Comment ViaGénérations dynamise l'assurance-vie avec le viager

Caroline COURVOISIER. - La SCI ViaGénérations fait partie des fonds immobiliers accessibles depuis certains contrats d’assurance-vie. Son positionnement est toutefois très particulier puisqu’elle fonctionne sur le principe du viager. Pouvez-vous nous expliquer sa méthodologie ?

Florence Roche. - La SCI achète la nue-propriété de logements auprès de séniors de plus de 60 ans. Ceux-ci peuvent conserver l'usufruit de leur bien à vie ou le libérer par anticipation quand ils le souhaitent. Contrairement à un viager traditionnel, nous achetons à 100% en bouquet, ce qui permet aux vendeurs d'avoir le montant maximum dès la signature de l’acte.

Une fois que la SCI récupère la pleine propriété du logement, elle le revend soit en l'état, soit en faisant quelques travaux d’amélioration. L’argent qui est alors libéré est utilisé pour réinvestir en viager. Cela nous permet d'avoir un cercle vertueux et de continuer à favoriser le maintien des seniors à domicile, ce qui est précisément l'objet social de ce fonds.

Après 7 ans d’existence, nous sommes sur un encours de près d'un milliard d'euros, avec un risque lissé sur 525 biens.

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Il s’agit d’un produit de capitalisation qui n’a pas vocation à distribuer des revenus. Comment se crée la valeur pour l’investisseur ?

L’intérêt des personnes qui investissent est la valorisation du fonds sur le long terme, en plus de la mutualisation du risque. Mi-mai 2024, nous sommes sur une performance annualisée de 5,15% pour un objectif de 5%. Plusieurs facteurs permettent de former cette performance.

D’abord, nous sommes à 100% sur des actifs résidentiels. Ils résistent mieux que les autres notamment dans les périodes compliquées comme aujourd’hui. Ensuite, nous sommes sur un montage en nue-propriété : nous achetons les biens avec une décote moyenne de 39% par rapport au marché, et même 45% sur ces derniers mois avec la baisse de l’immobilier. C'est cette décote par rapport à la valeur en pleine propriété qui crée la performance sur le long terme. Chaque année, le bien se remembre automatiquement pour finalement atteindre son montant en pleine propriété : c'est ce qu'on appelle la « performance embarquée ».

Un autre facteur est le positionnement du fonds. Historiquement, nous sommes sur des biens « prime » : la valeur moyenne de nos logements en nue-propriété est de 1,3 million d’euros avec une prépondérance géographique à Paris et en région PACA, des zones où les prix résistent très bien même dans un moment baissier. En 2023 par exemple, la valeur du portefeuille de la SCI a progressé de 0,65%, alors que le marché immobilier était en recul.

Enfin, il y a les reventes. Les biens « prime » ont une clientèle qui est moins dépendante des prêts, et donc moins sensible à la hausse des taux. Ils se revendent plutôt bien.

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Que répondez-vous aux personnes qui hésitent à cause de l’image parfois négative qu’a pu renvoyer le viager ?

Parfois, il y a effectivement un peu cette peur de léser les enfants du sénior ou de faire une sorte de pari sur son décès. En fait, ce n’est pas du tout le cas. Ce montage leur permet au contraire de rester chez eux dans un environnement familier, tout en touchant une somme d'argent qu’ils utilisent comme ils le souhaitent. Certains l’utilisent pour faire des donations à leurs enfants, d’autres pour s'acheter une maison secondaire ou encore pour payer des soins médicaux.

L’autre avantage, c’est que ViaGénérations est un fonds institutionnel : nous prenons en charge les gros travaux et, en cas de problème avec leur logement, les séniors peuvent appeler à tout moment un gestionnaire. Tous ceux qui ont vendu leur bien à la SCI sont très contents du schéma que nous proposons.