Investir en EHPAD : qu'est-ce que c'est ?

Contexte de développement des EHPAD

Avec le vieillissement de la population, la demande d'hébergement est de plus en plus forte. Néanmoins, les capacités d'accueil des EHPAD sont limitées puisque le nombre de lits est décidé administrativement par le Conseil Général et l'Agence Régionale de la Santé. Pour ouvrir, les opérateurs doivent donc obtenir une autorisation ou racheter des lits à un autre EHPAD qui fermerait.

Certains opérateurs privés se sont spécialisés dans l'exploitation de ces résidences. Ce sont par exemple des groupes comme Korian, Orpéa ou Emera qui gèrent de 30 à plus de 100 résidences.

En résidences gérées comme en hôtellerie, la tendance à ce jour est de séparer la propriété des murs (le bâtiment) et celle du fonds de commerce (tout ce qui concerne l'exploitation du bâtiment).

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L'appartement en EHPAD : un produit d'investissement immobilier

Les sociétés d'exploitation ne sont donc plus propriétaires des bâtiments qu'elles exploitent. Ceux-ci sont revendus à des privés : fonds, foncières, ou investisseurs particuliers via un dispositif de défiscalisation.

Pour créer de nouvelles résidences, les exploitants s'allient à des promoteurs. Le principe est la réalisation d'un montage permettant de vendre sur plans chaque lot de la résidence accompagné d'un bail commercial à des investisseurs privés. Ceux-ci pouvant bénéficier d'une loi de défiscalisation : location meublée ou Censi-Bouvard.

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Principes de l'investissement

Lorsque vous investissez en EHPAD, vous achetez une chambre ou un studio au sein d'une de ces résidences. Vous signez un bail commercial avec un exploitant qui sera votre locataire pendant a minima 9 ans. Celui-ci va exploiter l'intégralité du bâtiment en sous-louant votre lot à une personne âgée, et intégrera des services qu'il facturera aux résidents.

Vous êtes propriétaire des murs avec d'autres copropriétaires et percevez à ce titre un loyer de la part de l'exploitant. Ce dernier est propriétaire du fonds de commerce et perçoit un loyer et une rémunération pour les services qu'il propose de la part des résidents. Lors de votre achat, le loyer qui va vous être versé est donc connu d'avance. Il sera en principe versé dès la livraison.

Avantages fiscaux de l'investissement en EHPAD

La plupart du temps, ce type d'investissement est éligible à la récupération de TVA. Lorsque vous achetez un bien neuf, vous payez 20% de TVA. Si votre locataire est une société, son activité commerciale vous permet de récupérer la TVA. Dans les faits, dès que votre logement est livré, vous pouvez demander à l'Etat de vous rembourser les 20% de TVA versés. En contrepartie, vous vous engagez à louer votre bien sur ce mode pendant 20 ans.

Ce principe est pour que les produits d'investissement en EHPAD, et plus généralement en résidences gérées (résidences séniors, tourisme, étudiants, affaires…), soient présentés avec une rentabilité hors taxes sur hors taxes (« HT/HT »), la TVA étant normalement neutre.

Selon le programme, ce type d'investissement peut également être éligible au dispositif de loueur en meublé et à la loi Censi-Bouvard.
Autrement dit, vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé grâce à ce type d'investissement ou encore de la réduction Censi-Bouvard de 11% sur 9 ans.

Impôt sur le revenu

Les revenus issus de ce type de location seront imposés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il n'y a pas d'incidence flagrante pour vous, si ce n'est une déclaration d'impôt sur le revenu plus complète et l'impossibilité de mélanger les avantages d'autres catégories de revenus (comme par exemple un déficit foncier, qui concernent les revenus fonciers).