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Une vingtaine de nouveautés ont été lancées en 2024, signe d'un dynamisme inédit. Face à cette avalanche, une question se pose : faut-il sauter sur ces occasions ou privilégier des fonds plus anciens ? Article extrait du magazine print Idéal Investisseur n°2.
Pourquoi voit-on fleurir autant de nouvelles SCPI et sociétés de gestion ? Beaucoup gardent en mémoire les baisses de valeur de certains noms historiques, ces 18 derniers mois ! Pour les professionnels, la réponse tient en quelques mots : nous assistons à l’aube d’un nouveau cycle immobilier. « Le moment est très favorable aux achats, à la constitution d’un patrimoine acheté à un bon prix », explique Laurent Le, président de la société de gestion cinquantenaire Aestiam, qui vient de lancer la SCPI Linaclub. Un constat partagé par Phong Hua, directeur général de Darwin, à l’origine de Darwin RE01, son premier véhicule d’investissement. « Pour qui a des fonds à déployer, c’est une opportunité unique d’investir avec des rendements bien supérieurs à ce que l’on pouvait attendre il y a encore 24 mois. » Il y a moins de 10 ans, les actifs visés par les SCPI étaient surtout des immeubles de bureaux en centre-ville et en périphérie. Aujourd’hui, elles investissent en fonction des opportunités de marché. La grande majorité des 19 véhicules lancés l’année dernière ont ainsi pour mot d’ordre la diversification, à la fois sectorielle et géographique, une stratégie qui permet de diluer au maximum le risque. « C’est aussi l’occasion de miser sur des classes immobilières alternatives et bénéficiant de tendances positives à long terme, comme les hôtels, les biens industriels ou locaux d'activité dans lesquels le locataire a un rôle central, puisque l’immeuble fait partie intégrante de son activité », explique Laurent Le.
Comment choisir parmi les 220 offres du marché ? Avec pragmatisme.« Le premier critère, de mon point de vue, c’est d’adhérer à la stratégie de la SCPI », indique Clément Renault, fondateur de la plateforme spécialisée Louve Invest. « Ensuite, l’aspect fiscal peut affiner la sélection, puisque les SCPI européennes offrent un certain avantage. » Au-delà de ce premier tamis, le conseiller en investissement propose de regarder l’historique des SCPI visées : « Celles qui ont majoritairement collecté entre 2016 et 2022 ont généralement constitué un large stock d’actifs achetés dans la période des taux zéro. Le problème, c’est qu’à ce moment-là, l’immobilier était cher, donc le rendement sera potentiellement moins important. » Un argument également évoqué par le directeur général de Darwin : « Les nouveaux fonds ont la chance de ne pas posséder de stock immobilier constitué de bâtiments parfois obsolètes au regard d’une réglementation qui change très rapidement. »Mais attention : la récence n’est pas le seul critère. Pour Aestiam, le secret d’une performance à long terme tient surtout à la gestion. « Il ne suffit pas de bien acheter, il faut aussi bien gérer sur le long terme car c’est en grande partie sur l'asset management que se crée la performance », affirme Laurent Lé. « Un critère essentiel est donc de s’assurer des capacités et de l'expertise de la société de gestion en la matière. »
La présélection effectuée, il reste difficile de trancher uniquement sur la base des rendements : les nouvelles SCPI affichent seulement un taux de distribution cible, et pour celles qui disposent déjà d’un historique, les performances passées n’assurent pas que les futurs revenus seront équivalents. Toutefois, si rien n’est garanti, la comparaison reste intéressante, parfois jusque dans des détails insoupçonnés. « Il faut penser à considérer l’effet relutif du délai de jouissance », souffle Clément Renault. Une phrase qui mérite que l’on s’y attarde. Dans les faits, l’argent investi par un particulier sert à acheter des immeubles, mais il existe un délai plus ou moins long entre l’investissement et l’achat effectif. L’investisseur ne peut, en théorie, percevoir des loyers qu’une fois son argent réellement utilisé. Le délai d’entrée en jouissance, fixé par la société de gestion, matérialise le laps de temps qui s’écoule entre la date de souscription et le droit aux premiers loyers. Dans la plupart des cas, il est de 3 à 6 mois.Mais ce détail a toute son importance, car il peut influer sur la performance affichée par la SCPI durant ses premières années. « Une SCPI investit généralement rapidement. Le taux de distribution affiché va donc être plus élevé si elle a fixé un délai de jouissance très long, car elle répartit l’ensemble des loyers sur une part plus faible de ses investisseurs pendant des mois », explique Clément Renault. « À l’inverse, celles qui offrent un délai de jouissance court sont mathématiquement sous leur taux de distribution réel, puisque l’argent des investisseurs nouveaux entrants n’est pas encore investi, et qu’elles distribuent des revenus à plus de monde. » Au fil des années, le taux de distribution affiché rejoint ainsi le rendement réel. Tout l’intérêt pour l’investisseur est de comprendre si celui qui est présenté est plutôt voué à s’améliorer ou à se dégrader, dans l’hypothèse où les autres variables ne changeraient pas.
Finalement, pour Laurent Le, le choix entre nouvelles et anciennes SCPI est aussi une question d’arbitrage entre rendement et risque : « Le marché semble aujourd’hui divisé en trois catégories », avance le président d’Aestiam. « D’abord, il y a les nouvelles SCPI qui affichent des objectifs de distribution potentiellement élevés. Ensuite, il convient de distinguer les SCPI historiques qui ont fait face à des contre-performances et des pertes de valeur, de celles qui ont fait la preuve de leur résilience en traversant les crises. Les SCPI récentes et les SCPI historiques qui ont démontré leur solidité sur le long terme peuvent être complémentaires dans une allocation immobilière. » De quoi plaider, une nouvelle fois, pour la diversification des choix d’investissement.
