La renaissance de l’immobilier logistique et industriel : un nouveau paradigme d’investissement pour les SCPI

Les mutations géoéconomiques : une transformation structurelle européenne

La succession récente de crises – pandémiques, géopolitiques et logistiques – a brutalement mis en lumière les fragilités du modèle économique européen. La dépendance manufacturière aux économies asiatiques, notamment pour les composants technologiques et industriels, est apparue comme un point de vulnérabilité stratégique majeur. Les gouvernements européens et les dirigeants d’entreprises orchestrent aujourd’hui une véritable réinvention industrielle, caractérisée par une volonté claire de résilience et d’autonomie, sujet devenu hautement stratégique. Cette nouvelle doctrine économique se traduit par l’émergence d’infrastructures industrielles ultramodernes, intégrant les dernières avancées technologiques, privilégiant une approche systémique de l’innovation et intégrant les nouvelles normes sociales et environnementales.

Aujourd’hui, forts de ce nouveau paradigme, les actifs industriels et logistiques tirent clairement leur épingle du jeu avec des perspectives de performance plus intéressantes que les autres classes d’actifs. Ainsi, Oxford Economics anticipe, sur la période 2025-2029, des performances de 7,7 % par an pour la logistique, nettement supérieures à la moyenne du secteur à 6,1 %.

Géographie stratégique et dynamiques territoriales

Les marchés européens du nord au sud, mais également en Europe centrale, deviennent des épicentres particulièrement attractifs de cette mutation. L’Allemagne, le Benelux, la Pologne et l’Espagne concentrent désormais des investissements massifs dans des actifs industriels et logistiques hybrides, offrant une combinaison unique de performance économique et de flexibilité opérationnelle. Ainsi, la part de l’investissement logistique atteint 24 % en Europe, juste en dessous du bureau (26 %).

La « banane bleue » européenne – cette zone s’étendant du Royaume-Uni aux régions du nord de l’Italie, en passant par les Pays-Bas et l’Allemagne – cristallise particulièrement ces dynamiques. Ces territoires, historiquement au cœur des échanges économiques continentaux, se réinventent comme des hubs d’innovation et de production de nouvelle génération.

Cette conjoncture influe inévitablement sur les conditions de location du secteur. Ainsi, les loyers sont en hausse de +5,2 % sur un an au 2e trimestre 2024, et +0,9 %, alors que le taux de vacance reste généralement bas, entre 2 % et 8 % selon les marchés[1].

Performance et durabilité : une convergence stratégique

La rentabilité des investissements en logistique ne s’est pas fait attendre. Aujourd’hui, la rentabilité sur ce type d’actifs tourne autour de 4,75 % en France, près de Paris, Lyon et Marseille, mais monte à 5,70 % à Rome, 5,57 % à Valence, ou encore 6 % à Varsovie et 6,25 % à Lisbonne. Cette rentabilité peut atteindre 7,50 % dans les capitales baltes, et même 8 % à Bucarest.

Les bâtiments industriels et logistiques les plus performants se caractérisent désormais par des équipements technologiques avancés : systèmes de panneaux solaires hautement efficaces, isolation thermique de pointe, gestion intelligente des ressources énergétiques. Ces innovations permettent non seulement de réduire significativement l’empreinte carbone, mais aussi de générer des économies opérationnelles substantielles.

Avec l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), la réhabilitation de friches industrielles devient un axe stratégique. Ces projets de reconversion urbaine s’inscrivent dans des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) qui ne constituent plus une contrainte réglementaire, mais un véritable levier de valorisation et de différenciation.

Dans ce marché en pleine progression, mais impossible d’accès à l’investisseur individuel au vu des montants des actifs, la SCPI s’impose comme l’un des meilleurs vecteurs pour ce type d’investissement.