privés pour l’aider : la loi SRU impose un quota de 25% de logements sociaux par commune. Dans de nombreux cas, les mairies imposent donc de revendre une partie des programmes immobiliers aux bailleurs sociaux. Le plus souvent la transaction étant à prix coûtant voire en dessous du prix de revient. La construction privée contribue donc en partie au développement du logement social et permet à l’Etat de déléguer la phase de construction. Sans plan de relance, c’est également la création de logements sociaux qui est directement impactée.
Relancer la production de logements n'a donc pas seulement d'impact sur la quantité de l'offre. C'est un objectif d'ambition plus large avec des composantes sociale, économique et fiscale très fortes. Or d'après les chiffres, il ne peut actuellement être atteint sans les incitations fiscales à l'investissement. Dans ce contexte, les « cadeaux fiscaux » aux investisseurs ne représentent pas une perte sèche pour l'Etat. Pour la loi Duflot, le coût de 2% par an (18% de réduction étalé sur 9 ans) est déjà inférieur aux 20% de recettes immédiates de TVA. Or cette incitation permet également de développer l'activité des entreprises, souvent locales, allant elle-même verser des charges sociales et de l'impôt sur les bénéfices. Plus qu’une « carotte fiscale pour les ménages aisés », les lois sur l’investissement immobilier devraient être considérées comme un investissement de l’Etat dans un appareil productif non délocalisable. Investissement dont il finit par percevoir les fruits fiscaux, économiques et sociaux. Ce mode de fonctionnement n'est certes pas parfait et ne résout pas tous les problèmes. Néanmoins supprimer toute incitation à l’investissement immobilier serait à ce jour un non-sens : au contraire, un nouveau plan de relance semble nécessaire puisque le Duflot n’a pas l’effet escompté.
