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Le démembrement de propriété est un principe qui existe depuis la création du Code Civil par Napoléon en 1804, lui-même s'étant inspiré de l'Antiquité et du droit romain. Ainsi, contrairement à beaucoup de dispositifs dont nous parlons sur ce site, ce n'est pas une invention fiscale récente mais bien un droit de propriété spécifique, avec ses propres règles fiscales. Dans le contexte actuel d'augmentation de la fiscalité, il semble donc que le démembrement de propriété ait encore de belles années devant lui. Ideal-investisseur.fr vous propose ici une analyse sous l'angle de l'investissement immobilier.
La « propriété » en droit est composée de 3 éléments, que l'on nomme frustes (droit de percevoir les fruits), usus (le droit d'utiliser) et abusus (le droit d'en avoir la propriété). Le démembrement de propriété consiste à acquérir non pas l'intégralité de ces droits, mais uniquement une partie : l'usufruitier est titualire des usus et fructus, le nu-propriétaire de « l'abusus ». Le nu-propriétaire et l'usufruitier ont des avantages et un traitement fiscal différent. Le démembrement de propriété est donc un excellent outil de gestion patrimoniale.
Le premier objectif patrimonial peut être d'acquérir un bien à prix réduit dans le but d'avoir un pied-à-terre pour sa retraite, ou un appartement que pourront occuper les enfants pendant leurs études. Beaucoup d'investisseurs optent alors pour une acquisition en nue-propriété : en s'y prenant à l'avance (10 à 15 ans avant la retraite par exemple), elle permet d'acheter un logement à prix cassé et de le récupérer pour l'utiliser au moment où l'on en a besoin. Décote à l'achat et plus-value in fine Le nu-propriétaire n'achète qu'une partie des droits immobiliers pour une durée plus ou moins déterminée à l'avance (usufruit temporaire / viager), avec la certitude de récupérer la pleine propriété à la fin. Les droits immobiliers acquis le privant de la jouissance du bien, le prix payé est donc fortement décoté. En général, la décote appliquée correspond à la valeur de l'usufruit (somme des flux de loyers à percevoir jusqu'à l'extinction de l'usufruit, actualisée au taux d'intérêt en vigueur). Elle est donc proportionnelle à la durée de l'usufruit (de 12 à 20 ans pour les produits en usufruit temporaire). Le prix de la nue-propriété est donc inférieur de 40 à 60% au prix du même bien en pleine propriété. Autrement dit, il y a une possibilité de créer une belle plus value à terme. Encore faut-il pouvoir mobiliser du capital et se passer de revenu pendant un temps ! Récupération du bien à l'extinction de l'usufruit L'usufruit n'a qu'une durée limitée dans le temps : il s'éteint à la fin d'une période déterminée (usufruit temporaire) ou au décès de l'usufruitier (viager). Ainsi, il arrive obligatoirement un jour où le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Il pourra alors louer, habiter et utiliser le bien comme il le souhaite.
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Réduction de l'ISF Le droit fiscal se refuse (pour l'instant !) à imposer deux fois le même bien au même impôt. Il a donc dû choisir entre le nu-propriétaire et l'usufruitier pour taxer l'ISF. Le principe retenu est que seul l'usufruitier déclare la valeur totale du bien dans son patrimoine. Pour le nu-propriétaire, cela signifie que les capitaux mobilisés pour son acquisition sortent immédiatement de sa base taxable à l'ISF. Par exemple, si la somme du patrimoine taxable était précédemment de 900 000 euros et que le contribuable achète un bien en nue-propriété pour 200 000 euros, son nouveau patrimoine taxable sera de 900 000 ? 200 000 soit 700 000 euros. Ce qui lui permet de ne plus payer d'ISF, puisque le patrimoine taxable devient inférieur au seuil de paiement de l'impôt. C'est l'usufruitier qui devra déclarer la valeur de la pleine propriété du bien, et qui sera taxé le cas échéant. C'est donc un outil de défiscalisation très fort en matière d'impôt sur la fortune. La déduction des intérêts d'emprunt Les intérêts d'emprunt relatifs à l'achat en nue-propriété peuvent également être déduits des revenus fonciers du contribuable. Pour cela, il faut néanmoins veiller à ce que l'usufruitier soit une personne physique, une société transparente (SCI à l'impôt sur le revenu) ou un bailleur social. Lorsque l'usufruitier est une personne morale (même une SCI mais taxée à l'impôt sur les sociétés), les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles. En cas d'acquisition, demandez à vérifier l'identité de l'usufruitier pour confirmer que vous pourrez déduire vos intérêts d'emprunt. Nue-propriété et déficit foncier Certains montages vous permettent de cumuler l'acquisition en nue-propriété et le dispositif de déficit foncier. En effet, le nu-propriétaire reste redevable d'une partie des travaux afférents aux parties communes de l'immeuble, et une quote-part de ces travaux peut être déduit au titre de déficit foncier. Ce type de montage doit cependant être validé par un avocat fiscaliste, puisqu'il devient complexe à mettre en place et se révèle donc risqué fiscalement. Certains opérateurs immobiliers proposent ce montage, qui reste rare sur le marché.
Les banques ne considèrent pas l'acquisition en nue-propriété comme courante. Ainsi, il peut se révéler difficile de trouver le financement adéquat : le bien ne produit pas de revenus, vous n'êtes pas plein propriétaire du bien ce qui empêche la banque de prendre une hypothèque pour se garantir... Mais il existe d'autres solutions : ? Hypothéquer un autre de vos biens : il vous faut néanmoins d'ores et déjà détenir un bien d'une valeur équivalente, et non hypothéqué. ? Nantissement d'un contrat d'assurance vie : si vous détenez un contrat pour une valeur équivalente à celle de votre acquisition, la banque peut également se garantir en le prenant en « hypothèque », que l'on appelle « nantissement » pour les produits financiers. Néanmoins, cela signifie que vous devez disposer dans votre patrimoine de fonds conséquents. Vous pourrez alors par exemple souscrire un crédit « in fine » : vous ne payerez que les intérêts pendant toute la durée du crédit et rembourserez le capital à échéance. Peu d'établissements bancaires financent ce type d'acquisition. Néanmoins, on peut citer par exemple le CM-CIC.
La nue-propriété est un outil de gestion patrimoniale particulièrement performant : elle permet d'acheter un logement à prix cassé en le récupérant pour sa retraite, pour loger ses enfants pendant leurs études, pour se constituer un patrimoine locatif à moindre coûts. Ce dispositif semble également pérenne en ces temps d'augmentation de la pression fiscale. Il permet pour qui peut attendre : ? d'acquérir un bien avec une forte décote ? de réaliser une belle plus-value in fine ? de réduire l'ISF ? de déduire éventuellement les intérêts d'emprunt des revenus fonciers. Sur ce dernier point, nous vous invitons à vérifier l'identité de l'usufruitier, qui doit être une personne physique ou un bailleur social pour vous rendre éligible. Néanmoins, l'acquisition en nue-propriété se destine principalement à des personnes dont le patrimoine est déjà conséquent. En effet, il est nécessaire de disposer de fonds pour financer cette acquisition, que ce soit en la payant comptant ou pour apporter une garantie à la banque qui finance l'opération. Il est donc nécessaire d'être capable de mobiliser des fonds sans que l'absence de revenus ne soit pénalisant. De plus, il faut avoir en tête que le bien ne sera récupéré qu'au terme d'une longue période et sans remise en état. Ce qui signifie que même si vous achetez un bien neuf, vous le récupérerez « ancien ». Vous devrez donc certainement effectuer des travaux de rafraîchissement ou de remise en état. Enfin, comme toujours, nous vous rappelons que l'emplacement est primordial : rendez vous toujours sur le site, visitez l'appartement, le quartier, jugez la proximité aux transports et le potentiel locatif. Cette stratégie sera toujours payante !
