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Les sites internet de crowdfunding immobilier commencent à fleurir sur Internet. Tout à chacun peut maintenant investir directement dans des projets immobiliers dès 1 000 euros. Les rendements proposés vont en général de 8 à 12% : un point non négligeable dans le contexte actuel de Livret A en berne, de placements boursiers incertains… Investir dans des projets immobiliers peut être un excellent placement. Mais qui dit rendement élevé, dit également risque plus élevé. Comme pour tout investissement, il est donc important de vérifier un certain nombre de points avant de se lancer.
Le crowdfunding immobilier consiste à faire appel à l'épargne publique pour financer un projet. En résumé, un promoteur propose d'investir dans un projet immobilier par l'intermédiaire d'un site Internet de financement participatif. De nombreux internautes choisissent de financer une petite partie de ce projet, en souscrivant à des titres financiers. Ces titres peuvent être : • des obligations, émises par la société projet et qui matérialisent un emprunt d'argent • des actions, parts de sociétés, émises soit par la société portant le projet, soit par une « holding » (une société qui détient la société de projet). Les actions matérialisent la détention d'une partie de cette société par l'investisseur.
Le système des « obligations » fonctionne un peu comme un prêt : la société projet vous emprunte une somme d'argent pour un durée déterminée, et vous promet un rendement. En échange de l'argent que vous investissez, elle vous donne des titres financiers, dits « obligations ». Ceux-ci représentent l'argent que la société vous doit et donne droit à la perception d'un taux d'intérêt. Le plus souvent, ce taux d'intérêt sera perçu à la fin de l'opération (« obligations in fine »), en même temps que le remboursement de votre capital. En souscrivant à des obligations, vous n'êtes donc pas associé dans la société projet, mais créancier. Le risque de perdre votre capital n'est pourtant pas écarté : en cas d'échec du projet la société pourrait simplement ne pas pouvoir vous rembourser, ou pas entièrement. Les « obligations » que vous avez souscrites étant des titres financiers, vous pouvez tout à fait les vendre à un autre investisseur. Néanmoins le marché secondaire de ce type de titres n'étant pas organisé, notons que la revente pourra être difficile, voire impossible. Si vous trouvez un acquéreur, le prix devra être convenu entre vous et l'acquéreur potentiel en fonction du capital investi et des intérêts à percevoir. Ces contraintes expliquent le rendement élevé promis par les promoteurs.
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Lorsque vous souscrivez à des parts du capital, vous détenez une petite partie de la société et partagez donc ses bénéfices. Le rendement qui vous est alors indiqué avant que le projet n'ait démarré n'est pas fixe comme il l'est pour les obligations. Il est le résultat d'une étude du potentiel du projet, et d'une prévision en fonction de ses perspectives. Le plus souvent, les bénéfices d'une opération de promotion immobilière sont dégagés à la fin du programme : les bénéfices sont enregistrés à la clôture des compte, une fois le bâtiment achevé et les clients livrés. Ainsi, le rendement d'une telle opération ne sera perçu qu'après 2 à 4 ans d'investissement. Comme pour les obligations, il peut être difficile voire impossible de revendre ses parts jusqu'à la fin de l'opération. Ces placement sont donc à regarder comme des placements à moyen terme. Acquérir des actions peut être plus avantageux, puisque cela vous permet de bénéficier non plus d'un taux d'intérêt déterminé à l'avance, mais bien de votre quote-part des bénéfices de la société en cas de réussite. Ainsi, en cas de succès du projet, il n'est pas impossible d'obtenir des rendements supérieurs à 10%. Toutefois, contrairement à la détention d'obligations, vous n'êtes pas considéré comme créancier : la société n'a donc aucune dette envers vous, ce qui vous laissera sans recours pour récupérer votre argent en cas d'échec du projet. Ni plus ni moins que lorsque vous investissez en bourse sur le marché des actions.
Certains sites de crowdfunding proposent aux investisseurs particuliers d'acquérir des parts des sociétés civiles de construction-vente (SCCV) portant des projets immobiliers. Après tout un laïus expliquant que le projet est garanti par la banque grâce à l'obtention d'une « Garantie Financière d'Achèvement » (ou GFA) et que le projet est donc « sécurisé », les investisseurs sont invités à souscrire aux parts de ces sociétés civiles. Prenez garde ! Il est complètement faux et aberrant d'indiquer que la sécurité projetée est garantie pour l'investisseur par la GFA : bien au contraire. La GFA, garantie obligatoire pour toute promotion de logements vendus sur plans à des particuliers, couvre uniquement l'acquéreur des logements contre la faillite du promoteur. En cas de problème, l'établissement délivrant cette GFA s'engage à terminer la construction du projet. Il se retourne ensuite contre la société projet pour rembourser les frais qu'il a engagé. Or, si vous êtes détenteurs de parts de SCCV ou de SCI, vous êtes légalement solidaire des dettes sur votre patrimoine personnel ! En clair, en investissant dans des parts de SCCV ou de SCI, vous vous exposez au risque d'être saisi sur vos biens propres en cas d'échec du projet. Un investissement scandaleux, à bannir absolument dans le cadre du crowdfunding immobilier. En cas de souscription de parts de sociétés projets, n'investissez que dans des actions de sociétés commerciales, puisque votre patrimoine dans ce cas n'est pas engagé : SA, SCA… Si la société projet est une SCCV ou une SCI, envisagez uniquement de souscrire des obligations, ou fuyez.
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Le crowdfunding immobilier peut être un excellent placement : outre un rendement intéressant, il vous permet d'investir dans des projets concrets, utiles, qu'il est possible de suivre de leur genèse à leur achèvement. Mais la promotion immobilière et l'immobilier en général sont des secteurs dans lesquels les pièges peuvent être nombreux. Il est donc important en premier lieu d'investir grâce à des plateformes gérées par des professionnels du secteur. Certaines plateformes investissent également dans tous les projets qu'elles proposent sur leur site : un gage de sérieux supplémentaire, puisqu'il existe dans ce cas un alignement des intérêts de la plateforme et de l'investisseur sur le succès de l'opération financée.
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