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Avantage à la culture : avec jusqu'à 30 000 € par an de réduction d'impôt sur le revenu, le dispositif Malraux apparaît comme l'un des plus avantageux. Analyse d'un investissement dédié aux amoureux du patrimoine.
En 1962, le Ministre chargé des Affaires Culturelles André Malraux avait souhaité marquer la volonté française de conserver l'esprit des quartiers historiques des centres-villes, alors en plein renouveau. En parallèle de la forte urbanisation caractéristique des années 60, la loi du 4 août 1962, dite « Loi Malraux », avait alors permis la création de secteurs sauvegardés, protégeant et valorisant la spécificité patrimoniale du coeur des villes. Près de 60 ans plus tard, la loi Malraux est toujours en vigueur. Elle permet aux propriétaires et acheteurs d'immeubles situés dans des zones bien particulières de bénéficier d'une forte réduction d'impôt dès lors qu'ils s'engagent dans des travaux de restauration et respectent un certain nombre de conditions. Ainsi, tous les immeubles ne sont pas éligibles à la loi Malraux. Pour cela, il faut qu'ils soient situés dans un secteur identifié comme « Site Patrimonial Remarquable » (SPR). Il s'agit des zones couvertes par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), des secteurs identifiés comme Quartiers Anciens Dégradés (QAD), des quartiers conventionnés dans le cadre du « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU) et des sites patrimoniaux remarquables avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP). La loi Malraux concerne aussi les bâtiments dont la restauration a été déclarée d'utilité publique, ainsi que ceux présents dans un des quartiers à habitat dégradé identifiés dans l'arrêté du 19 janvier 2018.
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Pour être éligibles à la loi Malraux, les biens doivent être des logements destinés à la location en tant qu'habitation principale pendant au moins 9 ans. Il n'est pas possible de louer à ses parents ou à ses enfants. Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble (qu'ils soit en copropriété ou non) et être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Enfin, les travaux doivent faire l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet (ASP) avant leur démarrage. Une grande partie des travaux peuvent entrer dans le cadre de la défiscalisation Malraux : • Les démolitions • Les reconstructions de toitures • Les travaux sur les façades existantes • Les travaux de transformation de l'immeuble ou d'aménagement des combles ou greniers • Les travaux déclarés d'utilité publique • Plus généralement, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration des habitations. Les primes d'assurance, les frais de gestion locative et ceux engendrés par une adhésion à une association foncière urbaine de restauration sont aussi déductibles. Comme pour d'autres lois de défiscalisation, la location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la Déclaration d'Achèvement des Travaux (DAT).
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Le particulier qui investit en loi Malraux peut bénéficier d'une réduction d'impôt allant de 22% à 30% du montant des travaux, étalée sur la durée du chantier sans dépasser les 4 ans. Concrètement, la réduction est de 30% du montant des dépenses éligibles pour les bâtiments situés dans un PSMV, dans un quartier conventionné (NPNRU) ou dans un quartier ancien dégradé (QAD). Elle est de 22% pour ceux situés en PVAP. Ces réductions sont à considérer dans la limite de 100 000 euros par an de dépenses et 400.000 euros sur 4 ans. Lorsque le montant des travaux est inférieur, le contribuable peut décider de les imputer sur 1, 2, 3 ou 4 ans. La réduction maximale est donc de 30 000 euros sur une année (le surplus n'est pas reportable sur les années suivantes). Ce qui fait de la loi Malraux l'une des plus avantageuses en termes de défiscalisation immobilière.
Un particulier qui réalise 300.000 euros de travaux dans un bâtiment situé dans une zone avec PVAP peut imputer sa réduction d'impôts sur 4 ans. Il peut ainsi déduire (300.000 x 22%) / 4 = 16.500 euros par an. Un particulier qui engage 450.000 euros de dépenses éligibles sur un immeuble situé dans une zone avec PVAP peut bénéficier d'une réduction totale de 450.000 x 22% = 99.000 euros. Mais le montant pris en compte est plafonné à 400.000 euros sur 4 ans. Il peut donc réaliser 390.000 euros de travaux jusqu'au 31 décembre de la 4ème année puis 60.000 euros à compter de la 5ème année pour bénéficier de la réduction à plein.
Le montant des travaux éligibles à la réduction d'impôt en loi Malraux doit être déclaré sur le formulaire 2044 spécial et reporté sur le 2042. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, il est nécessaire de justifier la location par la copie du bail dès qu'il est signé, et les travaux par l'arrêté préfectoral d'autorisation et le visa de l'Architecte des Bâtiments de France. En cas d'achat auprès d'un opérateur immobilier professionnel, ces derniers documents doivent être fournis. Une attention particulière doit être apportée à la déclaration des revenus fonciers : les travaux réalisés en loi Malraux ne doivent pas faire l'objet d'une déduction dans cette case, puisqu'ils feraient alors l'objet d'une double défiscalisation. Pour plus de certitudes, les contribuables peuvent se renseigner auprès du centre des impôts ou se faire accompagner par un avocat fiscaliste. Bonne nouvelle, la défiscalisation Malraux n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Par contre, en cas de revente, la plus-value immobilière sera calculée à partir du montant payé uniquement pour l'acquisition du foncier : les travaux de rénovation et restauration ayant déjà bénéficié d'un avantage fiscal, ceux-ci n'entrent pas dans le calcul. Les particuliers qui envisagent d'investir en loi Malraux doivent donc le faire dans une optique de long terme, car la plus-value effective risque d'être importante (revoir notre article sur le calcul et l'exonération de la plus-value immobilière).
Les particuliers qui se lancent dans une opération en loi Malraux ont plusieurs solutions. Soit ils sont déjà propriétaires de l'immeuble, auquel cas ils peuvent se faire accompagner par des professionnels (assistant à maîtrise d'ouvrage, architecte spécialisé, avocat fiscaliste...). Soit ils achètent un bien dans le cadre d'une opération immobilière en loi Malraux. La plupart des opérateurs vendent alors l'immeuble avant travaux, et font constituer une « ASL » (Association Syndicat Libre) aux nouveaux copropriétaires afin qu'ils gèrent les travaux eux-mêmes. Ce montage présente le désavantage de responsabiliser les acquéreurs dans le déroulé des travaux, et peut parfois aboutir à des problèmes lorsque les opérations sont mal ficelées en amont. Certaines opérations sont réalisées dans le cadre d'un contrat de Vente d'Immeuble à Rénover (VIR). La VIR a l'avantage de procurer les garanties de la VEFA (Vente en l'Etat de Futur Achèvement, ou vente sur plans dans l'immobilier neuf). Là où l'achat en ASL complexifie la mise en jeu de certaines garanties, la VIR sécurise en partie les travaux. Dès la signature de la promesse d'achat, le vendeur s'engage à rénover le bâtiment et à souscrire aux assurances obligatoires. Par rapport à l'ASL, la responsabilité des travaux bascule de l'acquéreur au vendeur. En VIR, les opérateurs peuvent valider la défiscalisation des travaux auprès d'un avocat spécialisé, qui édite alors une opinion fiscale. Ce type d'acquisition est moins complexe que les achats avec ASL, dans lesquels les propriétaires sont les maîtres d'ouvrage des travaux. La VIR permet de bénéficier : - D'une Garantie Financière d'Achèvement (GFA) : c'est l'engagement d'une banque ou d'un établissement d'assurance d'achever l'ensemble des travaux de l'immeuble et de livrer le bien en cas de défaillance ou de faillite du promoteur. - D'une garantie décennale : après la livraison du logement, une compagnie d'assurance couvre les dommages qui pourraient intervenir sur la structure du bâtiment et tout ce qui lui est lié de manière indissociable (carrelage, canalisations…). Les éléments techniques sont donc prévalidés par un assureur, ce qui n'est pas le cas hors du cadre de la VIR. L'état du bâtiment et les travaux qui vont être réalisés sont passés au crible en amont. - La garantie des vices et défauts apparents relatifs aux travaux de rénovation. Enfin, comme dans le cadre de la VEFA, l'acte de vente en VIR engage le vendeur à livrer le bien dans les délais promis, et conformément au descriptif des travaux fourni lors de la signature. En contrepartie, l'acquéreur devra payer le prix au fur et à mesure de l'avancée des travaux, sur appel de fonds du promoteur.
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