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Une partie des fonds immobiliers avec réduction d'impôt arrivent à échéance. Certains investisseurs encaissent une perte de plus de 50% sur leur SCPI en loi Malraux.
En matière de placements, la réduction d’impôt ne fait pas tout. Le sort de nombreux épargnants qui avaient misé sur des SCPI fiscales il y a une dizaine d’années tend à le démontrer. Il fut un temps où ces placements étaient recherchés pour réduire l’impôt sur le revenu des particuliers. Au lieu d’acheter en direct un bien éligible à l’une des lois de défiscalisation, il leur était proposé d’investir dans des SCPI spécialisées. Ces fonds allaient se charger de l’achat de plusieurs immeubles éligibles, tout en les faisant bénéficier de l’avantage fiscal légal : acquisition de logements anciens avec de lourds travaux pour les SCPI Malraux. Alors que certains de ces fonds arrivent à leur terme, c’est la douche froide. Si elles ont bien permis à leurs investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt à l’entrée (de 20 à 30% du montant investi), beaucoup de SCPI en loi Malraux sont finalement déficitaires. Certes, le marché immobilier a baissé ces derniers mois, les obligeant à revendre leur patrimoine à un mauvais moment pour respecter leur échéance. Mais pour beaucoup, la perte dépasse largement celle de la valeur des immeubles, puisqu’elles encaissent de -15 à -60%.
“A minima, mon objectif était de préserver mon capital, surtout après qu'on m'ait assuré que les logements rénovés seraient loués et que l'immobilier ne perdrait pas de valeur”, explique Stéphane, déçu de son investissement. “J’ai acheté mes parts plus de 7000 € chacune, et aujourd’hui leur valeur est estimée à peine à 2500 € ? Une telle baisse est inimaginable pour qui gère correctement de l’immobilier, même avec le marché actuel !”Pour certains, la déconvenue est d’autant plus grande qu’ils avaient financé leur achat au moyen de crédit “in-fine”. Ce type de financement bancaire permet de ne payer que les intérêts d’emprunt pendant la période habituelle d’amortissement, et de rembourser le capital en une seule fois au moment de la revente. Avec ces moins-values, certains investisseurs doivent donc rembourser la banque en puisant dans leur épargne. “Mon crédit était garanti par mon assurance-vie”, explique Thierry, qui avait misé sur une SCPI Malraux sur le conseil d’un conseiller financier. “Je dois donc rembourser la banque en puisant dans l’épargne que j’avais mise de côté pour ma retraite. C’est une catastrophe ! ”.Une partie des investisseurs, se sentant lésés, souhaitent désormais porter l’affaire en justice. “Je m’interroge quant aux choix des immeubles et à la pertinence de leur prix d’achat. La plaquette faisait rêver avec des villes emblématiques, mais le patrimoine réel a été acheté à des prix élevés dans des communes plus reculées. En même temps, le montant des travaux paraît disproportionné ; il n’a absolument pas été compensé par la revalorisation des immeubles. Et on parle ici de rénovation complète ! Je ne suis pas sûr que la gestion ait été optimale”, développe Stéphane. Aujourd’hui, les fonds immobiliers fiscaux ne semblent plus séduire les foules du fait de leurs inconvénients : blocage des fonds pendant de nombreuses années, manque de visibilité, objectifs lointains et réalisations difficilement quantifiables, le tout débouchant sur un risque accru. Cet événement tend à démontrer une nouvelle fois qu’il est indispensable d’évaluer la pertinence de tout placement, bien au-delà du seul aspect fiscal.
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Salut les griots de l'investissement, j'ai lu votre truc sur les SCPI Malraux. Qui est-ce qui pourrait se douter que ces fonds immobiliers avec des réductions d'impôts allaient finir par nous coûter le double ? Quelle belle arnaque, hein ! On vous fait miroiter des cadeaux fiscaux et à la fin, c'est -50% sur votre investissement. En tout cas, ça m'apprendra à essayer de faire des économies. Vivent les placements dans la pierre brute et les vaches, au moins ça, ça perd pas la moitié de sa valeur en un claquement de doigts !
Passionnant cet article sur les SCPI Malraux ! Quelle triste nouvelle pour ces investisseurs qui risquent une perte de 50%. Pour moi, cela souligne encore une fois qu'il est essentiel de bien comprendre où on met son argent. Cette histoire de "défiscalisation à l'entrée, moins-value à la sortie" montre que le taux de rendement initial n'est pas le seul critère à prendre en compte pour un investissement. On voit bien ici que l'impôt économisé à l'entrée peut être dépassé par la perte à la sortie.
Mes amis, c'est une véritable catastrophe ça ! Ils nous font mettre nos économies dans ces fonds immobiliers et à la fin, on se retrouve avec une perte de plus de 50%, c'est un scandale ! On a beau être dédommagé à l'entrée, être déclaré perdant à la sortie, c'est inacceptable. Où est passé le bénéfice de notre investissement ? C'est comme jouer au casino, on perd plus qu'on gagne.
J'en ai marre de ces promesses de réduction d'impôts qui finalement nous coûtent un bras ! J'avais investi dans ces SCPI Malraux en croyant bien faire et j'ai clairement perdu plus que je n'ai gagné en déductions. C'est une honte de vendre des produits comme ça sans expliquer clairement les risques. Qu'est-ce qu'on peut faire pour se protéger ?
Qui l'eut cru ! Je ne voudrais pas remettre en cause certains "collègues", mais hélas, bon nombre de cabinets peu scrupuleux n'ont souhaité que "vendre" et ont trop fait rêver leurs clients. Comment peut-on considérer un placement comme bon, quand on vous propose 4000 euros / m2 de travaux alors que le prix du neuf en local dépasse à peine cette somme ? Le plantage était évident. En attendant ces conseillers brebis galeuses, plus commerciaux que conseillers, qui ont vendu ces bouses il y a 10 ans, ont du changer de secteur depuis longtemps...
