Internationaliser son patrimoine grâce aux SCPI : 5 questions à Philippe Cervesi, président de Corum AM

Idéal Investisseur Magazine : Vous avez été parmi les premiers à ouvrir une SCPI à l’international. Avez-vous fait ce choix à un moment de bascule des prix immobiliers en Europe ?

Philippe Cervesi : Nous estimons que cette tendance a commencé en 2013. À l’époque, on observait un écart significatif entre les prix immobiliers des pays européens les plus stabilisés, comme la France et l’Allemagne, et ceux des pays qui étaient encore en sortie de crise. Ces pays, qualifiés à l’époque par l’acronyme « PIIGS » par la presse (Portugal, Italie, Irlande, Grèce et Espagne), affichaient des prix bien inférieurs à ceux des marchés considérés comme plus solides. Nous avons constaté que, pour un même immeuble avec un locataire similaire, un bien pouvait valoir 30 % de plus en France ou en Allemagne. Cela nous semblait alors judicieux de nous tourner vers ces marchés où les prix étaient décotés.

Au fil des années, cet écart s’est creusé. L’Europe est entrée progressivement dans un marché de taux d’intérêt très faibles, ce qui a intensifié la concurrence, notamment en Allemagne, prisée par les investisseurs. Pour nous, la diversification était essentielle. Nous avons cherché à optimiser les cycles et avons exploré des marchés comme l’Espagne, l’Italie, ou encore les Pays-Bas et l’Irlande. Jusqu’en 2017-2018, l’afflux de liquidités en Europe a intensifié la concurrence, et donc l’augmentation des prix de l’immobilier, nous conduisant à prendre deux décisions majeures : limiter notre collecte pour éviter une augmentation artificielle des prix et lancer notre second fonds, Corum XL, en réaction au Brexit. Cet événement a radicalement changé la donne, transformant le Royaume-Uni, auparavant l’un des marchés les plus chers d’Europe, en l’un des moins chers.

Justement, investir au Royaume-Uni implique de gérer les taux de change et fluctuations monétaires. Comment abordez-vous cette question ?

Là encore, nous avons adopté une approche pragmatique. Lorsque nous avons commencé à investir, la livre sterling était en chute libre, passant de 1,40 à 1,07 euro au moment du Brexit. C’était une opportunité unique. Nous avions la conviction que ces taux de change étaient favorables à long terme et avons donc choisi de ne pas nous couvrir, car les couvertures de change sont coûteuses et peuvent affecter la rentabilité des investissements. Nos équipes de gestion suivent de près les évolutions macroéconomiques et monétaires. Cela nous permet d’adopter une gestion agile des devises, convertissant les loyers rapidement ou retardant les conversions en fonction du marché. De plus, tous les loyers ne sont pas versés en même temps : certains sont mensuels, d’autres trimestriels, ce qui nous laisse une marge de manœuvre.

En 2024, vous avez fait le choix de vous lancer aux États-Unis en lançant la SCPI Corum USA. Là encore, vous faites figure de pionniers. Qu’est-ce qui a motivé cette décision ?

Plusieurs éléments ont joué un rôle clé. La guerre en Ukraine a réaffirmé l’importance stratégique des États-Unis et renforcé leur position comme centre géopolitique et économique mondial. Parallèlement, le marché immobilier américain traversait une crise inédite, avec une remontée brutale des taux d’intérêt qui a entraîné une correction importante des prix. Malgré cela, les fondamentaux étaient solides : faible taux de chômage, croissance économique soutenue, dynamique démographique favorable. Il nous semblait donc stratégique d’offrir à nos clients la possibilité d’exposer une partie de leur épargne à ce marché porteur.

Dans le paysage actuel, vous annoncez un objectif de 4,5 % sur Corum USA. Cela va un peu à contre-courant d’autres SCPI, qui visent des rendements bien plus élevés (aucun des rendements n’est garanti, NDLR). Pourquoi cette approche prudente ?

Nous préférons fixer des objectifs raisonnables. Nous n’avons pas de boule de cristal pour anticiper les évolutions du dollar. Même si nous réalisons des performances de 6 ou 7 % sur plusieurs années, une dévaluation soudaine du dollar pourrait affecter ces gains. Nous préférons donc être transparents avec nos investisseurs et maintenir des projections conservatrices. En revanche, nous avons très souvent surperformé nos objectifs, et on ne se privera pas de le faire sur Corum USA.

Envisagez-vous d’aller encore plus loin dans votre internationalisation ?

Nous avons déjà élargi nos activités à l’international avec des bureaux intégrant des équipes locales en charge de l’acquisition, du marketing, de la gestion des immeubles et de la gestion des fonds. Nous voulons aller plus loin pour nous structurer de manière encore plus globale. Historiquement, notre approche était perçue comme audacieuse. Aujourd’hui, elle s’est largement démocratisée, car les investisseurs comprennent mieux l’intérêt d’une diversification géographique. Propos recueillis par Caroline Courvoisier