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Investir en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) à travers une holding est une stratégie qui séduit de plus en plus d'investisseurs cherchant à optimiser leurs placements immobiliers. Ce modèle présente divers avantages, notamment fiscaux, mais il comporte également des inconvénients qu'il convient de bien comprendre avant de se lancer dans une structuration parfois complexe.
Une holding est une société dont l’activité principale est de détenir des participations dans d'autres entreprises. Imaginez une structure qui centralise la gestion de plusieurs filiales, facilitant les opérations et optimisant la fiscalité du groupe. Elle joue un rôle important en coordonnant les activités des sociétés qu'elle possède, tout en offrant des avantages juridiques financiers non négligeables, à commencer par la possibilité de faire participer plusieurs personnes. C'est la différence majeure par rapport à un investissement en direct dans des parts de SCPI : avec la holding, il est possible de créer une structure avec plusieurs personnes physiques ou morales : parents et enfants, tiers, sociétés...L'intérêt principal d'une holding est de centraliser les participations de ses filiales et d’assurer leur coordination. Elle intervient dans la définition des stratégies, la gestion financière et les décisions importantes. Mais en optimisant les flux financiers entre les sociétés du groupe, elle réduit aussi les coûts fiscaux et améliore l’efficacité globale. De même, elle peut investir à crédit, que ce soit en contractant une dette auprès d'un établissement bancaire ou auprès d'un ou plusieurs associés. Une solution qui peut être intéressante notamment dans le cadre du développement d'un patrimoine familial. Ces holdings peuvent prendre diverses formes, chacune adaptée à des besoins spécifiques et offrant différents avantages et inconvénients.Trois types de sociétés pour créer une holdingLa Société Civile Immobilière est particulièrement utile pour gérer des parts de SCPI tout comme des biens immobiliers. Elle permet d'investir à plusieurs pour créer un patrimoine, et de répartir les bénéfices entre les associés à hauteur de leur quote-part. Elle peut être transparente fiscalement ou imposée à l'impôt sur les sociétés sur option. Plusieurs conséquences découlent de ce choix, nous les aborderons plus tard. Néanmoins elle exclut toute activité commerciale.La Société par Actions Simplifiée (SAS) offre une grande flexibilité statutaire et la possibilité d’émettre des actions, ce qui est idéal pour les entreprises en croissance cherchant à lever des fonds. Les régimes fiscaux avantageux pour les dividendes permettent également d'optimiser les distributions de bénéfices. Néanmoins, les formalités de création sont plus complexes, et les coûts de fonctionnement sont généralement plus élevés.La Société à Responsabilité Limitée (SARL) est idéale pour les petites et moyennes entreprises. Elle offre un régime social protecteur pour le gérant et permet une gestion plus simple par rapport à la SAS. Cependant, elle offre moins de flexibilité dans la distribution des dividendes et est généralement moins adaptée aux structures cherchant à attirer des investisseurs externes. Il s'agit de la forme la moins utilisée, notamment du fait des charges salariales prélevées pour le gérant même s'il n'est pas rémunéré.
Pour un entrepreneur qui détient déjà une ou plusieurs sociétés, la création d'une société holding a pour avantage majeur une souplesse juridique, en plus d'un intérêt fiscal fort.Le régime mère-fille est un dispositif permettant à une société mère, détenant au moins 5 % du capital de ses filiales, de bénéficier d'une exonération d'impôt sur les sociétés à hauteur de 95 % sur les dividendes perçus. Cela favorise la distribution des bénéfices au sein du groupe sans double imposition, et permet de procéder à des réinvestissements entre structures.Ce régime peut être complété avec la réintégration fiscale, grâce à laquelle une holding peut consolider les résultats fiscaux de ses filiales. Les pertes de certaines peuvent ainsi compenser les bénéfices d'autres, réduisant ainsi l'impôt global du groupe.Concernant l'investissement dans une SCPI via une holding, l'intérêt principal est de faire remonter les bénéfices sur la société mère pour les réinvestir, via une filiale dédiée ou directement depuis la holding, dans des parts de sociétés immobilières. La holding peut en effet créer une SCI avec une des sociétés du groupe ou son dirigeant, pour réinvestir sa trésorerie excédentaire dans des biens immobiliers, optimisant ainsi la gestion de ses liquidités et diversifiant ses investissements.
La création d'une holding n'est pas réservée aux seuls entrepreneurs. Cet outil peut même être très pertinent dans le cadre de la gestion d'un patrimoine familial, puisqu'il offre des avantages juridiques importants notamment en termes de transmission. Il est ainsi tout à fait possible de créer une SCI entre parents et enfants ou d'autres membres de la même famille, ou d'autres personnes extérieures. Les aspects fiscaux doivent également être étudiés. Pour les particuliers, les revenus des SCPI détenues en direct sont imposés comme des revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Le niveau d'imposition va donc dépendre de la tranche marginale d'imposition de chaque détenteur de part. La holding familiale sous forme de SCI soumise à l'IRLe régime fiscal associé à la SCI fiscalement transparente est identique à celui des particuliers : la SCI est alors soumise à l'impôt sur le revenu. Les associés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers à proportion de leur quote-part. En cas de revente des parts de SCPI, la plus-value n'est imposable que sur la base de l'écart constaté entre le prix d'achat et le prix de vente. Le principal inconvénient réside dans la progressivité de l'impôt sur le revenu, qui peut entraîner une imposition plus élevée en cas de revenus importants.L’intérêt de la holding familiale à l’ISLes associés d'une SCI peuvent décider d'opter pour l'impôt sur les sociétés. Cette solution peut être avantageuse lorsque l'imposition des particuliers est lourde, puisque ce régime permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. L'option permet souvent de bénéficier d'un taux d'imposition inférieur à celui de l'impôt sur le revenu. Lorsqu’elle perçoit des dividendes des SCPI, elle est imposée sur ses revenus au taux réduit d’IS de 15%, jusqu’à 42.500 euros de bénéfices puis 25% au-delà.La holding sous forme de SCI à l'IS permet aussi de déduire certaines charges et d'amortir le coût d'achat des parts, réduisant ainsi les bénéfices imposables (et le dividende distribuable par la même occasion). Les dividendes distribués sont néanmoins aussi imposables dans le patrimoine des porteurs de parts. Ainsi, cette solution peut être intéressante surtout si l'objectif est de réinvestir les dividendes, sans effectuer de distribution. Mais l'inconvénient notable est le calcul de la plus-value, puisqu'en contrepartie de l'amortissement du coût d'acquisition, celle-ci est calculée sur la valeur nette comptable des parts et non pas sur l'unique différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Enfin, signalons que l'un des freins est la lourdeur de la gestion comptable et administrative, ainsi que les obligations de publication des comptes annuels.
La holding est un outil flexible et puissant pour optimiser la gestion des investissements et de la fiscalité, que ce soit dans un cadre familial ou pour une structure d'entreprise plus complexe. Sa capacité à centraliser les participations, à optimiser les flux financiers et à offrir des avantages fiscaux en fait une stratégie incontournable pour ceux qui souhaitent maximiser la performance de leur portefeuille d'investissements dans des fonds immobiliers.Mais cette solution n'est pas adaptée à tous les particuliers ou entrepreneurs qui souhaitent investir dans des SCPI. L'investissement en direct peut être tout aussi efficace, notamment pour une personne seule ou un couple qui n'ont pas la volonté d'inclure d'autres personnes dans leur patrimoine ou de le transmettre, ou encore pour un chef d'entreprise qui souhaite placer sa trésorerie à titre accessoire. La création et la gestion d'une structure peuvent être un processus complexe, qui génère des coûts non négligeables. Dans tous les cas, mieux vaut se rapprocher d'un notaire, d'un expert-comptable ou d'un avocat en droit des sociétés, droit de l'immobilier ou droit fiscal pour explorer la solution qui se prête au mieux à sa situation patrimoniale et à ses objectifs.
Quelle est la différence entre une holding et une société opérationnelle ?Une société opérationnelle se consacre à la production de biens ou services, tandis qu'une holding détient et gère des participations dans d'autres sociétés sans exercer directement d'activités commerciales ou industrielles.Pourquoi créer une holding familiale ?Une holding familiale permet de centraliser la gestion des actifs familiaux, d’optimiser la transmission du patrimoine et de bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques.Quels sont les principaux avantages fiscaux d'une holding ?Les principaux avantages fiscaux d'une holding incluent l'exonération d'impôt sur les sociétés sur les dividendes reçus grâce au régime mère-fille, et la consolidation des résultats fiscaux des filiales pour compenser les pertes et les bénéfices au sein du groupe.Comment une holding peut-elle optimiser les flux financiers entre ses filiales ?En centralisant les flux financiers, une holding peut réduire les coûts et les impôts grâce à des mécanismes comme le régime d'intégration fiscale, permettant de compenser les pertes d'une filiale avec les bénéfices d'une autre.Qu'est-ce que l'usufruit temporaire et comment peut-il bénéficier à une holding ?L'usufruit temporaire permet à une holding de générer des revenus réguliers tout en optimisant sa base taxable. Cela permet de valoriser la trésorerie à long terme et de bénéficier d’une gestion fiscale avantageuse.
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J'ai toujours pensé que les SCPI étaient une bonne solution pour diversifier son portefeuille. Mais franchement, utiliser une holding et une SCI, ça commence à être compliqué pour les particuliers. Vous avez des retours d'expérience là-dessus ?
Moi, j'ai une petite SCI familiale et je me demande si passer par une holding pour investir en SCPI vaut vraiment le coup. Y a-t-il des frais supplémentaires à anticiper ?
Salut tout le monde, qu'est-ce que vous en pensez vraiment des investissements en SCPI via une holding? J'ai lu les avantages ici, mais est-ce que quelqu'un a une expérience personnelle pour confirmer si c'est aussi avantageux que ça en a l'air?
Et est-ce que c'est vraiment plus rentable que d'investir directement ?
La question se pose : est-il judicieux d'utiliser une holding pour investir en SCPI quand on est un petit épargnant ? Les coûts de création et de gestion ne risquent-ils pas de dépasser les avantages fiscaux ? Si quelqu'un a une expérience là-dessus, ça m'intéresse !
