"Notre démarche ISR soutient la valeur des parts de nos SCPI à travers la revalorisation des immeubles"

Ideal-investisseur.fr. – La société Perial s'est engagée dans une politique ISR appliquée à son patrimoine immobilier, notamment au travers de la SCPI PFO2. Pourquoi avoir fait un tel choix, alors qu'il peut s'avérer contraignant ?

Loïc Hervé. - C'est une conviction ancienne chez Perial AM. Eric Cosserat, le patron de la société, l'avait déjà en 2009 : pour continuer à fabriquer des fonds immobiliers, il fallait que ceux-ci soient durables et extrêmement performants. La SCPI PFO2 a donc été créée il y a plus de 10 ans sur la promesse de réduire de 40% les consommations énergétiques des immeubles sur leur durée de détention, à partir du moment où ils entrent en patrimoine.

En 10 ans d'expérience, nous avons obtenu des résultats. Nous avons publié notre brochure « Promesses tenues » pour mettre des chiffres sur ce sujet du développement durable, y compris quand les choses sont difficiles. En effet, travailler à cet objectif n'est pas toujours très simple, notamment lorsqu'il y a un ou plusieurs locataires en place ou une copropriété.

Pour aller plus loin aujourd'hui, au-delà des principales thématiques de développement durable, la notion d'ISR est également devenue une conviction. Perial AM travaille donc également sur sa gouvernance, sur son organisation et sur son rapport à la société. Nous regardons ce que nous pouvons apporter : par exemple les implantations de nos immeubles par rapport aux transports, la réflexion sur la place de la voiture dans nos projets…

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Comment gérez-vous votre politique d'acquisition « ISR » dans un contexte très concurrentiel à l'achat ?

Loïc Hervé. - A l'acquisition, l'intégralité des immeubles fait l'objet d'un « score ISR ». Les équipes techniques font une analyse critique de la capacité des bâtiments à aller vers les critères que l'on veut mettre en place. Ils ne sont pas forcément « verts » dès le premier jour, mais si on a la conviction que l'on peut mettre en place un plan d'action à court, moyen ou long terme (on peut attendre le prochain renouvellement ou la prochaine libération du locataire pour envisager un certain nombre de travaux), on le fait.

Si nous anticipons de lourdes dépenses de travaux, cela rentre dans la négociation du prix d'acquisition. Ainsi nous les prévoyons directement dans le business plan de l'actif immobilier. Nous engageons également des démarches pour optimiser les réglages des bâtiments, faire passer les bons usages auprès des locataires, signer des annexes environnementales, mettre en place des comités verts… Tous ces éléments-là sont déjà des bonnes pratiques qui permettent de réduire sensiblement les consommations énergétiques avant même de dépenser beaucoup d'argent.

Yann Videcoq. – Cette notion est importante : vu de l'extérieur, on peut avoir l'impression qu'entamer une démarche verte est très coûteux. Certes, il faut faire des travaux. Mais avant de les réaliser, la sensibilisation des locataires est primordiale. Lorsqu'il y a un changement de locataire, un même immeuble peut voir sa consommation fortement diminuer ou au contraire augmenter, car l'usage va être totalement différent (par exemple si les employés sont là uniquement le matin ou la journée complète…).

Loïc Hervé. – D'entrée, les réglages techniques puis l'accompagnement des locataires peuvent grandement améliorer les performances sans investissement très important. Cela peut passer par du monitoring par exemple. Perial a développé un outil de monitoring des consommations énergétiques assez pointu qui nous permet aujourd'hui de faire des comparatifs par typologie d'actifs en fonction de l'intensité de l'usage des bâtiments. C'est déjà très important pour réduire les consommations.

Au-delà de ça, les capacités d'investissement sont effectivement redéployées intelligemment dans le temps en fonction de l'évolution de l'état locatif et de notre capacité à faire croître la valeur locative de l'immeuble, ou à développer des droits à construire complémentaires que l'on a pu déceler. Nous travaillons avec les collectivités locales sur ces sujets pour voir ce qu'il est possible de développer sur un actif donné afin de toujours le positionner au top du marché.

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Comptez-vous appliquer cette politique sur vos autres SCPI ?

Loïc Hervé. – Les équipes portent ce savoir-faire, développé depuis plus d'une dizaine d'années, au quotidien. Les process que nous avons créés sont devenus assez industriels. Cela nous permet aujourd'hui de les déployer sur tout type de fonds. Même si les autres SCPI de PERIAL AM n'ont pas été estampillées ISR à l'instar de PFO2, elles reçoivent le même traitement d'intelligence de conduite des installations, de partenariats avec les locataires en place et de recherche permanente d'optimisation des bâtiments pour les faire progresser.

Il n'y a aujourd'hui aucune raison de ne pas traiter l'ensemble du patrimoine de la même façon. C'est la force de Perial AM, avec plus de 4 milliards d'actifs sous gestion, de proposer ce type de service et cette expertise.

Existe-t-il un surcoût éventuel qui pourrait venir impacter la rentabilité, au moins sur les premières années ?

Yann Videcoq. – A partir du moment où vous faites des travaux, cela impacte la rentabilité. Mais ce que l'on observe, c'est que PFO2 délivre un rendement de 4.51% pour 2019. Donc malgré ces investissements, nous sommes capables aujourd'hui de délivrer des performances intéressantes pour les investisseurs sur une telle stratégie.

Loïc Hervé. – Au-delà du rendement locatif, cette démarche soutient la valeur des parts dans le temps à travers la revalorisation des immeubles. En 2030, les actifs qui ne bénéficieront pas de réductions énergétiques conséquentes seront sanctionnés financièrement.

Le fait d'avoir pris 10 ans d'avance et d'appliquer cette méthodologie à l'ensemble de nos fonds au-delà de PFO2 va pérenniser la valeur des actifs, leur permettre de progresser dans le temps et d'avoir une longueur d'avance au moment où tout le monde se penchera de façon plus scrupuleuse sur les investissements qui auront été faits.

En mars 2019, Perial a intégré un Plan Climat pour 2030. Vous indiquiez aussi récemment vouloir vous inscrire dans le label ISR immobilier dès sa sortie. Où en est cette démarche ?

Loïc Hervé. - Le label n'est pas encore sorti, mais c'est imminent. Il a été travaillé par différentes sociétés de gestion. Pendant presque 2 ans nous avons eu une phase de débats sur ce que devait être un label ISR immobilier. Notre vision, et celle qui l'a emporté, est celle d'un label assez strict, qui soit engageant à faire des progrès constants dans la politique ISR des fonds concernés. C'est un vrai enjeu pour la profession. Tout le monde doit être sensibilisé sur le sujet.

L'objectif est que la SCPI PFO2 puisse être labellisée le plus rapidement possible une fois le label sorti, sachant qu'il y a toujours un peu de délai car il va falloir que les cabinets spécialisés (deux en France) développent une méthodologie et une équipe appropriée pour travailler. Nous espérons être labellisés le plus tôt possible en 2020.

Quelles sont vos anticipations concernant le marché immobilier pour les années à venir ?

Loïc Hervé. - Nous avons une conviction forte chez Perial : même si l'on peut imaginer globalement que le marché immobilier se porte bien, il y a des modifications structurelles dans les patrimoines qui sont réelles.

Par exemple pour le Grand Paris, la livraison d'un réseau de transports performant risque de surqualifier l'immobilier très proche des futurs lieux de transport et au contraire disqualifier les autres. Notre responsabilité vis-à-vis de nos porteurs de parts est d'anticiper ce que sera ce parc immobilier dans 10 ou 15 ans. Cela rentre dans la démarche ISR. Et cette stratégie s'applique de la même manière aux autres grandes métropoles nationales.