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Député LREM de Haute-Garonne, Mickaël Nogal a présenté le 14 janvier dernier une proposition de loi visant à « pacifier » les relations entre propriétaires et locataires. Ces mesures concernent 2 propriétaires sur 3 qui louent leur logement de particulier à particulier et sont loin de faire l'unanimité.
Lorsque le locataire entre dans les lieux, il arrive souvent que le propriétaire lui demande de consigner une somme afin qu'il puisse couvrir son éventuelle défaillance ultérieure. Par exemple le non-paiement de loyers, ou le fait de devoir financer des travaux liés à une dégradation anormale du logement. Le montant du dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charge. Il doit être restitué dans les 2 mois suivant le départ du locataire. Le propriétaire peut conserver tout ou partie de la somme s'il a dû engager des travaux de remise en état anormaux, ou pour rembourser un loyer ou des charges impayées. Dans ce cas, il doit justifier sa retenue au moyen de documents, factures, photos ou d'un constat d'huissier. Or, selon les statistiques du ministère de la Justice citées par le député Mickaël Nogal, la restitution de ce dépôt de garantie fait l'objet de 65% des litiges entre propriétaires et locataires. On trouve d'un côté les propriétaires qui, sans justification, ne restituent pas la caution, et de l'autre des locataires qui décident de ne pas payer les derniers loyers, privant le propriétaire de toute garantie. « Le dépôt de garantie est trop souvent encaissé par le propriétaire alors qu'il s'agit d'une créance sur le locataire, ce qui entraîne la suspicion du locataire qui va décider de ne pas payer son dernier mois de loyer, privant les propriétaires de toute garantie », explique-t-il. Pour tenter d'améliorer les relations, le premier volet de la future « loi Nogal » propose donc de placer les dépôts de garantie entre les mains d'un professionnel de l'immobilier. Celui-ci aurait en quelques sortes une mission « d'arbitre », consignant les fonds et les restituant à la fin du bail sur la base d'un accord entre le bailleur et le locataire. Une mesure qui n'est pas sans poser des questions d'ordre pratique, juridique et financier. Dans le cas d'un bail signé entre particuliers, ce sera en effet au locataire de choisir le professionnel de l'immobilier auprès duquel il versera le dépôt de garantie. Un service sensé être gratuit. Les administrateurs de biens seront-ils donc contraints de proposer une prestation sans frais à des personnes extérieures à leur clientèle ? Et que se passera-t-il en cas de désaccord sur la restitution, l'agence n'étant pas impliquée dans la gestion du bien ?
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La deuxième proposition de la loi Nogal vise à mettre fin aux abus des propriétaires qui demandent un nombre disproportionné de garants lors de la sélection des locataires. Selon le député, alors que l'accès à la location peut s'apparenter à un parcours du combattant y compris pour ceux qui ont les moyens financiers de se loger, certains propriétaires demandent « deux, voire trois ou quatre garants à des locataires, malgré leur solvabilité prouvée par les documents demandés ». L'objectif de la loi est donc de restreindre la demande des propriétaires à un seul garant par locataire. Selon le rapport « Louer en confiance » publié en juin 2019 par le député et sur lequel s'appuie la proposition de loi, « la caution personne physique est le système de garantie le moins fiable juridiquement et le plus injuste socialement ». En limitant le nombre de garants, Mickaël Nogal souhaite donc faciliter l'accès au logement des ménages modestes et « favoriser d'autres méthodes de garantie pour le propriétaire », comme l'extension du dispositif Visale d'Action Logement.
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Le dispositif Visale couvre les loyers impayés jusqu'à 36 mensualités. Proposé par Action Logement, il s'agit d'un service gratuit pour les propriétaires et les locataires, envisagé comme une alternative à la caution d'une personne physique. Il est réservé aux logements dont le loyer est inférieur à 1 300 € par mois charges comprises (1 500 € en Ile-de-France), aux locataires de moins de 30 ans, et ne doit pas se cumuler avec une assurance loyers impayés.
Les deux craintes principales des propriétaires-bailleurs sont les impayés (dont le taux tourne entre 2 et 2,5%) et la dégradation du logement. Face à ces potentielles difficultés, certaines préfèrent laisser leur logement vide. L'objectif du projet de loi étant de fluidifier le marché immobilier, la proposition de loi prévoit de lever ce frein et faisant en sorte que les propriétaires perçoivent leur loyer tous les mois, « quoiqu'il arrive du côté du locataire ». Pour cela, elle propose la création d'un nouveau type de mandat de gestion qui intègre une garantie loyers impayés, la prise en charge d'éventuelles dégradations ou des frais de procédure. Selon le ministre du Logement Julien Denormandie, ce serait alors l'agence immobilière qui serait le locataire du logement, qu'elle relouerait à un particulier. Une mesure destinée à sécuriser les bailleurs tout en les exonérant des délais de carence prévus lors de la souscription d'une garantie Visale ou d'une Garantie Loyers Impayés (GLI) auprès d'un assureur privé. Mais toute la question est de savoir si les gestionnaires accepteront que reposent sur elles les risques de loyers impayés et de dégradations, ainsi que le décalage de trésorerie qui va avec. Sans compter les conditions d'application et le coût de cette nouvelle garantie. D'autant qu'après discussions, les gestionnaires ne devraient pas être soumis à l'obligation de proposer cette offre.
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Alors qu'elle est censée « pacifier » les relations entre les bailleurs et leurs locataires, la proposition de loi a reçu un accueil défavorable de la part de l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI). Selon Pierre Hautus, directeur général de l'UNPI, le fait de vouloir obligatoirement consigner le dépôt de garantie entre les mains d'un professionnel est une mesure disproportionnée. D'après lui, la restitution du dépôt de garantie ne représente qu'une faible part des contentieux enregistrés chaque année. « Alors on fait vraiment une loi pour 4,1 % des sinistres, 2 % de la sinistralité totale et un problème qui concerne 0,07 % des baux signés ? », a-t-il demandé sur Twitter. Selon Christophe Dermerson, président de l'association qui représente 250.000 propriétaires, il s'agit plutôt de faire disparaître la gestion de particulier à particulier. « Au-delà de la confiscation du dépôt de garantie qui pose de nombreux problèmes juridiques et financiers, l'objectif de ce projet est bien de forcer les bailleurs particuliers à faire gérer leurs logements par un administrateur de biens. De facto, les propriétaires se verront contraints de souscrire une nouvelle assurance obligatoire prévue par le « mandat de gestion unique » au coût inconnu. C'est inacceptable ! » Sous réserve d'un avis favorable du Conseil d'État, la loi devrait être examinée au Parlement au printemps 2020, et pourrait entrer en vigueur en 2021. Reste à savoir comment elle pourra s'appliquer concrètement.
