Sortie le 7 novembre
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Face au fléchissement de l'immobilier et à la hausse des crédits, l'AMF demande aux SCPI de réévaluer leur patrimoine. Mais la baisse des prix reste incertaine.
Dans un courrier adressé en juillet à l'ASPIM et à l'AFG, deux associations professionnelles de fonds d'investissement, l'Autorité des Marchés Financiers a demandé aux SCPI de revoir la valeur de leur patrimoine. Pour rappel, le prix des parts des SCPI à capital variable doit être situé dans une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur de leur patrimoine. L'expertise n'est d'ordinaire réalisée qu'une fois par an, en fin d'année. Mais avec l'augmentation rapide des taux des crédits et le recul du marché immobilier, les autorités veulent s'assurer que le prix des parts reste cohérent avec la valeur réelle de ces fonds immobiliers. Les résultats devraient être connus à la rentrée, avec à la clé de potentielles baisses de prix des parts pour certaines d'entre elles.
Selon les dernières informations trimestrielles analysées dans notre comparateur, 6 SCPI à capital variable ont baissé leur prix depuis le 1er janvier. Le recul le plus inquiétant est celui d'Accimmo Pierre, gérée par BNP Paribas REIM, qui a vu le prix de ses parts fondre de 17,07%. Un recul proche de la chute de la valeur d'expertise de son patrimoine, qui a encaissé -14,43% en un an. 3 fonds gérés par Amundi sont aussi concernés : Génépierre (-17%), Rivoli Avenir Patrimoine (-12,4%) et Edissimmo (-13,92%). Le fait marquant est néanmoins que la valeur de leur patrimoine a baissé dans des proportions nettement moindres sur un an (respectivement -6%, -4,51%, -5,21%). Au-delà d'une marge de sécurité en cas de nouvelle érosion des prix de l'immobilier, ces baisses auront pour effet d'augmenter le taux de distribution affiché par ces SCPI en fin d'année, alors qu'elles peinaient jusqu'ici à approcher les 4% bruts. Laffitte Pierre, SCPI gérée par AEW, accuse quant à elle une baisse de 8,44%, proche de la baisse observée de sa valeur d'expertise (-6% environ). 10 SCPI ont, à l'inverse, vu le prix de leurs parts progresser : Pierval Santé (+2%), Cap Foncières et Territoires (+1,18%), Remake Live (+2%), Novapierre Résidentiel (+2,59%), Pierre Capital (+1%), Aestiam Cap Herbergimmo (+0,80%), GMA Essentialis (+3%), Novapierre (+0,45%), Primofamily (+2%) et Patrimmo Croissance Impact (+2,50%). Parfois alors même que la valeur d'expertise a légèrement fléchi.
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Les dernières expertises datent de la fin d'année 2022. Si le marché immobilier est plutôt orienté à la baisse depuis, l'impact sur les prix des parts des SCPI pourrait rester limité cet automne. Les SCPI à capital variable que nous suivons présentent, en moyenne, une décote d'environ 3% à l'achat. À moins d'une chute brutale de la valeur des immeubles sur 6 mois, cela laissera à la plupart d'entre elles une marge suffisante pour maintenir leur prix de souscription. Mais les sociétés de gestion pourraient aussi bien décider d'une baisse pour plusieurs raisons : choix commercial, constitution d'une marge de sécurité complémentaire ou amélioration du taux de distribution sans pousser le dividende. L'automne pourrait donc être riche de rebondissements en fonction de leurs choix stratégiques.
Dans son rapport sur la cartographie des marchés et des risques 2023 publié le 6 juillet, l'AMF appelle « à une certaine vigilance » sur l'immobilier commercial. Selon la Recommandation ESRB/2019/3, l'immobilier commercial est défini comme « tout bien immobilier de rendement, existant ou destiné à la promotion immobilière, y compris le logement locatif ; ou tout bien immobilier utilisé par les propriétaires du bien afin d'y exercer leur activité commerciale ou à toute autre fin ou activités, existant ou en cours de construction ; qui n'est pas classé comme bien immobilier résidentiel ; sont inclus les logements sociaux ».
