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Les épargnants sont de plus en plus nombreux à être séduits par les SCPI de rendement et paraissent l'être encore davantage. Les restrictions d'accès et les performances 2019 en recul des fonds en euros ainsi que l'annonce de la baisse de la rémunération du livret A auront-elles un impact sur la collecte des SCPI en 2020 ? Tribune par Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.
La baisse du rendement des fonds euros depuis quelques années, à laquelle s'ajoute aujourd'hui la nouvelle baisse du taux de rémunération du Livret A (à 0,5 %) incite les particuliers à trouver de nouvelles alternatives pour leur épargne. La baisse des fonds euros a d'abord profité aux fonds flexibles... Depuis 2017, les épargnants se sont orientés vers les fonds flexibles dits « prudents ». Malheureusement certains de ces fonds n'ont pas tenu leur promesse de faible volatilité en 2018 et les performances de 2019 n'ont pas toujours permis de récupérer ces pertes. S'étant d'abord tournés vers des unités de comptes dites « prudentes » (en particulier les fonds flexibles, majoritairement investis sur les marchés monétaires et obligataires), les épargnants cherchent à trouver de nouveaux produits de substitution. En effet, les aléas des marchés obligataires présentant parfois des taux négatifs présagent, là encore, d'une baisse de rendement de ces fonds. Les épargnants sont à la recherche de produits présentant un rendement correct pour un risque modéré. Désormais c'est le tour des SCPI de rendement Dans ce contexte, les SCPI de rendement sont de plus en plus citées comme le placement à privilégier. Via leur sous-jacent immobilier, elles représentent un symbole de sécurité. Mais attention, à l'image des fonds « prudents », il ne s'agit pas d'un placement garanti. La relative stabilité et la bonne santé des rendements (supérieurs à 4 %), observées ces dernières années peuvent également faire penser que les dividendes sont stables. Cependant, il est important de rappeler les 3 risques principaux de la SCPI : • le capital n'est pas garanti, • les dividendes peuvent varier à la hausse comme à la baisse, • la liquidité - même si elle est organisée - peut être limitée (le sous-jacent immobilier est un actif, par essence, peu liquide).
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Les épargnants doivent souscrire en connaissance de cause... Parmi leurs nombreux atouts, les SCPI sont un produit d'épargne facile à comprendre. Toutefois, la souscription en parts de SCPI doit être faite avec une vision globale des risques qu'elle peut entraîner. Notamment sur les risques liés à la liquidité et à la perte en capital. Les SCPI ne sont pas interchangeables avec les fonds euros qui, eux, garantissent le capital (hors frais de gestion, le cas échéant). Elles ont des atouts indéniables et c'est pour ces derniers qu'elles doivent être envisagées.
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Les avantages de la SCPI : • Un ticket d'entrée moins élevé que l'investissement en direct [dans l'immobilier, ndlr] • Une gestion locative prise en charge • Une mutualisation des risques (géographique, typologique et locataires) • Un investissement sur-mesure adapté aux besoins des épargnants • Une possibilité d'investir sur des marchés réservés aux professionnels • Une éventuelle plus-value à la revente* • Une possibilité d'investir de différentes façons : comptant, à crédit, démembrement temporaire (fixe ou viager), en assurance-vie ou en versements programmés Les inconvénients de la SCPI : • Un capital non garanti (une éventuelle moins-value à la revente*) • Une variation du dividende à la hausse ou à la baisse • Une possible défaillance de la société de gestion (dans ce cas la gestion est transférée à une autre société de gestion) • Une revente des parts non garantie (la réglementation organise la liquidité des parts) • Un risque de devise pour les SCPI étrangères • Un placement long terme (15 ans minimum) * Tout investissement comporte des risques. La valeur des actifs de la SCPI fluctue en fonction du marché : à la hausse comme à la baisse.
... tandis que les gérants de ces sociétés doivent contrôler la collecte Autre raison pour laquelle une collecte abondante ne joue pas en faveur des SCPI : un accroissement trop rapide des fonds engendre des effets qui peuvent être dilutifs en termes de performances. Comment investir dans de bonnes conditions dans un contexte concurrentiel très compétitif ? Les gérants de SCPI ont tout intérêt à « encadrer » la collecte pour assurer une pérennité des rendements servis par les SCPI. Certains gérants n'hésitent pas à mettre ce type de politique en place. Il est aussi possible pour les épargnants de se positionner sur les SCPI à capital fixe qui par nature encadrent la collecte. D'après notre pôle Data, Consulting & Research, les SCPI ont prouvé la bonne maîtrise de leur collecte avec un flux d'investissements en cohérence avec celle-ci au 30/09/2019 (Coefficient Cohérence investissement MeilleureSCPI.com© ; 99,3% au 30/09/2019).
Les SCPI présentent des avantages séduisants, mais l'épargnant doit être conscient des limites et de l'horizon d'investissement long terme (au minimum 15 ans). Cet investissement doit être réalisé dans une optique de diversification du patrimoine (20 % de son patrimoine maximum). L'épargnant qui souhaite maîtriser au maximum son risque peut mettre en place des versements réguliers afin de se positionner sur les marchés immobiliers à différentes phases. Objectif ? Lisser le risque et diversifier sur plusieurs SCPI. Dans ces conditions, les SCPI peuvent idéalement être vues comme un bon outil de diversification et de constitution de patrimoine (par exemple : préparation de revenus complémentaires pour la retraite).
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