9% de rendement sur le crowdfunding immobilier : est-ce bien raisonnable ?

Le crowdfunding immobilier finance le lancement d'une opération immobilière

Le « crowdfunding immobilier » est un type de financement participatif qui se concentre sur les opérations immobilières. Les particuliers investissent de l'argent dans un projet de promotion ou de marchand de biens présenté sur un site spécialisé. En échange, ils reçoivent des titres financiers (actions ou obligations^*). Leurs fonds sont immobilisés pendant toute la durée de l'opération, qui dure en général de 12 à 24 mois. Puis les investisseurs sont remboursés et perçoivent des intérêts, calculés sur un taux de rémunération attractif connu dès le départ.

Si le crowdfunding immobilier est un concept récent (il a été lancé en France en 2014), son principe est bien plus ancien. L'essor du numérique et la création d'un statut légal spécifique pour les plateformes d'investissement participatif ont ouvert les « tours de table d'investissement » au grand public. Il y a encore quelques années, ils restaient réservés à un petit cercle d'initiés et la loi interdisait aux professionnels de solliciter les épargnants.

Les opérations immobilières sont rarement financées entièrement par les promoteurs : un crédit bancaire est toujours sollicité. Mais les banques exigent un apport qui couvre 10 à 30% de leur prix de revient. En clair, si l'achat du terrain et la construction de l'immeuble coûtent 1 million d'euros, il est nécessaire de réunir entre 100.000 et 300.000 euros pour lancer le projet. C'est ce que l'on appelle les « fonds propres ».

Pour obtenir cet argent, le promoteur peut piocher dans sa trésorerie ou faire appel à des investisseurs avec qui il va partager les bénéfices de l'opération. C'est à ce stade qu'intervient le crowdfunding immobilier, qui n'est, pour le professionnel, qu'une nouvelle manière de lever des fonds.

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Le rendement élevé est généré grâce au fort effet de levier

Selon le baromètre crowdfunding immobilier réalisé par Fundimmo et Hellocrowdfunding pour le 1er semestre 2021, le rendement annuel moyen ressort à 9,2% par an. Ce taux est stable par rapport à 2020 (9,4% de rendement moyen sur la période équivalente).

Par quel miracle les promoteurs peuvent-ils distribuer un rendement supérieur à 9% à leurs investisseurs ? Alors que les taux d'intérêt bancaires sont si bas, pourquoi acceptent-ils de payer si cher pour emprunter à des particuliers ?

La première raison est que ce système leur permet de répartir leur trésorerie entre plusieurs opérations au lieu de se concentrer sur une seule. En multipliant les projets, les promoteurs peuvent espérer réduire leur risque global et augmenter leurs profits.

L'autre raison est que d'un point de vue strictement financier, rémunérer les fonds propres à hauteur de 9% n'est pas incohérent lorsqu'il s'agit d'une opération immobilière. Ce niveau de rendement est même classique : la rémunération des fonds propres était déjà élevée lorsque ce type d'investissement n'était accessible qu'à un cercle réduit de personnes.

Une opération de promotion immobilière moyenne réussie peut dégager entre 10 et 20% de marge sur le chiffre d'affaires. Or, l'effet de levier obtenu grâce au financement bancaire est important. Ramené aux seuls fonds propres, le taux de rendement d'une opération est donc beaucoup plus important, et les 9% de rendement distribués aux investisseurs particuliers ne mettent pas le projet à risque.

Ce rendement potentiellement élevé ne vient pas sans risque et il est nécessaire de bien choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier.

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Ne pas oublier que l'investissement reste risqué

Tout cela ne doit pas faire oublier que les rendements élevés sont synonymes de risques accrus. En prêtant de l'argent pour une opération de promotion immobilière, les épargnants sont confrontés à la possibilité de perdre tout ou partie de leur capital en cas d'échec. Les taux de retard de remboursement et le taux de défaut sont donc à surveiller.

Selon le baromètre du 1er semestre, les retards de moins de 6 mois ont fortement progressé avec la crise sanitaire, passant de 4,4% en 2020 à 7,1% en 2021. Le taux de défaut reste très bas, à 0,1%.

Mais comme le dit l'adage, les résultats passés ne peuvent pas garantir les performances futures. Les particuliers doivent donc être vigilants quant aux projets sélectionnés et aux promoteurs qui les portent. Ils doivent aussi éviter à tout prix d'investir en direct dans une SCI. Avec ce type de société, les investisseurs sont en effet solidaires indéfiniment des dettes à proportion de leur participation au capital.

Enfin, il ne faut pas perdre de vue que le crowdfunding immobilier implique une absence de liquidité : il est impossible de récupérer son argent avant la fin de l'opération. Ceux qui souhaitent investir doivent se contenter de miser des sommes dont ils n'ont pas besoin.