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Dans un rapport remis au gouvernement, le député Jean-Luc Lagleize (MoDem) formule 50 propositions pour faire face à l'envolée des prix de l'immobilier. Parmi les mesures marquantes, l'amélioration du dispositif Pinel et la séparation des droits de propriété sur le foncier et le bâti dans certaines zones.
Commandé par le Premier ministre Édouard Philippe le 4 avril 2019, le rapport a pour but de proposer des mesures destinées à maîtriser le prix des terrains à bâtir et réguler les prix de vente des logements. Certaines de ses conclusions font l'objet d'une proposition de loi, qui sera discutée à l'Assemblée nationale le 28 novembre prochain. Sur plus de 200 pages, l'auteur du rapport Jean-Luc Lagleize, député de Haute- Garonne, pointe du doigt la spéculation foncière. Selon l'élu, elle « engendre inexorablement une envolée du prix des logements. ». Les 50 propositions formulées ont donc pour objectif de « maîtriser les coûts du foncier dans les opérations de constructions ».
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Une partie des mesures suggérées concernent la vente des terrains publics, à commencer par l'interdiction de leur vente aux enchères. Cette procédure contribuerait à « une flambée du prix des offres », due à la concurrence entre promoteurs et au besoin des acteurs publics de faire entrer de l'argent dans les caisses. Par ricochet, ces transactions favoriseraient la montée du prix des terrains privés « sans justification pertinente ». In fine, ce surcoût serait absorbé par l'augmentation du prix de vente des logements. A la place, l'élu propose un système de concours à prix fixe, avec clause de retour à meilleure fortune. D'autres mesures concernant l'amélioration de l'évaluation foncière, du droit de préemption et l'instauration d'une transparence sur les prix des terrains sont également proposées.
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L'envolée des prix de l'immobilier est aussi liée au manque de logements, en particulier dans les zones dites « tendues ». Pour contrer le phénomène et stimuler la construction résidentielle, Jean-Luc Legleize propose notamment d'attirer les particuliers vers l'investissement locatif à destination de la résidence principale des locataires. Dans ce cadre, le député souhaite voir le dispositif Pinel prolongé pour 5 ans supplémentaires, c'est-à-dire jusqu'à fin 2026. Mais il faudrait selon lui recentrer le dispositif sur « les seules zones tendues », tout en conservant le plafonnement des loyers. Pour limiter les effets pervers de la loi de défiscalisation, et notamment la multiplication des petits logements excluant les familles, le rapport préconise de réviser à la fois le plafond des prix au mètre carré et le plafond global des prix entrant dans la défiscalisation. Pour Paris, le prix plafond au m² proposé est de 5500 € et le montant global du logement s'élève à 440 000 € (au lieu de 300 000 € actuellement). Pour les autres villes, les plafonds évoqués sont de 4000 euros / m² et 320 000 euros au global. Selon le rapport, « le prix de commercialisation resterait totalement libre, mais la partie donnant droit à défiscalisation serait ainsi encadrée par le plafonnement, ce qui serait une incitation pour les promoteurs à commercialiser des logements à des tarifs plus abordables en étant plus vertueux dans la maîtrise des prix dans leurs acquisitions foncières. » Autre piste, augmenter la réduction d'impôt de 2 à 2,5 % par an pour les logements de plus de 45 m². Ce qui pourrait porter la réduction d'impôt totale à 25,5 % du prix du logement, contre 21 % aujourd'hui. Enfin, le député souhaiterait que les élus locaux puissent définir des quotas de logements éligibles à la loi Pinel sur leur commune, en ayant le pouvoir d'agréer les opérations.
La loi Pinel est un encouragement fiscal à l'investissement des particuliers dans l'immobilier neuf, qui ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu annuelle pour une durée de 6 à 12 ans.
Selon le rapport, les différentes fiscalités appliquées aux biens locatifs peuvent dissuader les particuliers d'investir dans des logements. L'élu propose ainsi d'exclure de l'assiette de l'IFI les biens loués à destination de la résidence principale du locataire. Il propose également d'aligner la fiscalité des locations nues sur celle des locations meublées professionnelles (LMP), afin de ne pas créer de concurrence entre ces deux modes de mise sur le marché.
Selon le rapport, « il n'y a pas réellement de pénurie de foncier dans les zones tendues, seulement des prix excessifs qui frisent la bulle spéculative, des problématiques de friches, d'accessibilité des fonciers, ou de reconversion foncière. » Ainsi, Jean-Luc Legleize propose notamment de « créer un nouveau droit de propriété fondé sur la dissociation entre le foncier et le bâti », limité à des zones strictement identifiées. Cette procédure existe déjà pour certains terrains publics cédés dans le cadre d'opérations en accession sociale. L'objectif serait de l'étendre. Le terrain serait détenu par une société foncière à capitaux majoritairement publics nommée « l'office foncier ». Celle-ci consentirait un droit à construire à un constructeur pour un programme immobilier. L'acquéreur final serait propriétaire du bâti, et verserait une redevance mensuelle à l'établissement propriétaire du terrain. « Le foncier n'étant désormais plus jamais en vente, il ne pourrait plus faire l'objet de spéculation. ».
Pour plus d'informations : • Lire le rapport La maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction
