« Pourquoi la SCPI Iroko Zen est une de mes SCPI coup de cœur en 2023 »

À l'heure où l'inflation neutralise la rémunération des placements sans risques (Livret A, assurance vie, etc.), quelle alternative reste-t-il pour dynamiser votre patrimoine et dégager un rendement réel positif ? À La Boutique des Placements, nous sommes persuadés que la Société civile de placement immobilier (SCPI), produit d'épargne grand public investi sur des actifs immobiliers de toute nature, dispose des qualités requises pour muscler votre patrimoine en cette période troublée. À condition bien sûr de choisir avec soin la SCPI dans laquelle vous investissez. Une catégorie retient particulièrement notre attention en ce moment : les produits sans frais d'entrée et, au sein de ce compartiment, la SCPI Iroko Zen. Voici pourquoi.

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SCPI sans commission d'entrée : un modèle vertueux

À la différence des SCPI traditionnelles, qui facturent aux épargnants une commission élevée à l'entrée - autour de 9% en moyenne –, pour se rémunérer et payer le réseau commercial, les SCPI sans frais de souscription se rétribuent autrement, en prélevant davantage de frais de gestion que leurs consœurs. Elles facturent aussi des commissions sur les acquisitions. En ce sens, il ne s'agit pas de SCPI « low cost ». Sur longue période, cela revient au même puisque le montant total des commissions ponctionnées aux associés s'équilibre entre les deux modes de structuration des frais.

Cette remarque étant faite, les investisseurs qui optent pour ces SCPI sans frais d'entrée sont avantagés sur trois points précis. Sur le prix de revente, d'abord. Celui-ci n'est pas amputé de frais de souscription, contrairement à une SCPI traditionnelle. Pour 1000 euros investis, vous récupérerez 1000 euros, alors que le prix de rachat se situerait plutôt à 900 euros pour une SCPI classique. Ensuite, la SCPI peut faire l'acquisition de plus de biens immobiliers 970 ou 950 (déduction faites des frais d'acquisition), et non pas 900 euros ou 880 euros pour certaines. Ce qui permet de générer davantage de loyers que pour une SCPI classique. Enfin, sans le fardeau des frais à l'entrée, l'horizon de placement recommandé est raccourci : il n'est plus de 8 à 10 ans, comme pour une SCPI standard, mais de seulement 5 ans. Si bien que ces produits peuvent parfaitement être utilisés comme placement d'attente pour vos liquidités, par exemple. Bien que la liquidité ne soit pas garantie, il convient de le rappeler.

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Iroko Zen, une SCPI compétitive

À ce jour, trois produits ont opté le modèle « zéro commission de souscription » : Novaxia Neo, Iroko Zen et Remake Live. Si cette dernière, qui est la plus jeune du trio, a généré le meilleur rendement du marché en 2022, avec un taux de distribution (TD) de 7,65%, Iroko Zen nous semble présenter au moins autant de qualités, avec un plus long historique. Depuis sa création en 2020, son TD n'est pas descendu de 7%, ce qui est une performance remarquable. Sa performance a atteint 7,04% en 2022 (6,42% nets de fiscalité étrangère), après 7,10% en 2021.

Iroko Zen présente un autre atout de poids : une grande sobriété sur les frais, avec notamment une commission de gestion de 15% TTC, contre 18% pour Novaxia Neo et Remake Live (voir notre tableau comparatif : https://www.boutiquedesplacements.com/comparatif-scpi-sans-frais). À cela s'ajoute une bonne diversification du parc d'actifs, composé de commerces, de locaux d'activité, d'immeubles de bureaux, d'entrepôts logistiques de crèches, d'écoles, de cabinets médicaux, de laboratoires… Et un poids de l'international qui a pris de l'ampleur, à 51% du patrimoine. L'intérêt ? Cela réduit la fiscalité dont les investisseurs doivent s'acquitter. D'après nos informations cette exposition pourrait monter à 60 – 65% d'ici la fin de l'année.

« Iroko Zen a vocation à refléter les usages de demain en accompagnant les transitions générationnelles, digitales et démographiques, décrypte Raphaël Oziel, fondateur de La boutique des Placements. Cette SCPI a atteint son rythme de croisière avec une politique d'investissement bien rodée, axée sur des actifs rentables, des baux longs et des locataires de choix. Grâce à sa collecte importante, elle est en mesure de saisir les importantes opportunités qui se présentent sur le marché. »

En chiffres, Iroko Zen c'est une capitalisation de 212 millions d'euros au 31 décembre 2022, avec 64 actifs, 89 locataires, une durée moyenne des baux de 7,3 années en moyenne et un taux d'occupation financier (TOF) de 100%, c'est-à-dire que l'ensemble des loyers facturables sont encaissés.

Quels risques et contraintes sur la SCPI Iroko Zen ?

Comme toute SCPI, Iroko Zen n'est pas un produit d'épargne sans risque. Ni le capital ni le rendement ne sont garantis. Quant à la liquidité, elle n'est pas non plus assurée. En cas d'afflux de demandes de retraits et une baisse simultanée du rythme de collecte, un embouteillage pourrait se former, rallongeant le délai pour sortir. Statutairement, Iroko Zen a instauré une pénalité de 6% TTC en cas de sortie avant trois ans. Une contrainte à connaître quand on investit dans cette SCPI, mais tout à fait légitime, puisque cela rappelle aux épargnants que l'immobilier n'est pas un placement de court terme. Un autre inconvénient propre à Iroko Zen peut constituer un frein pour certains investisseurs : lors de la première souscription, le minimum est de 5 000 euros. Soit un montant supérieur à celui de ses concurrentes.

Une décote importante en cas de souscription en démembrement

S'agissant des modes de souscription, Iroko Zen est accessible pour un investissement en direct, au comptant ou à crédit (demandez-nous conseil au 06 13 45 71 22), mais aussi à travers le démembrement temporaire de propriété. Vous n'avez pas besoin de revenus immédiats mais vous souhaitez faire fructifier votre argent ? Achetez des parts d'Iroko en nue-propriété. Si le démembrement est prévu sur 5 ans, vous achèterez la SCPI avec une décote de 21%. Et si l'engagement est sur 15 ans, la décote atteindra 40%. Idéal pour préparer votre retraite si vous avez 50 ans et plus.

Notre conclusion

Le verdict est sans appel, Iroko Zen est une SCPI bien équilibrée, performante et tournée vers le futur. Les premiers investisseurs ne sont autres que les fondateurs, ce qui assure un alignement d'intérêt avec les autres associés. La protection de l'environnement est un axe fort de la gestion, comme le montre le label ISR obtenu par le produit. Côté performances, les objectifs de la SCPI sont de distribuer au moins 5,5% chaque année mais il y a de fortes probabilités pour que ce taux soit encore supérieur ou proche de 7% en 2023. Enfin, une revalorisation des parts, grâce à la capacité d'acheter des actifs sous-évalués, fait aussi partie de la stratégie. A ce titre, on rappellera que le prix de souscription est aujourd'hui sous-évalué de 3,6% par rapport à leur valeur intrinsèque.

Les points forts : une performance élevée et pérenne, un patrimoine diversifié et sous-pondéré en bureaux, une équipe de gestion jeune et impliquée, un potentiel de revalorisation du prix de part, une démarche ESG, la prise en compte des nouvelles tendances sociologiques et économiques, la possibilité d'acheter en démembrement avec décote et à crédit. Une exposition européenne permettant une fiscalité plus douce.

Les points faibles : un minimum de souscription un peu élevé (5000 euros), l'impossibilité d'investir à travers un contrat d'assurance vie, une SCPI qui a peu de recul.