Expatriés : l'investissement immobilier en France conserve son attractivité

Investir pour préparer sa retraite ou son retour à long terme

L'investissement immobilier n'est pas réservé aux seuls résidents fiscaux Français. Les particuliers expatriés peuvent aussi investir dans un logement locatif depuis l'étranger. Certes, cela ne paraît, a priori, pas forcément aussi simple que pour un résident, notamment en raison de points pratiques tels que la fiscalité ou la gestion à distance. Les personnes concernées peuvent toutefois trouver des appuis en local. Certains conseillers en gestion de patrimoine sont en effet spécialisés sur ces questions et formés spécifiquement à la pratique des conventions fiscales et aux spécificités de l'investissement depuis l'étranger. De même, des avocats fiscalistes peuvent éclairer les choix au regard de la situation patrimoniale de l'acquéreur et de son pays de résidence.

D'autant que fiscalement parlant, l'achat d'un bien immobilier peut être intéressant pour un expatrié, tant pour constituer un revenu supplémentaire en vue de la retraite que dans l'optique de préparer son retour en France à moyen ou long terme. Si la vente des biens locatifs est taxée en cas de plus-value, elle est exonérée lorsque le fruit de la revente sert à acquérir sa résidence principale en France dans les deux années qui suivent. L'investissement locatif prend donc tout son sens pour constituer progressivement un capital qui servira d'apport, en remboursant un crédit en partie grâce aux loyers collectés.

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Des solutions pour le financement et la sécurisation des loyers

Certains expatriés sont inquiets de l'éloignement qui risque de compliquer les mises en location et les relations avec les locataires. Certaines craintes sont aussi parfois soulevées quant à la gestion des éventuels loyers impayés, ou, dans le pire des cas, d'une procédure d'expulsion.

Ces points peuvent être maîtrisés en faisant appel à une agence qui s'occupera de la gestion locative. En parallèle, il est vivement conseillé aux propriétaires bailleurs, qu'ils soient résidents fiscaux Français ou non, de souscrire une assurance loyers impayés. Celle-ci leur permettra non seulement de continuer à percevoir l'équivalent d'un loyer si les locataires ne payent plus, mais également de déléguer la procédure contentieuse à l'assureur. Attention toutefois à bien lire toutes les clauses du contrat pour vérifier la durée de prise en charge, le délai de carence et le traitement ou non de la procédure juridique jusqu'à l'expulsion.

L'autre frein à l'investissement immobilier des expatriés concerne le financement bancaire. Les taux peuvent en effet être plus élevés depuis l'étranger, et le dialogue avec la banque peut lui aussi être plus difficile à distance. Mais pour fluidifier les échanges et décrocher leur financement, les particuliers peuvent s'adresser à des spécialistes tels que des conseillers en gestion de patrimoine ou des courtiers rompus à cet exercice.

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Les biens meublés fiscalement intéressants

Si certains investissements défiscalisants (loi Pinel...) ne sont pas possibles depuis l'étranger, d'autres leviers permettent d'obtenir des avantages intéressants.

C'est le cas des biens loués en meublé sous le régime LMNP. Lorsqu'ils sont déclarés « au réel », la fiscalité est souvent neutre. Mais attention : louer meublé suppose souvent une gestion plus intense puisque les locataires restent moins longtemps (de quelques jours à plusieurs mois). Les propriétaires peuvent ici faire appel à un gestionnaire spécialisé ou investir dans un bien « clé en main ». Les logements en résidence de tourisme ou en résidence pour étudiants achetés neufs proposent bien souvent un package comprenant le logement, les meubles et un bail commercial de 9 ans avec un exploitant professionnel. C'est lui qui sera locataire du bien et qui versera les loyers au propriétaire, quelle que soit l'occupation.