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Tribune par Quentin Romet, Président d'Homunity. La montagne et ses stations de ski ont toujours représenté une valeur sûre pour l'investissement immobilier, en particulier sur le marché de la résidence secondaire. Ce sont plus de 10 millions de personnes qui profitent des domaines enneigés français. Ainsi la région Rhône-Alpes, notamment les départements de Savoie et Haute-Savoie, représentent de bonnes pistes pour investir dans la pierre. Quels sont les types d'investissements plébiscités par les particuliers dans cette région ?
L'immobilier locatif représente la première forme de placement privilégiée, malgré l'augmentation des prix ces dernières années. En effet, les promoteurs immobiliers ou groupes spécialisés dans le montage de résidences de vacances ont participé à la redynamisation et au renouveau des principales stations d'hiver, provoquant une évolution à la hausse des prix du marché, notamment dans les stations les plus réputées de Savoie et Haute-Savoie. À Courchevel, par exemple, les prix peuvent atteindre 30 000 € / m². L'investissement à la montagne, et spécifiquement dans le cadre d'une stratégie locative, reste un placement patrimonial fondé sur des critères très subjectifs. Ainsi, les investisseurs ont tendance à privilégier des stations pour des raisons personnelles, familiales ou sentimentales, reléguant au second plan des critères plus pragmatiques comme l'accessibilité des pistes, la taille du domaine skiable, l'altitude, etc. C'est pour cela que la rentabilité n'est pas très élevée (entre 2 et 3 % en moyenne) pour les investisseurs qui réfléchissent en termes de résidence secondaire mise en location le reste du temps. Pour espérer un rendement élevé dans un investissement locatif à la montagne, il faut privilégier le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui permet des loyers défiscalisés ou de récupérer la TVA (sous certaines conditions). Atteindre un rendement brut annuel moyen de 4 voire 5 %, nécessite d'investir dans des lots haut de gamme et dans des surfaces plus grandes que le traditionnel appartement-cabine des années 70. Le budget d'un tel investissement avoisine habituellement les 350 000 euros et il n'est pas accessible à tous.
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Depuis quelques années, le crowdfunding immobilier semble être le placement qui répond aux attentes des particuliers attirés par le marché immobilier de montagne, et de station en particulier. Avec 61 millions d'euros collectés pour le financement d'une centaine de projets immobiliers (16 % du marché du crowdfunding immobilier) la région Rhône-Alpes est la deuxième région en France en termes de montants levés. Le département du Rhône (avec la présence de Lyon) concentre une bonne partie des programmes, mais la Savoie et la Haute-Savoie (avec près de 12 millions d'euros levés) témoignent de l'intérêt grandissant des investisseurs pour la zone de montagne. Les opérations financées sont souvent celles de réhabilitations ou rénovations (voire surélévations) d'un bâti existant. Homunity a récemment accompagné Alpine Lodge, acteur majeur de la zone haute montagne dans un projet de transformation d'un ensemble de chambres d'hôtel 5 étoiles en appartements de standing en plein centre de Courchevel. Les fonds, de ce projet d'un montant de 1,5 millions d'euros ont été collectés en moins de 3 semaines et les investisseurs ont pu apprécier la qualité du projet et son emplacement stratégique. « Directement sur le front de neige, l'actif offre un accès à tout le domaine des 3 Vallées ce qui jouera forcément en faveur de la commercialisation », précise Henry, 65 ans et retraité qui a investi dans ce projet. Avec un rendement prévisionnel annuel de 8 %* sur une période court terme inférieure à 24 mois, les particuliers trouvent dans le crowdfunding immobilier un investissement à la montagne rentable. « Avec la baisse généralisée des rendements des solutions traditionnelles et les frais de gestion de certaines, j'aborde le financement participatif comme une alternative pour dynamiser mon épargne tout en ayant la possibilité de participer à la revalorisation du patrimoine alpin français, ce qui, à titre personnel en tant que savoyard, a du sens » ajoute Henry. Même si l'opportunité d'un placement plus rentable sur du court terme reste la principale motivation, elle est également corrélée à l'accessibilité et la simplicité de l'investissement. « C'est une alternative moins contraignante pour investir à la montagne. L'aspect digital de la solution de placement permet une certaine liberté pour gérer et diversifier soi-même son portefeuille d'actifs immobilier », confirme Pierre, 42 ans et chef d'entreprise en région parisienne. Au-delà du coup de cœur pour le projet, ou l'enjeu économique et environnemental pour la station concernée, les investisseurs en crowdfunding immobilier restent très attentifs aux opérateurs en charge du programme. Comme le rappelle Pierre, « la construction en haute montagne présente un risque technique légèrement supérieur à une construction classique en zone urbaine ». Le track-record du promoteur est donc un critère important à prendre en considération. « Le processus de sélection des plateformes est également central dans le choix des investisseurs qui privilégieront des acteurs à l'image d'Alpine Lodge, acteur spécialisé et reconnu pour son expertise et la qualité de ses programmes sur les Alpes françaises ».
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