SCPI : la pierre-papier pour investir dans l'immobilier

Principe d'une SCPI fiscale

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) investit dans l'immobilier locatif grâce à l'argent qu'elle collecte auprès des investisseurs via l'émission de parts sociales. Ces investisseurs deviennent alors associés de la SCPI et perçoivent des dividendes issus à la fois des loyers et des revenus financiers perçus par la SCPI. L'acquisition des immeubles, leur entretien, leur revente ainsi que l'ensemble de la gestion locative sont assurés par la Société de Gestion.

On distingue les SCPI de rendement, qui investissent dans des locaux professionnels, des SCPI fiscales. Ces dernières orientent leurs investissements vers des biens immobiliers locatifs éligibles à des dispositifs fiscaux tels que Déficit Foncier, Malraux ou encore Pinel. Ainsi, l'investisseur en parts de SCPI fiscale pourra imputer à ses revenus globaux une partie du montant de sa souscription.

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L'alternative à un investissement direct : la SCPI Pinel

La souscription dans des parts d'une SCPI Pinel est éligible au dispositif Pinel. Ainsi, vous avez la possibilité de profiter de la fiscalité avantageuse de ce dispositif avec un niveau d'investissement nettement inférieur à celui d'un investissement direct dans l'immobilier locatif. En effet, le minimum d'investissement correspondra au minimum de parts à souscrire exigé par la SCPI Pinel, n'atteignant alors que quelques milliers d'euros.

De plus, l'acquisition d'immeubles et la gestion locative sont à la charge de la société de gestion : vous n'avez pas à vous en préoccuper, à l'instar du risque locatif. En effet, ce dernier est mutualisé en raison du nombre de locataires. Le défaut d'un d'entre eux n'aura alors que peu d'influences sur les revenus que vous percevrez, contrairement à un investissement direct.

Afin de bénéficier pleinement du dispositif Pinel via la souscription de parts de SCPI Pinel, il faudra toutefois respecter les deux critères suivants :
• Le montant de la souscription ne peut être supérieur à 300 000€,
• Les parts doivent être conservées pendant un nombre d'années minimal, fixé par les statuts de chaque SCPI.

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Le fonctionnement de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif fiscal mis en œuvre par l'Etat afin de lutter contre la crise de logements rencontrée dans les grandes villes de France. Ainsi, en vue de se défiscaliser, l'investisseur en immobilier locatif pourra imputer à ses revenus globaux :

• 12% du montant de son investissement si le bien est mis en location pour une durée de 6 ans ;
• 18% pour une durée de 9 ans ;
• 21% pour une durée de 12 ans.

Il existe cependant des formalités à respecter afin de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel.

S'agissant de l'investissement, tout d'abord, ce dernier ne pourra s'effectuer que sur un bien neuf, en état futur d'achèvement ou sur un bien ancien inhabitable en l'état et destiné à des travaux de réhabilitation. Ce bien doit obligatoirement se situer dans une zone Pinel et servir de résidence principale à son locataire. De plus, le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivants son acquisition et ce, de façon effective et permanente, pendant une durée minimale de 6 ans.

S'agissant de la fiscalité avantageuse offerte par la loi Pinel, elle se calculera sur un montant d'investissement maximum de 300 000€ HT, ce qui vous permettra d'imputer à vos revenus jusqu'à 63 000€. La défiscalisation est cependant prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000€ par an. Il est à noter également que le nombre d'investissements Pinel est limité à deux par an. Enfin, le bailleur a l'obligation de respecter le plafond des ressources de ses locataires et des loyers imposés par la loi Pinel.

Dans le cadre de la SCPI fiscale, le bailleur est la SCPI elle-même mais elle fait profiter des avantages à tous les investisseurs.

Focus sur la dissolution de la SCPI et sur la consultation des associés en assemblée générale extraordinaire

Souscrire à des parts de SCPI vous permet de prendre part aux décisions prises tout au long de la vie de la société en assemblée générale.

S'agissant de l'assemblée générale extraordinaire, il est imposé dans les statuts qu'elle doit être composée d'associés représentant au moins la moitié du capital social pour délibérer. Les associés peuvent être représentés par un tiers ou voter par correspondance. Les décisions sont prises à la majorité des voix. Au sein de l'assemblée, les associés peuvent alors prendre de nombreuses décisions, portant notamment sur la durée de vie de la SCPI et sur le sort de tel ou tel immeuble en portefeuille lors de la liquidation.

La durée de vie d'une SCPI fiscale est limitée et fixée par les statuts. Toutefois, l'assemblée générale extraordinaire doit être obligatoirement convoquée avant le terme fixé afin de décider d'une éventuelle prorogation. La dissolution de la société par anticipation est également envisageable.

Lorsque la dissolution de la SCPI a eu lieu, la société de gestion procède à la liquidation du patrimoine. Régulièrement, les associés sont convoqués en assemblée générale pour être informés des différentes étapes de la liquidation. Ce sont eux qui, pendant toute cette période, pourront prendre des décisions liées à la liquidation. Ainsi, les liquidateurs, sous couvert d'autorisation de l'assemblée générale extraordinaire, pourront décider du sort de chaque immeuble : vente en totalité, par lots, aux enchères, de gré à gré, etc. Le devenir des immeubles en portefeuille dépend ainsi de l'ensemble des porteurs de parts de SCPI.