« Il y a des opportunités pour les SCPI d'Aestiam, et nous comptons être au rendez-vous »

Caroline Courvoisier. - Votre SCPI « Le Patrimoine Foncier » ressort en tête de notre classement depuis plusieurs années. Elle date pourtant de 1964. Quelle est votre recette pour conserver un équilibre dans un marché si concurrentiel, alors que certaines SCPI anciennes ont décroché l’année dernière ?

Laurent Le. - Je pense qu'il y a une opposition caricaturale entre les SCPI « anciennes » et « nouvelles ». Nous manquons encore de recul pour évaluer la performance des « nouvelles » sur le long terme. Pour les autres, il est important de comprendre ce que l'on entend par « anciennes » : en réalité, certaines de ces SCPI ont réalisé la majeure partie de leurs acquisitions au cours des dix dernières années. Or, le marché immobilier a été très haussier, en partie à cause de la compression des taux. La contre-performance de certaines SCPI « anciennes » s’explique donc par ces acquisitions récentes, lorsque les prix immobiliers étaient élevés. Elle est renforcée lorsque les acquisitions ont porté sur des marchés aujourd’hui difficiles, comme les bureaux du Grand Paris, affectés par la crise de la Covid-19 et les changements d’usage.

Si l’on met de côté l’avantage du capital fixe, la première raison du succès de notre SCPI « Le Patrimoine Foncier » est, au contraire, un calendrier d'acquisition qu’on peut qualifier de judicieux a posteriori. La deuxième raison est la spécialisation très forte de notre patrimoine, en particulier dans les bureaux à Paris intra-muros, où les loyers ont le plus augmenté et les taux de vacance sont au plus bas. Actuellement, les bureaux qui souffrent le plus sont ceux de la première couronne, comme à Saint-Denis, Saint-Ouen, Malakoff, Montrouge et la Défense, des secteurs sur lesquels nous sommes très peu, voire pas du tout exposés.

Enfin, le troisième volet est une stratégie de gestion assez prudente qui permet de générer une performance durable. Chez Aestiam, nous avons un recul de 50 ans. Quand on regarde les performances de nos SCPI, on constate que quelle que soit la décennie d'acquisition, nous sommes en plus-value au 31 décembre 2023. Cela confirme la pertinence de notre stratégie d'acquisition et notre capacité de gestion sur le long terme.

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CC. - L’asset management : c’est l’un de vos axes fondamentaux ?

Laurent Le. - Il s’agit d’un axe pour approfondir notre ADN. Mon objectif est en effet de mettre encore plus l'accent sur la gestion immobilière de nos immeubles.

Dans notre profession, on met souvent en avant les belles acquisitions, les ventes stratégiques ou les grandes restructurations, des actions emblématiques qui rendent la gestion concrète pour les épargnants. Mais il est important de ne pas perdre de vue que ce sont les actions quotidiennes et moins visibles qui assurent la performance à long terme de nos immeubles. Elles impliquent un travail minutieux et continu qui préserve et augmente la valeur de nos immeubles, qui permet d'obtenir des loyers plus élevés en renouvelant nos baux ou en attirant de nouveaux locataires.

Selon moi, la performance future sera davantage générée par ces actions de gestion locative et la réalisation des travaux pour améliorer la performance énergétique et le confort des utilisateurs de nos immeubles.

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CC. - Vous vous inscrivez donc dans une démarche de transition énergétique ?

Laurent Le. - L'immobilier joue un rôle crucial dans la production et la consommation de CO2, ainsi que dans l'occupation des sols, la biodiversité, l'utilisation de l'eau et le traitement des déchets. Notre implication dans la lutte contre le dérèglement climatique et la préservation de la planète est donc essentielle. Je suis pleinement engagé dans cette démarche et encouragé par l'évolution des attentes de nos investisseurs ces dernières années.

Deux de nos SCPI ont obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable), suivant une démarche « Best in Progress » pour améliorer leur performance environnementale et sociale, avec un fort accent sur la réduction des émissions de carbone. Nous préparons également un plan stratégique pour renforcer nos efforts en matière de rénovation énergétique.

CC. - Réduire l'empreinte carbone des immeubles, notamment les bâtiments haussmanniens à Paris, n'est pas une tâche simple. Comment envisagez-vous de faire évoluer votre patrimoine ?

Laurent Le. - C'est effectivement un défi, mais que nous relevons avec conviction. Les immeubles haussmanniens sont peut-être parmi les plus vertueux sur le plan environnemental. Construits avec une grande générosité, ils ont été pensés pour être réversibles. Ils s'adaptent aux besoins actuels des entreprises sans nécessiter de lourds travaux de transformation, contrairement aux immeubles des années 70, parfois démolis et reconstruit après seulement 50 ans. À l'avenir, l'immobilier devra s'inspirer de cette capacité à évoluer sans générer de grandes quantités de gaz à effet de serre.

CC. - Quels sont les axes d’acquisition que vous souhaitez développer pour vos SCPI ?

Laurent Le. - Aujourd'hui, on entend beaucoup que le contexte de marché est favorable aux acquisitions, avec une baisse des prix qui rend ce moment particulièrement opportun. C'est un argument fort que je partage. Par ailleurs, la diversification de nos portefeuilles est essentielle.

D’abord, les bureaux adaptés aux besoins des utilisateurs ont beaucoup d'avenir. La valeur moyenne des immeubles que nous gérons aujourd’hui est de 2 à 3 millions d'euros. Il s’agit de bureaux de petites et moyennes surfaces. Ceux-ci répondent aux attentes notamment en termes de réduction des surfaces due au télétravail, en particulier lorsqu’ils sont bien situés. Cet élément de centralité est crucial à long terme, ce qui favorise des zones comme Paris, son croissant ouest et les métropoles régionales.

Nous favorisons aussi le commerce de proximité dans les centres-villes des grandes métropoles, car le commerce dans certaines villes moyennes souffre de la désertification. Nous évitons d'investir dans les centres commerciaux secondaires, sauf de manière très sélective. En revanche, les retail parks en périphérie des villes nous intéressent. Ces zones offrent des loyers modérés et des produits bon marché, répondant ainsi à la demande des consommateurs en période de pouvoir d'achat limité.

Pour l'hôtellerie, nous voyons une tendance de long terme favorable au tourisme de loisir plutôt qu'à l'hôtellerie d'affaires. La santé est également un secteur prometteur, en lien avec le vieillissement de la population.

CC. - Vous vous inscrivez donc clairement dans la dynamique des SCPI diversifiés ?

Laurent Le. - La catégorisation en SCPI de bureaux et de commerces était pertinente il y a dix ou quinze ans, mais aujourd'hui, l'immobilier a évolué. La diversification s’est généralisée, même si les SCPI thématiques restent valables tant que la stratégie est claire pour les porteurs de parts. Selon moi, une stratégie exclusivement axée sur les bureaux ou les commerces, par exemple, n'est plus suffisante. Il faut davantage préciser la stratégie pour s'adapter à un marché en constante évolution et de plus en plus hétérogène.

CC. - L’année 2023 a été celle des remous sur le marché des SCPI. Certains épargnants semblent avoir perdu confiance quand d’autres estiment que la baisse du prix de certains fonds permet d’investir dans de meilleures conditions. Que pouvez-vous répondre à ces deux catégories d’investisseurs ?

Laurent Le. - La réponse varie selon la stratégie d'investissement et le choix des SCPI de chacun. Investir dans un fonds qui présente encore un risque de baisse de valeur peut être dangereux, tandis que d'autres SCPI, ayant déjà fait l'essentiel de leur correction, peuvent offrir des opportunités intéressantes.

Il est crucial de choisir des SCPI avec un patrimoine solide et une stratégie à long terme pour générer des revenus réguliers. Il est donc essentiel de s'assurer que ces fonds ont la capacité de générer des loyers de manière constante, tout en surveillant la valorisation des actifs.

La crise immobilière récente a aussi eu le mérite de rappeler que le capital n'est pas garanti, ce qui est une réalité souvent oubliée après des décennies de stabilité et de hausse. Ce rappel est important car il souligne que, bien que les SCPI soient moins volatiles que les actions, elles ne sont pas sans risque. Il est essentiel d'être honnête et transparent avec les porteurs de parts à ce sujet. La sélection rigoureuse des actifs et la diversification du portefeuille sont clés pour minimiser ce risque.

CC. - Depuis quelques années nous voyons émerger de nouveaux modes d’investissement : plateformes en ligne, cashback, réinvestissement automatique, démembrement de parts... Souhaitez-vous inscrire Aestiam dans ces nouveautés ?

Laurent Le. - Aujourd'hui, nous assistons à une modernisation, une digitalisation et un rajeunissement des investisseurs. Cette diversité accrue nous oblige à diversifier notre distribution et à adapter notre fonctionnement. Il est encore trop tôt pour parler des évolutions concrètes que nous allons mettre en place. Mais cette période d'innovation dans le monde des SCPI est extrêmement stimulante et je m'inscris pleinement dans cette volonté de modernisation pour mieux répondre aux attentes de nos souscripteurs actuels et futurs.

Toute cette effervescence montre que les SCPI ne sont pas des produits dépassés, mais au contraire, en pleine vitalité.

CC. - Envisagez-vous de nouveaux lancements ?

Laurent Le. - Ce que je peux dire, c'est que nous nous concentrerons sur l'amélioration et la création de valeur pour nos SCPI existantes. Même si de nouvelles SCPI voient le jour, notre priorité restera de toujours améliorer notre patrimoine existant. Il y a des opportunités à saisir avec nos SCPI existantes dans l’intérêt de nos porteurs de parts actuels et futurs, et nous comptons bien être au rendez-vous.

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