Investissement immobilier : le démembrement des parts de SCPI pour payer moins d'impôts

Des solutions pour réduire ses impôts dans l'immobilier

Une partie des épargnants souhaite orienter leurs économies de façon à se constituer un patrimoine, mais aussi réduire leurs impôts. La solution la plus connue est l'achat d'un bien immobilier neuf en loi Pinel, qui permet de réduire l'impôt sur le revenu pendant 6 à 12 ans.

Mais avec la progression des prix de l'immobilier et l'érosion des rendements, de moins en moins de ces placements sont rentables. Rares sont ceux qui proposent une rentabilité annuelle nette supérieure à 3%, malgré l'avantage fiscal. Parfois, le logement est même acheté au-dessus du prix du marché.

D'autres placements immobiliers, moins courants, sont possibles : la loi Denormandie lors de l'acquisition d'un logement ancien à rénover, la loi Malraux pour les patrimoines les plus importants...

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Le démembrement de propriété se démocratise dans l'immobilier d'investissement

Parmi l'éventail des solutions immobilières défiscalisantes, on trouve également l'achat en nue-propriété. Rendu possible grâce à une disposition du code civil depuis le début du XIXème siècle, il s'agit d'investir dans les « murs » d'un bien immobilier, en laissant l'usufruit à un tiers pendant quelques années c'est-à-dire le droit d'occuper le bien ou d'en percevoir les loyers. Ce différé dans l'acquisition de l'ensemble des droits attachés à la propriété permet de bénéficier d'une décote intéressante, fonction de la durée de l'usufruit.

Le démembrement est le principe qui est utilisé dans les viagers ou lors de l'achat d'appartements neufs en nue-propriété. Ce procédé se démocratise depuis une dizaine d'années. Il est particulièrement populaire auprès des personnes taxées à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisqu'elle leur permet de réduire leur base taxable (et donc leur impôt) tout en continuant à acquérir un patrimoine immobilier.

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Le démembrement de parts de SCPI : favorables à la transmission de patrimoine et à la réduction de l'IFI

Le principe de démembrement de propriété existe aussi pour l'acquisition de parts de SCPI. Bien que rare, il peut aussi être intéressant pour certains profils.

Dans ce cas, l'investisseur détient la nue-propriété des parts. Leur usufruit est entre les mains d'un tiers qui perçoit les loyers pendant une durée déterminée à l'avance (démembrement temporaire) ou jusqu'au décès du nu-propriétaire (démembrement viager).

Un démembrement viager peut être un bon levier dans l'optique d'une transmission de patrimoine, par exemple lorsqu'un parent cède la nue-propriété de parts de SCPI à un enfant dans le cadre d'une donation-partage.
Le parent conserve alors l'usufruit des parts, ce qui lui permet de percevoir des loyers. Son enfant détient la nue-propriété de ces mêmes parts. Lors du décès du parent, l'usufruit regagne automatiquement la nue-propriété : l'enfant devient alors pleinement propriétaire des parts.

En cas de démembrement temporaire, l'achat de parts de SCPI permet de bénéficier d'une décote intéressante puisque les loyers ne sont pas perçus pendant un certain nombre d'années. A l'issue de cette période, le nu-propriétaire récupère l'intégralité de la propriété des parts et peut donc toucher les loyers. Cette solution est adaptée pour les particuliers qui souhaitent acquérir des parts de SCPI alors qu'ils sont lourdement fiscalisés à l'IFI.