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Le développement des besoins d'épargne des Français, notamment en vue de préparer leur retraite, a été à l'origine d'une nouvelle génération de sociétés de conseil se différenciant totalement des banques et des compagnies d'assurance. Celles-ci ont grandement participé au développement de l'épargne immobilière assistée via la distribution de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. Parmi ces start-up figure La Centrale des SCPI, bien connue de tous les épargnants depuis près de dix ans. Quelle est l'approche patrimoniale de ses consultants et comment travaillent-ils ?
Pendant de très nombreuses années, l'investissement en immobilier s'est limité à l'achat d'un ou de plusieurs actifs en direct avec toutes les contraintes que cela comporte. Bien que créées il y a plus de 50 ans, la démocratisation des SCPI s'est accélérée à partir du début des années 2010. L'accroissement de l'appétence de nos compatriotes pour ce type d'investissement immobilier mutualisé a été généré par des structures de petite taille et totalement indépendantes spécialisées dans la distribution de ces boucliers patrimoniaux comme La Centrale des SCPI (www.centraledesscpi.com). Créée par Lionel Benhamou, professionnel de l'immobilier avec de nombreuses années d'expérience, La Centrale des SCPI s'est très vite imposée comme le leader de la distribution de parts de SCPI. Comme il le rappelle : « Mes associés et moi-même avons pressenti que quelque chose évoluait en termes de besoin d'épargne. Il ne s'agissait plus de posséder de l'immobilier en tant qu'actif affectif et profitable mais plutôt de posséder de l'immobilier en tant qu'outil d'investissement profitable. Le rapport quasi-charnel des Français à la pierre a ainsi pris une nouvelle dimension. » Ce sens de l'anticipation et cette intuition se sont avérés exacts dans la mesure où plus d'un million de Français possèdent désormais des parts de sociétés civile de placement immobilier et qu'ils y ont consacré plus de huit milliards d'euros en 2019. Peu à peu, les SCPI, et en particulier les SCPI de rendement, s'imposent comme le must-have de l'immobilier, c'est-à-dire le placement qu'il faut détenir au sein de son patrimoine.
La détention de parts de SCPI est justifiée par plusieurs raisons. En premier lieu, les meilleures SCPI rapportent autour de 6 % net par an. C'est incomparablement mieux que le livret A et que les contrats d'assurance-vie en euros dont la performance s'érode année après année. Certains observateurs prédisent même que, d'ici quelques années, les contrats d'assurance-vie en euros ne rapporteront plus à leurs détenteurs que 0,5 %. En outre, les SCPI permettent d'investir de manière mutualisée à la fois en immobilier d'habitation telle la SCPI Kyaneos Pierre, gérée par Kyaneos Asset Management, mais surtout en immobilier tertiaire ou d'entreprise (bureaux, commerces, centres commerciaux, murs d'hôtels, entrepôts et locaux d'activités, immobilier en lien avec la santé, la petite enfance et l'éducation). De plus, les associés porteurs de parts ne s'occupent de rien puisque la gestion est entièrement assurée par l'une des 33 sociétés de gestion en contrepartie de frais de gestion. De surcroît, l'achat de parts de SCPI permet d'investir à la fois en France (Paris, région parisienne, province), mais également en zone euro. Le champ des possibles devient extrêmement important et les sociétés de gestion vont chercher de la valeur dans des zones dans lesquelles il n'est pas possible d'investir en direct. Enfin, comme pour tout investissement immobilier, il est possible d'acheter ses parts de SCPI à crédit en profitant des taux historiquement bas actuels mais également en démembrement temporaire de propriété sur des durées allant de trois ans à vingt ans afin d'effacer toute fiscalité. Au-delà des avantages précités, il est nécessaire de ne pas se tromper dans la constitution de son portefeuille multi-SCPI. C'est donc ici qu'interviennent les consultants de La Centrale des SCPI.
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L'une des dernières innovations de La Centrale des SCPI a été la création de portefeuilles multi-SCPI. Comme le souligne Théo Darroman, consultant senior au sein de cette start-up : « Cette idée qui a germé dans l'esprit de Lionel Benhamou a tout de suite trouvé la faveur de nos clients. Il s'agit concrètement de confectionner pour ces derniers des portefeuilles composés certes, des meilleures SCPI de rendement, mais également des SCPI correspondant exactement à leur profil patrimonial et à leur sensibilité. Nous notons par exemple que les personnes travaillant dans le secteur de la santé sont particulièrement attirées par la SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management. » Les consultants sur le terrain qui couvrent l'ensemble du territoire travaillent en étroite collaboration avec le département recherche qui analyse toutes les SCPI du marché. Il s'agit d'un lourd travail de lecture de l'ensemble des rapports annuels et des bulletins rédigés par les sociétés de gestion afin d'être immédiatement au courant de la moindre évolution ayant impacté telle ou telle SCPI. Cette approche littéraire est complétée par des relations étroites avec les sociétés de gestion afin de déterminer quelles seront les tendances de demain. Ainsi, il apparaît certain qu'en 2020, les SCPI tournées vers l'immobilier logistique comme Activimmo gérée par Alderan connaîtront un franc succès du fait notamment du développement inéluctable de la logistique du dernier kilomètre. L'Allemagne devrait également rester une valeur sure de l'investissement immobilier avec la SCPI Eurovalys, gérée par Advenis Real Estate Investment Management. Une fois le portefeuille multi-SCPI confectionné, se pose la question de la manière dont il va être financé. « C'est là qu'intervient notre département financement » poursuit Gabriela Kockova, manager au sein de cette start-up ; « nous sommes capable de monter très rapidement des dossiers de financement pour nos clients grâce à nos relations privilégiées avec des partenaires réactifs. Actuellement, il est possible de s'endetter à 1,40 % sur une durée de quinze ans ce qui constitue un effet de levier non négligeable. » S'agissant des investisseurs immobiliers soucieux d'annihiler leur fiscalité, les consultants de La Centrale des SCPI sont aptes à trouver pour eux les meilleures clés de démembrement et surtout toutes les contreparties possibles, à savoir la personne physique ou morale qui achètera l'usufruit, l'investisseur achetant la nue-propriété des parts. Comme en matière d'investissement, le suivi des clients est primordial, les consultants de La Centrale des SCPI restent en tant que de besoin six jours sur sept en lien avec leurs clients sur un simple coup de fil au 01.44.56.00.23 ou les accueillent également du lundi au samedi dans leur boutique du 15 rue Saint-Roch à Paris dans le premier arrondissement, à proximité de l'Opéra. Il ne s'agit ainsi pas de mettre en portefeuille les meilleures SCPI d'une année, mais plutôt, au sein d'un choix de SCPI très important, de parvenir sur longue durée à obtenir des résultats supérieurs à la moyenne du marché de la pierre papier. Ce défi n'est pas simple à réussir mais les consultants de La Centrale des SCPI y parviennent depuis près de dix ans, raison de plus pour leur accorder sa confiance dans un monde de l'épargne qui abrite parfois des sociétés beaucoup moins sérieuses et efficaces.
Découvrez notre vidéo pédagogique pour bien comprendre la SCPI de rendement :
Avertissement L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.
Cet article est un publi-rédactionnel.
