Les SCPI Malraux en pleine tempête

Défiscalisation à l'entrée, moins-value à la sortie

En matière de placements, la réduction d’impôt ne fait pas tout. Le sort de nombreux épargnants qui avaient misé sur des SCPI fiscales il y a une dizaine d’années tend à le démontrer.

Il fut un temps où ces placements étaient recherchés pour réduire l’impôt sur le revenu des particuliers. Au lieu d’acheter en direct un bien éligible à l’une des lois de défiscalisation, il leur était proposé d’investir dans des SCPI spécialisées. Ces fonds allaient se charger de l’achat de plusieurs immeubles éligibles, tout en les faisant bénéficier de l’avantage fiscal légal : acquisition de logements anciens avec de lourds travaux pour les SCPI Malraux.

Alors que certains de ces fonds arrivent à leur terme, c’est la douche froide. Si elles ont bien permis à leurs investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt à l’entrée (de 20 à 30% du montant investi), beaucoup de SCPI en loi Malraux sont finalement déficitaires. Certes, le marché immobilier a baissé ces derniers mois, les obligeant à revendre leur patrimoine à un mauvais moment pour respecter leur échéance. Mais pour beaucoup, la perte dépasse largement celle de la valeur des immeubles, puisqu’elles encaissent de -15 à -60%.

Des investisseurs dans l'incompréhension

“A minima, mon objectif était de préserver mon capital, surtout après qu'on m'ait assuré que les logements rénovés seraient loués et que l'immobilier ne perdrait pas de valeur”, explique Stéphane, déçu de son investissement. “J’ai acheté mes parts plus de 7000 € chacune, et aujourd’hui leur valeur est estimée à peine à 2500 € ? Une telle baisse est inimaginable pour qui gère correctement de l’immobilier, même avec le marché actuel !”

Pour certains, la déconvenue est d’autant plus grande qu’ils avaient financé leur achat au moyen de crédit “in-fine”. Ce type de financement bancaire permet de ne payer que les intérêts d’emprunt pendant la période habituelle d’amortissement, et de rembourser le capital en une seule fois au moment de la revente.

Avec ces moins-values, certains investisseurs doivent donc rembourser la banque en puisant dans leur épargne. “Mon crédit était garanti par mon assurance-vie”, explique Thierry, qui avait misé sur une SCPI Malraux sur le conseil d’un conseiller financier. “Je dois donc rembourser la banque en puisant dans l’épargne que j’avais mise de côté pour ma retraite. C’est une catastrophe ! ”.

Une partie des investisseurs, se sentant lésés, souhaitent désormais porter l’affaire en justice. “Je m’interroge quant aux choix des immeubles et à la pertinence de leur prix d’achat. La plaquette faisait rêver avec des villes emblématiques, mais le patrimoine réel a été acheté à des prix élevés dans des communes plus reculées. En même temps, le montant des travaux paraît disproportionné ; il n’a absolument pas été compensé par la revalorisation des immeubles. Et on parle ici de rénovation complète ! Je ne suis pas sûr que la gestion ait été optimale”, développe Stéphane.

Aujourd’hui, les fonds immobiliers fiscaux ne semblent plus séduire les foules du fait de leurs inconvénients : blocage des fonds pendant de nombreuses années, manque de visibilité, objectifs lointains et réalisations difficilement quantifiables, le tout débouchant sur un risque accru. Cet événement tend à démontrer une nouvelle fois qu’il est indispensable d’évaluer la pertinence de tout placement, bien au-delà du seul aspect fiscal.