Le crowdfunding, plus risqué qu'avant ?

Des retards de remboursement en forte hausse

Le crowdfunding immobilier, autrefois moteur du secteur, connaît aujourd'hui de sérieuses difficultés. Plus de 60 % des fonds collectés via le financement participatif en 2023 ont été dirigés vers ce secteur, pourtant en pleine crise. Or, face à la hausse des taux d’intérêt et au ralentissement du marché, les promoteurs peinent depuis des mois à écouler leurs stocks biens, ralentissant la rotation des projets et les rentrées d’argent nécessaires au remboursement des investisseurs.

Les conséquences sont claires : selon le rapport, entre 4 % et 6 % des opérations financées sont aujourd'hui en procédure collective, un stade où l’opérateur est en incapacité de rembourser ses contributeurs. Le rapport précise également que 2 % à 4 % des dossiers aboutissent à des pertes définitives pour les investisseurs, des chiffres qui traduisent un environnement d’investissement de plus en plus incertain.

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Les procédures collectives en hausse dans l’immobilier

L'un des signaux avant-coureurs les plus préoccupants concerne les retards de remboursement des projets. Le rapport souligne, sans surprise, qu'ils sont en nette augmentation. Alors qu'en 2022, 6,8 % des projets accusaient un retard inférieur à six mois, ce chiffre est passé à 8,7 % en 2023, une progression qui traduit les difficultés croissantes des promoteurs à respecter leurs engagements. Mais ce n'est pas tout : les retards de plus de six mois, qui présagent souvent des défauts plus graves, explosent pour atteindre entre 15 et 20 % des projets immobiliers financés sur les plateformes.

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Une collecte en chute libre

Au-delà des retards et des défauts, la baisse de la collecte globale sur les plateformes de crowdfunding tous secteurs confondus est frappante. Celle-ci a reculé de 25 % au premier semestre par rapport à l’année précédente, s'établissant à 830 millions d'euros. Le segment immobilier, en particulier, devrait voir ses levées de fonds passer sous la barre du milliard d'euros pour cette année, contre 1,3 milliard en 2023. Une contraction révélatrice d'une perte de confiance des investisseurs, échaudés par la montée des risques et bien conscients des difficultés du secteur.

La diversification vers d’autres secteurs moins risqués

Face aux incertitudes de l’immobilier, certains se tournent vers des secteurs qui semblent aujourd'hui plus résilients. C'est notamment le cas des énergies renouvelables et de la mobilité. Le rapport indique que si les taux de rendement sont plus faibles (7,43 % en moyenne contre 10,9 %), le taux de défaut y est quasi nul à ce stade.

Certaines plateformes, historiquement spécialisées dans l’immobilier, commencent à diversifier leurs offres en proposant des projets dans ces secteurs émergents. Les investisseurs peuvent également y explorer le financement participatif des TPE/PME. Bien que ce segment présente lui aussi des risques, avec une hausse des procédures collectives touchant entre 6 % et 8 % des dossiers et un taux de retard de 8 à 10%, les projets bénéficient parfois de dispositifs d'incitation intéressants, comme le régime Jeune Entreprise Innovante (JEI). Ce dernier, élargi par la loi de finances 2024, offre des réductions d’impôt attractives aux investisseurs, encourageant ainsi la prise de risque.