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La société de capital-investissement 123 IM annonce un net succès pour ses fonds d'investissement dans l'immobilier, avec 157 millions d'euros déployés dans près de 200 opérations immobilières en 8 ans. Et une performance non négligeable.
Depuis 2010, la société de gestion 123 IM développe des fonds d'investissement dédiés au financement d'opérations immobilières en complément de son activité initiale dans le capital-investissement. Un concept qui confirme son succès puisqu'à ce jour, la société annonce avoir déployé 157 millions d'euros dans près de 200 opérations de promotion immobilière et de marchand de biens (achat-revente d'immeubles) en 8 ans. « Cela représente un chiffre d'affaires total de plus de 2 milliards d'euros et près de 10 000 logements neufs financés. C'est considérable », précise Xavier Anthonioz, président d'123 IM. A la clé, une belle performance puisque 123 IM annonce un taux de rendement annualisé de 17% brut en moyenne sur les opérations débouclées (TRI). Un nombre élevé qui doit cependant être mis en perspective avec les risques de l'investissement, puisque le capital n'est pas garanti : en cas d'échec l'investisseur peut perdre la totalité de la somme placée. Comme il est d'usage, il est aussi important de préciser que ces performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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123 IM développe ses produits d'investissement dans l'immobilier sous forme de « club deals » et de fonds qui prennent la forme de sociétés dont les investisseurs sont actionnaires. Les club deals sont réservés à des professionnels : pour entrer dans le tour de table de FPS Finaprom 2018 lancé l'année dernière, il fallait par exemple pouvoir investir au minimum 500.000 euros. Les fonds d'investissement sont quant à eux ouverts à la souscription des particuliers, puisqu'ils disposent d'une autorisation de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Le ticket d'entrée est d'ailleurs beaucoup abordable. L'année dernière, les 2 véhicules immobiliers lancés ont collecté 28 millions d'euros. « En 2018 nous avons essentiellement collecté à travers deux Fonds immobiliers, dont un agréé AMF et accessible à partir de 5.000€. C'est une offre qui plaît beaucoup car elle permet d'investir dans des portefeuilles diversifiés d'opérations », explique Xavier Anthonioz. En parallèle, la société a investi environ 32 millions d'euros dans 45 nouvelles opérations, soit une hausse de 14% par rapport à 2017. Pour les deux fonds, la stratégie d'investissement de 123 IM a majoritairement consisté à prendre des participations au capital des sociétés portant les projets, une fois que les aspects administratifs, financiers et commerciaux ont été bordés. Il s'agit donc d'un apport en fonds propres en tant qu'associé, qui permet aux véhicules de bénéficier d'une partie de la marge des opérations.
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Le crowdfunding immobilier permet de choisir l'opération dans laquelle on investit. Après une pré-sélection effectuée par la plateforme de financement participatif, c'est l'internaute qui sélectionne un projet au regard des documents qui lui sont fournis. En tant qu'intermédiaires, les plateformes de crowdfunding ne sont d'ailleurs pas autorisées à proposer aux particuliers d'investir dans un fonds qui sélectionnerait plusieurs supports pour leur compte après qu'ils y aient investi. Les fonds d'investissement et club deals sont lancés par des sociétés de gestion qui ont été autorisées par l'AMF à gérer de l'argent pour le compte de particuliers. Ces fonds sont destinés investir dans plusieurs supports (PME, projets immobiliers...). Dans les deux cas, l'investissement est risqué puisque le capital ne peut pas être garanti. Il doit être envisagé uniquement dans une stratégie de diversification de son patrimoine.
