SCPI : quels sont les secteurs touchés ? Quelles prévisions pour fin 2020 ?

Des SCPI plus ou moins impactées selon les périmètres d'activité

Crise oblige, le niveau de collecte global des SCPI a subi au second trimestre 2020 une chute de 60% par rapport à l'année précédente, soit un montant de 875 M€ (source : SCPI-8.com). Une baisse qui s'explique par l'impact économique du Covid-19 mais aussi les mesures en lien avec le confinement et l'aménagement du paiement des loyers pour les entreprises en difficulté.

De par leur fonctionnement, les SCPI avaient toutefois de bons atouts en main, ce qui leur a permis de mieux « encaisser » l'impact de la crise. D'une part, la délégation de la gestion locative à des professionnels, à même de réaliser des investissements « sûrs » (côté opportunités comme côté locataires).

D'autre part, la diversification des parcs immobiliers qui permet de répartir le risque sur différentes classes d'actifs et donc, de subir les chocs de façon plus maîtrisée et limitée. On peut enfin mentionner le RAN (Report À Nouveau) qui constitue une réserve financière sur laquelle les SCPI peuvent s'appuyer en cas d'imprévu (voir plus bas pour plus de détails à ce sujet).

Néanmoins, les effets de la crise sur les SCPI ne se font pas ressentir de la même manière en fonction des classes d'actifs concernées (toutes n'étant pas diversifiées). Si certaines bénéficient d'un contexte de marché plutôt favorable, d'autres sont à l'inverse plus durement touchées : c'est le cas notamment des SCPI de commerce et d'hôtellerie.

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Les SCPI hôtelières en perte de vitesse

Le montant de la collecte a chuté drastiquement au second trimestre pour les SCPI investies dans le secteur hôtelier, les établissements ayant eux-mêmes subi une baisse considérable de leur chiffre d'affaires (de l'ordre de -80% à -90%.)

Depuis le déconfinement, on ne peut pas non plus parler d'une réelle reprise de l'activité, les actifs hôteliers étant toujours tenus de restreindre leur capacité d'accueil. Le nombre de chambres occupées et/ou le nombre de couverts est ainsi limité.

Côté restauration, certains établissements ont tenté de maintenir un semblant d'activité en proposant des services de drive, click and collect et parfois même de livraison à domicile. Malgré tout, le secteur a enregistré une baisse de 16% de son chiffre d'affaires sur le premier trimestre 2020.

Fort heureusement, les sociétés de gestion ont choisi de mettre en place des mesures de soutien - telles que le report du loyer - pour pallier au caractère inédit du contexte actuel dû à la crise.

SCPI de commerce : plusieurs cas de figure

Elles font elles aussi partie des catégories de SCPI qui souffrent le plus de la crise. Et pour cause, un encaissement des loyers quasi inexistant pour les locataires dont les commerces ont été contraints de stopper leur activité pendant la période de confinement.

Une baisse prévisionnelle globale de l'ordre de 5 à 20% est attendue sur les secteurs du commerce et de l'hôtellerie pour lesquels le Covid-19 impacte plus fortement la distribution des dividendes.

Mais là encore, il s'agit d'un impact à différentes échelles : les commerces alimentaires (ceux distribuant des produits considérés comme de « première nécessité ») bénéficient naturellement d'un dynamisme constant et d'une meilleure stabilité que ceux ayant du fermer leurs portes le 17 mars dernier.

Les SCPI qui s'en sortent « le mieux »

Contrairement aux SCPI hôtelières et de commerce, certaines SCPI positionnées sur des secteurs comme la santé, les bureaux ou encore la logistique (notamment en B2B) mettent en avant des performances plus rassurantes.

Les bureaux loués à de grandes entreprises ainsi que l'immobilier de santé (dont les locataires ne sont autres que des EHPAD, des établissements médicaux, des laboratoires pharmaceutiques et des cliniques) font partie des actifs les moins exposés à la crise puisqu'ils permettent de répondre à des besoins essentiels. De plus, les locataires sont généralement engagés sur des baux fermes et de longue-durée.

Les SCPI positionnées sur le secteur de la logistique ont, quant à elles, pu profiter de la croissance du e-commerce pour maintenir leurs investissements.

On peut également souligner que, globalement, ce sont les SCPI multi-sectorielles (qu'il s'agisse du secteur géographique ou des domaines d'activité) qui ont le mieux résisté à la crise grâce à la diversification et la mutualisation de leur patrimoine (et donc, du risque associé).

Des prévisions qui se veulent encourageantes pour fin 2020

En se basant sur l'Observatoire des SCPI présenté par la société d'épargne en ligne Linxea en mai dernier, les analyses se veulent plutôt rassurantes malgré le contexte.

Un taux de recouvrement supérieur à celui attendu

Si le second trimestre témoigne d'une collecte relativement faible pour la grande majorité des SCPI, elle reste néanmoins positive, ce qui permet de « maintenir une excellente liquidité sur le marché des parts de SCPI » affirme Frédéric Bôl, dirigeant de la société Swiss Life Asset.

D'autre part, le taux de recouvrement est supérieur à celui attendu par les professionnels du secteur (78% au lieu de 50%). Ceci s'explique notamment par le fait que la récession est avant tout due à un recul des souscriptions plutôt qu'à un retrait de la part des épargnants.

Ceux qui avaient choisi d'investir en SCPI n'ont d'ailleurs pas (ou très peu) subi les conséquences de la crise sanitaire, ces dernières encaissant les loyers avec trois mois d'avance. Ce qui conforte les sociétés de gestion dans le fait de penser que la SCPI peut plus que jamais être considérée comme un investissement sûr pour les épargnants.

En parallèle, les mesures de soutien à l'économie mises en place par le gouvernement ainsi que les réserves dont disposent les SCPI grâce au principe de report à nouveau (RAN) devraient elles aussi permettre de compenser la chute sur les second et troisième trimestres. À noter qu'aucune SCPI n'a encore, à ce jour, du piocher dans ses réserves financières (qui correspondent justement au RAN).

Pour rappel, le RAN (souvent considéré comme l'arme secrète des SCPI, surtout en temps de crise) consiste en une dotation de mise en réserve par rapport au résultat net.

Concrètement, lorsque la Société de Gestion collecte les loyers, elle en utilise une partie pour alimenter une sorte de « poche de provision ». L'autre partie étant reversée aux associés et pour rémunérer la gestion locative.

Cette provision (le fameux « RAN ») lui permet de faire face à des imprévus, en cas de « coup dur ». Mais aussi d'être en capacité de maintenir le versement des dividendes à ses associés pendant plusieurs jours même si elle n'encaisse pas de loyers.

Les professionnels du secteur restent optimistes

À l'heure actuelle, les professionnels des SCPI se veulent plutôt optimistes et parlent d'une baisse « contenue » des rendements en 2020.

D'après leurs estimations, le taux de rendement moyen sur l'ensemble des SCPI devrait être de l'ordre de 3,5% à 4% en 2020 contre 4,40% en 2019, ce qui reste tout à fait raisonnable pour les investisseurs dans un tel contexte.

En parallèle, la rémunération des épargnants devrait baisser d'environ 9% sur l'année. Certaines SCPI affirment toutefois que leur objectif de distribution sera maintenu (c'est le cas notamment de la SCPI Pierval Santé qui annonce un rendement de 5% avec un objectif annuel initialement fixé à 5,05%).

Certaines prévoient même d'afficher un rendement supérieur à 6% ! Reste à voir l'évolution (mais aussi la durée) de la crise sanitaire qui demeure encore, à ce jour, l'inconnue de l'équation…

S'il est aujourd'hui trop tôt pour pouvoir affirmer une réelle tendance, une chose est sûre : les SCPI diversifiées ont subi la crise de façon beaucoup plus maîtrisée et limitée grâce à la mutualisation locative (et donc, à la mutualisation du risque).

Un atout majeur qui leur permet de limiter l'impact des loyers impayés grâce à un portefeuille d'actifs diversifié tant au niveau géographique que sectoriel. Mais aussi (et surtout) grâce à la qualité de leurs locataires : la majorité d'entre eux est en effet constituée de grands groupes et d'entreprises d'envergure nationale voire internationale pour certaines SCPI.

Ces dernières bénéficient d'assises financières plus solides en comparaison à de petites entreprises (ce qui explique pourquoi les TPE et PME représentent seulement 20% des locataires, toutes SCPI confondues) ou des particuliers.

Malgré un ralentissement inévitable de leur activité, les sociétés de placement immobilier comptent parmi les acteurs qui ont su le mieux résister à la crise sanitaire grâce à une philosophie de gestion basée sur la prudence et la flexibilité.

Pour les épargnants, l'investissement en SCPI est plus que jamais considéré comme la « Rolls-Royce » des placements d'épargne, face aux livrets bancaires, aux assurances-vie ou au fond euros qui ont davantage souffert de la crise.

Certains périmètres d'activité ont pu être identifiés comme stratégiques, c'est le cas notamment des commerces alimentaires et des bureaux. Pour relancer leurs projets d'investissement à long terme, les SCPI peuvent-elles pour autant compter sur un véritable rebond du secteur immobilier à l'horizon 2021 ? Il est encore trop tôt pour le dire...