SCI Viagénerations : le premier fonds viager éligible à l'assurance-vie

Ideal-investisseur.fr. – Le viager est un produit immobilier particulier qui reste confidentiel. Comment est venue l'idée de créer un fonds d'investissement sur cette thématique ?

Thibault Corvaisier. - La SCI Viagénérations a été créée en 2017 par Turgot Asset Management, une société de gestion entrepreneuriale, avec pour objectif le maintien des personnes âgées à domicile. A l'origine, elle réunissait 3 partenaires historiques : les assureurs APICIL et AGEAS Patrimoine, ainsi que la mutuelle l'Union Nationale des Mutuelles Interprofessionnelles (UNMI), qui a apporté un portefeuille de 24 logements en viager.

Alors que la SCI restait confidentielle, la dynamique a changé au printemps 2019 lorsque les assureurs ont décidé de la proposer sous forme d'unités de compte au sein de leurs contrats d'assurance-vie puis de leurs plans d'épargne retraite. C'est sous cette forme que les particuliers peuvent maintenant y investir. La SCI Viagénérations est donc le premier fonds viager éligible à ces contrats.

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Ideal-investisseur.fr. – Quelles sont les spécificités qui séduisent les investisseurs ?

Thibault Corvaisier. – La SCI était dotée de 25 millions d'euros au départ. Nous avons collecté entre 4 et 5 millions par mois entre avril et décembre 2019. Cette année, nous sommes sur une tendance de collecte de 7 à 8 millions mensuelle. Les investisseurs sont notamment séduits par les belles performances de l'UC Viagénérations. Avec 6,73% en 2019, elle affiche la meilleure de sa catégorie. En fin d'année 2020, nous devrions pouvoir afficher à nouveau au-delà de 6%.

La période est aussi propice aux valeurs refuges. Le niveau d'épargne amassé par les Français depuis le début de la crise, leur retrait de l'assurance-vie multisupport et la volatilité des marchés financiers en témoignent. L'immobilier reste donc un investissement privilégié par les Français. Plusieurs segments sont néanmoins bousculés : les commerces souffrent de la pandémie après une période compliquée suite au mouvement des gilets jaunes. Les hôtels sont au point mort. L'immobilier de bureaux est aussi en transition, avec l'accélération du télétravail. Pour le moment, l'immobilier résidentiel reste plutôt préservé.

Si le marché du viager est encore confidentiel, son développement a du sens. Notamment pour le financement du grand âge et de la dépendance. Il permet à des seniors de rester chez eux, tout en se servant de leurs biens immobiliers soit à titre personnel pour financer leurs besoins, soit pour aider des proches... Les séniors voient dans cette solution une opportunité.

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Ideal-investisseur.fr. – Comment sélectionnez-vous les logements destinés à Viagénérations ?

Thibault Corvaisier. - D'ici la fin de l'année, nous aurons acheté environ 50 millions d'euros de logements, tout en étant très exigeants. Nous achetons des biens à des personnes qui ont plus de 65 ans. Soit la nue-propriété pendant que les vendeurs conservent l'usufruit viager, soit la pleine propriété, auquel cas nous concédons un droit d'usage et d'habitation viager. Il s'agit de logements « prime », principalement basés dans des grandes villes qui disposent d'une dynamique locale importante. Nous achetons aujourd'hui beaucoup à Paris, en Ile-de-France et en région PACA, et nous nous développons à Bordeaux, Lyon, Lille et Nantes.

Pour trouver ces biens, nous travaillons avec 3 types de partenaires. En premier lieu des viagéristes, qui traitent cet immobilier spécifique, et des notaires. Nous travaillons également avec des conseillers en gestion de patrimoine, qui peuvent proposer à leurs clients de monétiser leurs biens tout en restant chez eux. Nous avons développé pour eux la plateforme viagenerations.fr afin qu'ils puissent nous proposer de nouvelles opportunités d'investissement. Ce projet s'inscrit dans une dynamique vertueuse permettant aux CGP d'offrir une nouvelle solution à son client, de gérer plus de liquidité si la vente se réalise, aux assureurs de gérer de nouveaux contrats et à la SCI Viagénérations d'élargir son sourcing. Tous les acteurs sont gagnants.

Ideal-investisseur.fr. – Comment se crée la performance de la SCI ?

Thibault Corvaisier. - La question est effectivement de comment générer de la performance avec un portefeuille de biens aussi structurants.

A l'entrée, nous payons la valeur occupée du bien au senior. C'est-à-dire que nous prenons la valeur libre du bien, puis nous appliquons une décote correspondant à la valeur locative sur le nombre d'années d'occupation théorique du vendeur. La décote est d'environ 40% pour 10 ans d'espérance de vie. D'un point de vue mathématique, dès que l'on a 50 biens, nous mutualisons le risque. L'espérance de vie du portefeuille va converger vers la moyenne de la table de mortalité.

Les principaux moteurs de la performance sont le gain réalisé à l'achat, la revalorisation du parc immobilier que nous faisons expertiser chaque année par un expert indépendant, la reconstitution de la pleine propriété qui est mécanique, puis la revente à terme.