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Les frais peuvent plomber le rendement des SCPI. Théophile Lambert, fondateur de la plateforme spécialiste Louve Invest, revient sur les moyens de les réduire.
De manière générale il faut distinguer les frais de souscription, qui sont des frais payés une fois lors de l'acquisition des parts, des frais de gestion, qui sont des frais récurrents. Ce sont les frais principaux des SCPI et nous allons les détailler plus bas. Avant cela, il convient cependant d'attirer l'attention sur d'autres frais qui existent sur ces produits. On rencontre par exemple souvent des commissions de cession, d'arbitrage des actifs, ainsi que des commissions de pilotage des travaux. Pour être sûr de bien comprendre les frais pratiqués par votre SCPI, tournez-vous vers la note d'information de votre SCPI, qui détaille tous les frais.
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On trouve régulièrement sur Internet deux contre-vérités : que les frais de souscription servent à payer les frais de notaire, et que les frais de souscription sont prélevés à la sortie. Ces deux affirmations sont fausses. Rentrons dans le détail des frais de souscription par un exemple tiré d'une note d'information.
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L'ordre de grandeur des frais de souscription est effectivement de l'ordre de 10 à 12% selon les SCPI, et sert à financer la collecte ainsi que la recherche d'investissement. Il convient de noter que certains acteurs lancent des SCPI à frais réduits voire zéro depuis quelques années. On peut citer notamment Néo, de Novaxia, ou Iroko Zen. Revenons sur les frais de notaire. Comme vous le voyez, ceux-ci ne sont absolument pas inclus dans les frais de souscription. Les frais de notaire sont payés en plus par la SCPI lors de l'achat d'actifs. Mais alors à quoi servent ces 10.764% de frais de collecte ? Ce que l'on entend par frais de collecte couvre la rémunération du réseau de distribution, ainsi que les frais administratifs pour faire tourner ce réseau de distribution. On appelle réseau de distributeurs l'ensemble des intermédiaires qui vendent le produit SCPI. Par exemple les conseillers en gestion de patrimoine qui recommandent cette SCPI, ou des plateformes en ligne. En fait, un conseiller qui vous propose une SCPI va toucher en moyenne de 4 à 5% de votre investissement via une rétro-commission de ces frais de souscription. Vous entendrez souvent des conseillers vous expliquer que leurs conseils sont « gratuits ». En réalité, cela signifie que le conseiller est rémunéré par les sociétés de gestion qui vendent leurs produits. Dans le cas des SCPI, le conseil « gratuit » vous coûte en réalité environ 5%. ?D'ailleurs, une nouvelle directive européenne oblige les conseillers à détailler leurs rétro-commissions. Si votre conseiller ne vous les a pas indiqué, il est dans l'illégalité.
Revenons sur cette deuxième question qui nous est fréquemment posée. Les SCPI vendent des parts à un prix, le prix de souscription, et vous permettent de les revendre à un autre prix, le prix de retrait. Pour schématiser, si vous pouvez acheter vos parts 100 euros, vous ne pouvez les vendre que 90 euros. En fait, lorsque vous investissez, les frais de souscription sont immédiatement prélevés et reversés au distributeur sous environ 2 mois. Cela signifie que l'argent réellement investi dans la SCPI est bien net de frais de souscription. Ce sont des frais d'entrée. Par contre, le taux de distribution est généralement calculé par rapport au prix de souscription. De ce fait, nombre d'investisseurs pensent ne payer ces frais qu'à la sortie. C'est faux. Si les frais de souscription étaient plus bas, le taux de distribution serait arithmétiquement plus élevé puisque le montant investi qui fructifie réellement est net de frais de souscription (en supposant les frais de gestion constants).
Les frais de gestion sont des frais prélevés sur les loyers encaissés. Reprenons notre exemple précédent pour les analyser. Ces frais sont généralement compris entre 10 et 15% des produits locatifs encaissés. Ils servent à rémunérer la société de gestion pour son travail, ses activités administratives ainsi que la gestion et l'exploitation des actifs. Ce sont ces frais qui permettent aux sociétés de gestion de tourner.
La réponse courte est OUI. Nous allons voir comment.
Les frais des SCPI ne sont pas négociables, ils sont statutaires. En revanche, les frais de distribution le sont. De ce fait, on ne peut pas réduire les frais de gestion. Par contre on peut bénéficier d'un geste commercial de son distributeur. Comme nous l'avons vu, le distributeur (disons votre conseiller en gestion de patrimoine pour faire simple) perçoit une rétro-commission d'environ 5% de votre investissement en SCPI (le montant exact doit vous être fourni dans la lettre de mission). Il y a plusieurs manières de réduire ces frais : la première est de passer par un conseiller indépendant au sens de la directive européenne MIF2. Un conseiller indépendant a l'obligation de vous rembourser toutes les rétro-commissions qu'il perçoit et facture en contrepartie des honoraires de conseil. Selon les montants, cela peut être bien plus intéressant pour le client final. Cependant ces conseillers sont rares, en bonne partie car leur vie est rendue très compliquée par les sociétés de gestion sous la pression des conseillers non indépendants. L'autre option est de négocier avec son conseiller non-indépendant un remboursement partiel de la rétro-commission. C'est légal, et proposé par des acteurs comme par exemple Moniwan, du groupe La Française.
Le marché secondaire est le marché des parts « d'occasion ». Il y a plusieurs avantages à passer par le marché secondaire si vous parvenez à trouver quelqu'un qui accepte de vous acheter ou vendre ses parts. Le premier avantage est que vous ne payez pas les frais de souscription mais des frais d'enregistrement qui sont de 5% (au lieu des 10 à 12% des frais de souscription classiques). Cela vous permet de revendre vos parts à un meilleur prix, ou de les acheter moins cher. En tant qu'acquéreur, vous bénéficiez également de l'absence de délai de carence. Les parts existant depuis longtemps, elles ne sont pas soumises au délai de carence qui vous empêche de percevoir des loyers pendant 3 à 6 mois selon la SCPI.
Malgré tout, le plus simple est de passer par Louve. Nous négocions des remboursements partiels des rétro-commissions pour nos clients ce qui vous permet d'avoir une offre ferme en amont de l'investissement. En passant par nous vous êtes ainsi sûrs de bénéficier d'une offre intéressante, et de maximiser la performance de votre investissement. De plus, nous animons également un marché secondaire et vous proposons les meilleures offres selon les SCPI qui vous intéressent. Nos clients bénéficient ainsi d'un avantage moyen de plus de 2% de leur investissement.
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