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Le marché immobilier a de multiples facettes et ne cesse de se diversifier. L'évolution de la conjoncture ces dernières années a permis la démocratisation d'un type d'investissement précédemment réservé aux initiés ou aux plus aisés : l'hôtellerie.
Jusqu'à très récemment, acquérir un hôtel était réservé aux professionnels ou aux investisseurs possédant déjà les entrées adéquates pour dénicher les bonnes affaires. Aujourd'hui, le marché a considérablement évolué. Parmi les déclancheurs, la stratégie des grandes chaînes hôtelières. Celles-ci souhaitent désormais se séparer des murs de leurs hôtels au profit de la conservation des fonds d'exploitation. Cette mise sur le marché de murs d'hôtels, dont l'acquisition est basée sur un taux de rentabilité, a fait progresser le nombre de transactions. Selon John Lang Lasalle Hotel & Hospitality, les transactions d'hôtels représentent désormais près de 10% des transactions en immobilier commercial.
Un hôtel est économiquement composé de 2 éléments : - les "murs", dénomination pour le le bâtiment qui fait l'objet d'un bail commercial avec l'exploitant et grâce auquel il perçoit des loyers; - le "fonds de commerce" porté par la société commerciale d'exploitation qui génère un chiffre d'affaires permettant de dégager une marge (et de payer le loyer!). L'investisseur immobilier peut donc détenir l'hôtel « murs et fonds » ou « murs seuls ». Ces deux types d'investissement nécessitent d'importants fonds propres s'ils sont réalisés en direct. Mais il est également possible d'investir dans l'hôtellerie sans investir plusieurs centaines de milliers d'euros, en acquérant des parts de société dont le sous-jacent est hôtelier. Certaines sociétés d'exploitation proposent de participer à leur capital dans le cadre de la loi TEPA, permettant une réduction d'IR ou d'ISF pour l'investisseur.
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Quel que soit le type d'investissement immobilier, la règle édictée par Conrad Hilton (fondateur des hôtels éponymes) est immuable : pour réussir, la clé est l'emplacement. Vérifiez donc systématiquement ce point avant de vous lancer. Un des indicateurs à valider est le taux de remplissage des hôtels sur la ville sélectionnée. La moyenne annuelle française oscille autour de 65%. Préférez les investissements dans les villes dont la saisonnalité est la moins marquée, ce qui est généralement source d'une rentabilité plus pérenne : Paris, Marseille, Nice... Validez également l'emplacement au sein de la ville même. Un hôtel près d'une gare ou en bord de mer aura souvent un taux de remplissage plus important.
Cette notion est un bon indicateur quant au potentiel économique de l'hôtel. Multiplié par le taux d'occupation, il donne le revenu réel par chambre, nommé dans le jargon hôtellier « RevPar ». Le prix d'un hôtel est déterminé en fonction du chiffre d'affaires généré et du potentiel de rentabilité dégagé. Ces derniers dépendent directement du taux de remplissage et du prix moyen à la nuit, eux-même étant significativement impactés par l'emplacement. Mais ces deux critères ne sont pas les seuls : la qualité de l'exploitant, sa capacité à attirer la clientèle et l'adéquation entre la demande local et la gamme de l'hôtel sont également déterminantes. Que vous achetiez les murs, les murs et le fonds, ou des parts de société, la règle sera la même.
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