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Historiquement statut fiscal, le LMNP est devenu une solution d'investissement immobilier dès lors qu'il a rencontré les résidences services. Cette rencontre a permis l'émergence d'un investissement immobilier combinant rendement, fiscalité douce et simplicité de gestion. Ce sont ainsi des dizaines de milliers de particuliers qui ont pu investir dans plus de 400 000 appartements en EHPAD, résidences de tourisme, d'affaires, senior ou encore étudiantes. Là où les niches fiscales (Scellier, Perrisol, Robien, Pinel, Duflot) se sont succédées, le LMNP est le seul environnement fiscal dont les principes perdurent sans changement notable depuis des décennies. Toutefois, cette grande stabilité n'empêche pas pour autant le secteur en lui-même d'évoluer et d'offrir de nouvelles opportunités.
La crise a montré les limites des résidences de tourisme qui, en plus d'un environnement morose, doivent affronter la concurrence d'Internet et d'Airbnb. Avec la disparition d'acteurs et la restructuration de résidences, le secteur des résidences de tourisme a connu plusieurs accidents de parcours. Il reste néanmoins assis sur des fondamentaux solides : la France est la première destination touristique mondiale et la concurrence tant annoncée des pays du Maghreb s'estompe au fur et à mesure des crises qu'ils traversent. Si les résidences de tourisme restent porteuses, la prudence incite à privilégier les emplacements de première qualité et les gestionnaires établis.
Les EHPAD continuent à être porteurs, notamment sur des pathologies comme Alzheimer. En revanche, le parc étant bien constitué et la sécurité sociale souhaitant contenir ses dépenses, le nombre de nouveaux EHPAD diminue au profit des résidences seniors qui prennent le relais. Les résidences seniors ont connues un premier développement dans les années 80 avec la marque emblématique des Hespérides. Mal conçue et souffrant de charges trop élevées, cette première génération a fait long feu. Repensée et animée par des acteurs comme Domitys et les Jardins d'Arcadie, la résidence senior connaît une nouvelle jeunesse d'autant qu'elle répond au besoin croissant d'hébergement des seniors d'une manière moins médicalisée et moins coûteuse pour la collectivité que les EHPAD.
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Les premiers acheteurs des appartements en résidence services en sont encore souvent propriétaires. Ce statut-quo s'explique par de multiples raisons : les investissements se passent bien, les amortissement résiduels permettent de bénéficier de revenus sans impôts, les propriétaires doivent détenir encore quelques années leurs biens (Censi-Bouvard par exemple). Dans les années à venir, la situation va évoluer et le marché secondaire qui est encore limité va croitre au fur que les 400 000 appartements en résidences services seront revendus. Si tous ne se prêtent pas à une vente facile, la majorité peuvent constituer de très intéressants investissements en combinant un rendement attractif et une visibilité maximale puisque les biens sont déjà en exploitation. Une revente réussie reste une opération délicate qui implique de passer par des prestataires spécialisés. C'est le cas par exemple d'Attentifimmo, spécialiste en revente de LMNP d'occasion et revente de LMNP ancien.
C'est enfoncer une porte ouverte que dire d'Internet qu'il a modifié nos vies et nos manières de consommer et d'investir. En LMNP, c'est également le cas. Internet a rendue l'information plus disponible et plus variée notamment avec les forums de consommateurs. Un investisseur désireux d'acquérir un bien en LMNP pourra en quelques minutes avoir accès à de nombreuses informations, aux avantages mais aussi aux accidents qui ont pu arriver. Cette situation doit pousser les conseils à plus d'information et de transparence mais sans s'effacer au profit d'un hypothétique schéma complètement désintermédié. Au contraire, c'est dans cette période de sur abondance d'information que les investisseurs n'ont jamais eu autant besoin d'être guidé. S'il ne doit pas disparaître, le conseil doit s'adapter pour offrir des prestations plus transparentes, flexibles et faisant la place belle aux nouvelles technologies avec, par exemple, la dématérialisation des dossiers, le contact des conseillers à distance, un important effort pédagogique et les visites virtuelles.
Le fort développement du LMNP dans les années 2000 et 2010 a favorisé l'émergence de nombreux acteurs. Aujourd'hui, le marché connaît une phase de structuration plus marquée avec, notamment : • des regroupements d'acteurs, tout particulièrement dans le secteur des EHPAD où les possibilités d'ouverture de nouveaux lits sont maintenant limitées ; • le rapprochement des acteurs indépendants avec des institutionnels : ouverture du capital d'indépendants à des promoteurs nationaux, partenariat avec des institutions ; • et le renforcement des études de marché.
Depuis quelques années, de plus en plus d'institutionnels s'intéressent aux résidences services comme le Crédit Agricole Assurances qui s'est associé avec Cogedim Club pour acquérir 35% de sa société d'exploitation de résidences seniors, ou encore de Perial qui a lancé l'OPCI Résidial pour acquérir des murs d'EHPAD. Les institutionnels cherchent à profiter de rendements attractifs et constituent une alternative importante aux investisseurs particuliers.
