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Le démembrement de propriété est un principe qui existe depuis la création du Code Civil par Napoléon en 1804, lui-même s'étant inspiré de l'Antiquité et du droit romain. Ainsi, contrairement à beaucoup de dispositifs dont nous parlons sur ce site, ce n'est pas une invention fiscale récente mais bien un droit de propriété spécifique, avec ses propres règles fiscales. Dans le contexte actuel d'augmentation de la fiscalité, il semble donc que le démembrement de propriété ait encore de belles années devant lui.
La « propriété » en droit est composée de 3 éléments, que l'on nomme fructus, usus et abusus. En clair, un titre de pleine propriété vous permet de disposer de ces 3 droits, à savoir : • le droit de percevoir les fruitsde ce bien (fructus) • le droit de l'utiliser (l'usus) • le droit d'en avoir la propriété (l'abusus) Le démembrement de propriété consiste donc à acquérir non pas l'intégralité de ces droits comme en pleine propriété, mais uniquement une partie : l'usufruitier est titulaire des usus et fructus, le nu-propriétaire de « l'abusus ». Le nu-propriétaire et l'usufruitier ont des avantages et un traitement fiscal différent. Le démembrement de propriété est donc un excellent outil de gestion patrimoniale.
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Le premier objectif patrimonial peut être d'acquérir un bien à prix réduit dans le but d'avoir un pied-à-terre pour sa retraite, ou un appartement que pourront occuper les enfants pendant leurs études. Beaucoup d'investisseurs optent alors pour une acquisition en nue-propriété : en s'y prenant à l'avance (10 à 15 ans avant la retraite par exemple), elle permet d'acheter un logement à prix cassé, et de le récupérer pour l'utiliser au moment où l'on en a besoin.
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Le nu-propriétaire n'achète qu'une partie des droits immobiliers pour une durée plus ou moins déterminée à l'avance (usufruit temporaire / viager), avec la certitude de récupérer la pleine propriété à la fin. Les droits immobiliers acquis le privant de la jouissance du bien, le prix payé est donc fortement décoté. En général, la décote appliquée correspond : • à la valeur de l'usufruit (somme des flux de loyers à percevoir jusqu'à l'extinction de l'usufruit, actualisée au taux d'intérêt en vigueur), • et est donc proportionnelle à la durée de l'usufruit (de 12 à 20 ans pour les produits en usufruit temporaire). Le prix de la nue-propriété est donc inférieur de 40 à 60 % au prix du même bien en pleine propriété. Autrement dit, il y a une possibilité de créer une belle plus value à terme. Encore faut-il pouvoir mobiliser du capital et se passer de revenu pendant un temps !
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En cas de démembrement temporaire, l'usufruit n'a qu'une durée limitée dans le temps : il s'éteint à la fin d'une période déterminée (usufruit temporaire) ou au décès de l'usufruitier (viager). Ainsi, il arrive obligatoirement un jour où le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Il pourra alors louer, habiter et utiliser le bien comme il le souhaite. La nue-propriété permet également de bénéficier d'avantages fiscaux.
Pour aller plus loin : • Comment financer son acquisition en nue-propriété • Comprendre la fin d'un usufruit
