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La chute continue des taux d'intérêt est en train de gripper l'épargne des Français. Le livret A n'offre plus que 0,75 % d'intérêts et il est probable que sa rémunération tombe à 0,50 % l'année prochaine. De leur côté, les contrats d'assurance-vie en euros vont cette année encore moins rapporter que l'année précédente, soit autour de 1,50 % en moyenne, si ce n'est moins. Face à cette situation historique, une seule solution : acheter des parts de SCPI pour protéger son pouvoir d'achat.
Il est indiscutable que nous assistons à un retournement de paradigme en matière d'épargne. Le recul des taux d'intérêt à un niveau inconnu dans l'histoire de l'humanité laisse perplexe tous les observateurs économiques. Il n'en demeure pas moins que la conséquence de cette situation apparaît clairement pour l'immense majorité des Français : leur épargne leur rapporte moins, voire rien ou presque si l'on tient compte de la hausse des prix. Comme le souligne Lionel Benhamou, l'un des associés-fondateurs de La Centrale des SCPI, la FinTech leader dans la distribution de parts de SCPI en France : « Il est très difficile, voire impossible, de comprendre pourquoi il faut désormais prêter à perte aux États. Les épargnants sont perdus et ceux que nous rencontrons dans notre boutique du 15 rue Saint-Roch à Paris (75001) ont de plus en plus tendance à résilier leur contrat d'assurance-vie pour se tourner vers l'épargne immobilière assistée. »
L'épargne immobilière assistée, ce sont justement les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. La détention de parts de SCPI au travers d'un portefeuille multi-SCPI permet de se constituer un patrimoine diversifié et mutualisé rapportant plus que l'inflation. En effet, en 2018, les meilleures SCPI ont offert autour de 6 % net à leurs associés. Cette performance montre l'incroyable résilience de l'immobilier lorsque les actifs sont achetés par des professionnels. Les SCPI sont en effet gérées par des sociétés de gestion agréées par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Il existe 33 sociétés de gestion qui gèrent près de 180 SCPI. Avec l'argent confié par les associés, les sociétés de gestion achètent des actifs immobiliers. Ces derniers sont généralement des bureaux, des commerces, des locaux d'activités, des entrepôts, des murs d'hôtels ou de l'immobilier en lien avec la santé, l'éducation ou la petite enfance. Il peut également s'agir d'immobilier d'habitation même si cette catégorie est largement sous-représentée parmi les SCPI de rendement. Ces actifs sont à la fois implantés en France (Paris, région parisienne et province) mais de plus en plus en Europe. La force des SCPI par rapport à l'immobilier détenu en direct réside dans la mutualisation des actifs. Il est en effet impossible pour un particulier d'être à la fois propriétaire de murs d'hôtels à Amsterdam, de bureaux à Munich et de centres commerciaux en Italie. Comme le souligne Gabriela Kockova, manager au sein de La Centrale des SCPI : « De nombreux clients qui nous appellent au 01.44.56.00.23 avaient envie d'investir à l'étranger mais ne savaient pas comment s'y prendre. Ils ont trouvé la solution grâce aux SCPI. Mieux, les SCPI européennes font partie des meilleures SCPI ce qui renforce encore davantage leur attrait. » Comme tout investissement immobilier, les SCPI de rendement peuvent être achetées à crédit afin de profiter justement d'un effet de levier. Pénalisante pour les détenteurs de produits de taux - livrets A et contrats d'assurance-vie en euros - la chute des taux est très bénéfique pour les investisseurs immobiliers en SCPI qui peuvent se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Rappelons que, comme tout investissement immobilier, les parts de SCPI doivent être conservées durant au moins huit ans. Il s'agit donc d'investissements de long terme.
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Il ne viendrait à personne l'idée de se vacciner contre la grippe seul dans son coin, a fortiori si l'on n'appartient pas au monde médical. De même, il ne viendrait à personne l'idée de se constituer un portefeuille de SCPI en franc-tireur, à partir de ses seules connaissances. En effet, la somme de l'information à maîtriser est très importante. Ainsi que l'indique Théo Darroman, consultant senior de La Centrale des SCPI : « Je passe plusieurs heures par jour à me documenter et recherche en permanence les meilleures SCPI pour mes clients. Je le fais parce que c'est mon métier, mais si j'exerçais une autre activité, cela me serait impossible. » Même si l'on n'est pas un professionnel des sociétés civiles de placement immobilier, on perçoit immédiatement qu'il n'est pas judicieux de mettre tous ses œufs dans le même panier. En d'autres termes, il est nécessaire de compartimenter ses avoirs entre plusieurs SCPI. Les spécialistes disent qu'il faut mixer ses SCPI afin de se construire un portefeuille multi-SCPI. Cela paraît très simple en théorie, mais, au regard de l'infinité des possibilités, c'est beaucoup plus difficile à réussir. En outre, comme la situation patrimoniale et familiale de chaque investisseur est unique, la finalité de l'opération consiste à créer du sur-mesure pour chaque client. Parvenir à trouver l'alchimie parfaite ne se fait donc pas au hasard et prend énormément de temps à partir du bilan patrimonial de chaque client. S'il est possible d'utiliser un algorithme, rien ne remplacera jamais l'expérience du consultant comme rien ne remplacera jamais l'expérience du médecin s'agissant de la santé de ses patients. L'approche de l'hiver nécessite de repenser la gestion de son épargne afin que celle-ci ne s'enrhume pas à cause de la baisse des taux. Aussi, détenir des SCPI en portefeuille après s'être fait aider par des spécialistes pour constituer dans les meilleures conditions possibles celui-ci permet de réchauffer ses avoirs et d'en tirer des fruits qui viendront agrémenter son quotidien.
Avertissement L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.
Cet article est un publi-rédactionnel.
