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C'était l'investissement phare il y a encore quelques années. Aujourd'hui, le crowdfunding immobilier traverse une crise sans précédent. Alors que les retards de remboursement explosent et que les contentieux se multiplient, le modèle interroge. Ces signaux inquiétants annoncent-ils une dégradation durable ou une simple turbulence conjoncturelle ?
Le tableau dressé par les données récentes est alarmant. Selon Hello Crowdfunding, qui recense les projets financés, environ la moitié des opérations en cours affichent un retard de plus de six mois. Pire, pour 12% d'entre eux, ces retards dépassent deux ans. Cette dynamique n’est pas nouvelle, mais son ampleur a pris une tournure dramatique : il y a trois ans, moins de 10 % des projets connaissaient de telles difficultés. Comment expliquer ce phénomène ? Le retournement du marché immobilier est en grande partie la cause de ce marasme. L’augmentation rapide des taux d’intérêt a réduit les marges des promoteurs et compliqué l'accès au financement bancaire des acheteurs mais aussi des promoteurs. Dans le même temps, la baisse de la demande a ralenti les ventes et, par ricochet, le rythme des projets et donc les remboursements. À ces facteurs conjoncturels s’ajoutent des retards administratifs chroniques et, plus rarement, des défaillances dans la gestion des projets eux-mêmes. Ces retards ne sont pas sans conséquences pour les investisseurs, souvent des particuliers attirés par des promesses de rendements allant de 10 % à 14 % par an. Le dépassement des échéances, s’il peut parfois générer des intérêts de retard, complique la planification financière et peut engendrer un sentiment de méfiance vis-à-vis du secteur.
Au-delà des retards, les garanties censées protéger les investisseurs font l’objet de vives critiques. Les contentieux explosent : les procédures judiciaires se multiplient face aux défaillances des promoteurs et aux négligences dans la structuration des garanties. Les garanties autonomes à première demande (GAPD), souvent utilisées, ou les cautions personnelles des promoteurs, sont jugées peu fiables dans un contexte de tensions économiques. L’un des points noirs réside dans la gestion des garanties hypothécaires. Certaines plateformes ont été pointées ppour leur manque de rigueur dans leur mise en place, retardant ainsi les recours en cas de défaut. Dans ce contexte, les retards ne font que renforcer les craintes. Alors que les promoteurs peinent à honorer leurs engagements, les recours judiciaires s’enlisent, laissant les particuliers sans solution claire.
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Certes, il faut diversifier. Cela implique de répartir ses placements entre plusieurs plateformes, plusieurs types de projets (résidentiel, tertiaire, rénovation), et plusieurs promoteurs. Mais cette approche, bien que prudente, ne garantit pas une protection totale. D'autant que les perspectives du secteur restent incertaines. Les retards actuels pourraient s’amplifier, avec un pic de défauts redouté pour 2025-2026. En cause, la fragilité croissante des promoteurs face à la conjoncture économique. Il existe néanmoins certains (rares) cas où les retards peuvent profiter aux investisseurs. Les intérêts de retard, appliqués lorsque les échéances contractuelles ne sont pas respectées, augmentent le rendement final... à condition que le projet aboutisse.
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