Bureaux, santé, immobilier européen... Diversifier ses placements grâce aux SCPI

Mutualiser les capacités d'acquisition

L'achat d'un logement locatif n'est pas la seule solution pour investir dans l'immobilier. De même, les actifs tels que les bureaux, les commerces, les établissements de santé ou l'immobilier international ne sont pas réservés aux seuls investisseurs institutionnels.

Bien sûr, rares sont les particuliers qui pourront acheter ce type d'immeubles en direct. Les sommes à investir sont bien trop élevées, puisque nous parlons ici de plusieurs millions d'euros. Une catégorie de placement, établi depuis de nombreuses années et proposé par les sociétés d'investissement reconnues, permet cependant d'accéder à ce patrimoine : les SCPI.

Dans le panel des placements de diversification, les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, gagnent en notoriété puisque ces structures reposent sur des actifs immobiliers. Leur unique but est de mutualiser l'épargne de centaines, voire de milliers d'épargnants afin d'acquérir puis de mettre en location des biens selon une stratégie définie en amont. Chaque détenteur de part bénéficie d'une quote-part des loyers perçus, moins les frais prélevés par la société de gestion.

Les acteurs qui proposent ce type de placement doivent être agréés par les autorités (AMF). Ceci nécessite de démontrer la solidité financière de l'entreprise, de passer par des processus juridiques rigoureux et de faire valider la création du véhicule de placement. Au fil des années, l'investissement dans les SCPI a donc gagné la réputation d'un placement solide, même si certains risques modérés existent.

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Les SCPI donnent accès au patrimoine des institutionnels

Toujours est-il que l'avantage des SCPI est de permettre d'investir dans un patrimoine immobilier qui reste d'ordinaire hors de portée de l'épargnant, avec à la clé un taux de rentabilité qui peut dépasser celui de l'exploitation d'un bien en direct. En 2021, les 30 meilleures ont dépassé 5% bruts sur l'année et les 8 plus performantes ont affiché un rendement supérieur à 6%. Évidemment, la performance dépend de l'efficacité et de la pertinence des choix du gestionnaire. Dans le bas du classement, plusieurs d'entre elles n'ont pas réussi à atteindre les 3% de rendement.

La majorité des SCPI investissent dans l'immobilier d'entreprise. Un marché difficile d'accès pour les particuliers en raison des montants initiaux à investir. Ici, à partir de quelques centaines d'euros, les épargnants se retrouvent indirectement copropriétaires de locaux loués à des sociétés qui ont souvent pignon sur rue. À la clé, par rapport à l'investissement locatif classique, une réduction des risques de défaillance des locataires et des problématiques de gestion inexistantes pour les investisseurs.

Si certaines SCPI se concentrent sur des régions, la tendance récente pour une partie de ces structures est d'aller chercher une diversification du patrimoine en Europe. Les acquisitions en Allemagne, Espagne, Pays-Bays mais aussi au Royaume-Uni se multiplient.

D'autres acteurs se concentrent sur des secteurs d'activité en besoin, dont l'une des thématiques phares concerne les établissements liés à la santé. Presque inenvisageable en direct pour la plupart des épargnants, l'investissement dans des cliniques, maisons de santé ou EHPAD vient diversifier les placements immobiliers. Avec une rentabilité raisonnable autour de 4% par an pour la plupart des acteurs, la croissance de la demande immobilière sur ce créneau permet d'envisager une certaine stabilité de l'investissement.

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Les risques, mêmes modérés, existent

Au-delà de la possibilité de diversifier son patrimoine à plusieurs niveaux, les SCPI permettent à l'épargnant de s'affranchir de tout effort de gestion locative. Pas de travaux, pas de paiement de charges, pas de soucis de défaillance du locataire... Tout est pris en charge par la société de gestion et les loyers versés à l'investisseur sont nets des dépenses.

Si l'investissement en SCPI repose bien sur l'acquisition de parts de société, il reste très différent de l'achat d'actions. Les SCPI ne sont pas cotées en Bourse et ne subissent donc pas les fluctuations des marchés financiers. Il y a peu de risque de voir la valeur de son portefeuille varier sur une journée.

La valeur de leurs parts est aussi peu sensible aux évènements extérieurs et repose majoritairement sur les fondamentaux de l'immobilier. Elle fluctue majoritairement en fonction de la valeur du patrimoine pour les SCPI, bien que l'offre et la demande liées aux parts entre en ligne de compte pour les structures à capital fixe.

Comme tout placement, il existe néanmoins des inconvénients. À commencer par l'éventuelle difficulté à revendre ses parts. Le marché secondaire reste peu organisé, bien que certaines sociétés de gestion essaient d'améliorer la liquidité. Ce phénomène peut être limité si l'achat des parts a lieu dans le cadre d'une assurance-vie sous forme d'unité de compte. L'épargnant doit toutefois se soucier des frais annexes qui peuvent être appliqués au contrat. De même, tous les contrats ne proposent pas ce type de placement.

Par ailleurs, l'investisseur ne peut à aucun moment intervenir dans la gestion du patrimoine immobilier. Il est donc soumis à la performance de la société de gestion dans ses acquisitions, revente et travaux. Enfin, il ne faut pas oublier que la valeur du patrimoine suit le marché immobilier : lorsque celui-ci baisse, elle baisse également.

La meilleure stratégie reste donc d'investir dans plusieurs SCPI représentant plusieurs classes d'actifs, et plusieurs gestionnaires pour limiter son risque.