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AVIS D'EXPERT. - Par Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance et de bienprévoir.fr. Vouloir vendre ses parts de SCPI est tentant dans un contexte de baisse des valorisations des immeubles et de diminution des prix de parts. Mais ce n'est pas la meilleure chose à faire actuellement, compte tenu des opportunités acquisitions d'immeubles à bon compte existant sur le marché, et donc de rendements accrus pour les épargnants.
La vive remontée des taux d’intérêt (NB. - la Banque centrale européenne a augmenté ses taux directeurs à dix reprises de juillet 2022 à septembre 2023) a entraîné un ajustement de la valorisation de l’ensemble des catégories d’actifs (actions, obligations), phénomène auquel l’immobilier n’a pas échappé. Parallèlement, le retour de solutions de placement à court terme rémunérées à 4% a provoqué un mouvement de vente des parts des SCPI les moins rentables, de la part de fonds, d’investisseurs institutionnels, comme de particuliers. Pour certaines SCPI, les demandes de rachats de parts ne sont pas compensées par les nouvelles souscriptions, de sorte qu’au 30 septembre, la valeur des parts en attente de retrait atteint 1,16 milliard d’euros, selon l’Aspim.
Le marché des SCPI est marqué par une dispersion importante des performances cette année : si certaines sont en difficulté, d’autres tirent leur épingle du jeu. À fin septembre, moins d’un quart des SCPI ont connu une réévaluation à la baisse de leur prix de souscription (23%), alors que les prix de parts sont restés inchangés pour 63% des SCPI ; 15% ont même revu en hausse leur prix de part cette année. Parallèlement, les SCPI affichant davantage de demandes de retraits que de souscriptions sont minoritaires : la décollecte n’a concerné, au troisième trimestre, que sept SCPI de bureaux, et trois SCPI de commerces. Inversement, onze SCPI sont parvenues à accroître leur collecte sur la période, ce qui va leur permettre de saisir des opportunités d’acquisitions offertes par les nouvelles conditions de marché. Globalement, la majorité des SCPI continuent de collecter et échappent au mouvement de panique qui a pu saisir certains associés.
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Si le prix des parts de quelques SCPI a connu une correction, ce n’est pas le cas de leurs revenus, qui s’inscrivent, pour une très large majorité, en hausse ou en stabilité après 9 mois : au 30 septembre, 48% d’entre elles ont connu une appréciation des dividendes versés à leurs associés, pour 33% qui les ont baissés, alors que les montants distribués sont restés stables pour 19% des SCPI. L’ajustement des prix de parts, qui résulte pour l’essentiel de l’effet mécanique de la hausse des taux d’intérêt sur la valeur des immeubles, n’a pas d’incidence sur la capacité de distribution des SCPI, qui continuent d’encaisser les loyers de leurs locataires. De surcroît, l’indexation des baux sur l’inflation et la rémunération des liquidités en attente d’être investies aux taux actuels de 4% sont autant de source d’appréciation des revenus. Plusieurs SCPI ont d’ailleurs annoncé des révisions en hausse de leur taux de distribution prévisionnels pour 2023, ces dernières semaines.
Le plus souvent, la souscription de parts de SCPI est motivée par le besoin d’obtenir un complément de revenus immédiats ou différés, conféré par les dividendes versés trimestriellement ou mensuellement. Cet objectif patrimonial demeure intact pour tous les porteurs de parts, y compris pour ceux qui ont subi une baisse de prix cette année, sachant que les revenus distribués sont le plus souvent stables ou en hausse depuis le début de l’année. La vente des parts conduirait à remettre en cause la perspective de percevoir un revenu régulier, mensuel ou trimestriel, indexé pour partie sur l’inflation. Lorsqu’on réalise un investissement immobilier locatif par l’acquisition d’un appartement ou d’une maison, on ne met pas ce bien en vente lors des creux de cycles, lorsque la valeur des biens peut baisser de 5% ou 10% localement ; on s’attache à tout mettre en œuvre pour encaisser ses loyers afin de faire face à ses échéances de remboursement, aux charges de copropriété et à la taxe foncière, en prenant soin de limiter la vacance locative. Le même raisonnement peut être tenu pour la détention de parts de SCPI.
Plutôt que vendre, l’intérêt pour les épargnants est d’investir ou de réinvestir en parts de SCPI. Les souscriptions encaissées par les SCPI leur permettent, lorsque celles-ci excèdent les demandes de retrait, de les alimenter en collecte nouvelle et de bénéficier d’un point d’entrée plus favorable après la correction des prix intervenue depuis le début de l’année. Elles sont alors en situation de saisir des opportunités d’acquisitions d’actifs à des prix décotés par rapport à il y a 12-18 mois. Les SCPI sont des investisseurs immobiliers « cash » : alors que le marché immobilier tourne au ralenti et que la plupart des acquéreurs ont disparu des radars, elles peuvent saisir les bonnes affaires qui se présentent. Ainsi, nombre d’opérations conclues par les SCPI qui collectent présentent des rendements de 7% à 10% acte en main. Ces acquisitions constitueront des sources d’accroissement des dividendes distribués dès 2024 et pour les années à venir.
