Valeur de reconstitution & revalorisation de parts de SCPI

La valeur de reconstitution est un indicateur important pour les investisseurs en SCPI, car elle permet de :

- Comparer le prix de souscription d'une part de SCPI à sa valeur réelle : si le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution, cela peut indiquer que la SCPI est sous-évaluée.

- Évaluer la performance de la SCPI dans le temps : en suivant l'évolution de la valeur de reconstitution au fil du temps, les investisseurs peuvent se faire une idée de la performance de la SCPI et de la création de valeur.

- Identifier des opportunités d'investissement : en comparant la valeur de reconstitution de différentes SCPI, les investisseurs peuvent identifier des SCPI qui pourraient être sous-évaluées ou surévaluées.

Comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription

La valeur de reconstitution est un indicateur clé pour évaluer le prix d'une part de SCPI. En la comparant à la valeur de souscription, l'investisseur peut savoir si le prix est surcoté ou décoté.

Prendre l’écart (surcote ou décote) comme indicateur clé

Tout d’abord, il faut calculer l’écart en pourcentage entre le prix d’achat (ou prix de souscription et la valeur de reconstitution :

[(Prix de souscription / Valeur de reconstitution) - 1] x 100%

Instantanément, nous voyons où se situe le prix d’achat :

- Si l'écart est positif, le prix de souscription est surcoté.
- Si l'écart est négatif, le prix de souscription est décoté.

Puis l'écart peut être interprété plus ou moins finement. Chez Louve, nous avons pris le parti de comparer par rapport à une tranche de ±2% :

- Écart supérieur à 2% : prix d’achat élevé.
- Écart inférieur à -2% : prix d’achat intéressant.
- Écart entre -2% et 2% : prix d’achat normal.

Exemple :
Prenons la SCPI Cristal Life. La valeur de reconstitution est de 100€ et le prix de souscription est de 91,24€. L'écart en pourcentage est de :

[(91,24€ / 100€) - 1] x 100% = -8,76%

Le prix de souscription est donc décoté de 8,76%. Le prix d’achat est intéressant.

La valeur de reconstitution doit être comprise entre -10% et +10% du prix de souscription :

- Si elle est supérieure à 10%, le prix de souscription doit être baissé.
- Si elle est inférieure à 10%, le prix de souscription doit être augmenté.

C’est donc pour cela que l’information sur la valeur de reconstitution d’une part de SCPI (et surtout son écart avec son prix d’achat) est importante pour l'investisseur.

En reprenant l’exemple précédent de la SCPI de rendement Cristal Life, la décote est à -8,76%. Un écart proche de -10% qui pourrait indiquer une prochaine revalorisation de la part. Mais attention, dans cette tranche de ±10%, valoriser ou dévaloriser le prix d’achat de la part, reste à la discrétion de la société de gestion de la SCPI. Certaines (comme Remake Live) ont la stratégie que la valeur de reconstitution doit suivre et être au plus proche de son prix de souscription, et ce dernier sera donc souvent réajuster. D’autres, préfèrent garder un gros matelas de sécurité en cas de décote.

En tout cas, une chose est sûre, comparer la valeur de reconstitution à la valeur de souscription est essentiel pour évaluer le prix d'une part de SCPI. Un écart significatif peut indiquer une opportunité d'investissement ou un risque de surévaluation. Il est important de se renseigner auprès de la société de gestion et de lire attentivement la note d'information avant d'investir.

Les 10 SCPI avec la meilleure décote entre le prix de part et la valeur d’expertise : SCPI Ecart au 31/12/2023 (Décote)
| LF Opportunité Immo | -9,71%
| Cristal Life | -8,76%
| Epsilon 360 | -8,73%
| Cristal Rente | -6,72%
| Coeur d'Europe | -5,07%
| Altixia Commerces | -4,77%
| SelectInvest 1 | -4,69%
| Kyaneos Pierre | -4,68%
| Atream Hôtels | -4,67%
| Coeur de Ville | -4,61% ``` Des ajustements potentiels du prix des parts de certaines SCPI pourraient être attendus prochainement, en raison d'un écart important entre le prix de part et la valeur de reconstitution.

Cela concerne notamment Cristal Life, Cristal Rente, Epsilon 360 et LF Opportunité Immo, dont l'écart se rapproche des 10%. Pour les autres SCPI du tableau, les décotes restent intéressantes.
Il est difficile de prédire si ces SCPI procéderont à une revalorisation de leur prix de part.

L’application Web Louve Invest

Nous avons mis en place sur notre Application Web un graphe qui permet : - de suivre l’évolution du prix de part par rapport à sa valeur de reconstitution, - qui vous calcule automatiquement la décote ou la surcote,- et qui vous dit si le prix d’achat est élevé, normal ou intéressant

Exemple sur la SCPI Iroko Zen

Lancée en 2020, la SCPI Iroko Zen se démarque par ses bonnes performances depuis sa création. Sa valeur de reconstitution, qui reflète la valeur estimée de son patrimoine immobilier, a connu une progression régulière.

La SCPI se caractérise par une stratégie diversifiée, principalement investie en Europe et sans frais d'entrée. Cette approche a été particulièrement attrayante pour les investisseurs pendant la hausse des taux d'intérêt. Son parc immobilier de qualité continue de s'apprécier.Fidèle à une stratégie conservatrice, la SCPI Iroko Zen n'a pas encore ajusté son prix de part. Elle présente ainsi une décote intéressante de 4,50%.

Louve Invest vous accompagne dans l'analyse de la valeur de reconstitution des SCPI pour optimiser vos investissements en SCPI. Cet indicateur clé permet d'identifier des SCPI potentiellement sous-évaluées, dont le prix de part ne reflète pas encore la valeur réelle de leur patrimoine immobilier.

Louve Invest propose régulièrement des études sur ce sujet, mettant notamment en avant les SCPI avec des décotes intéressantes qui pourraient connaître des hausses de prix à l'avenir. Dès juin 2023, une analyse complète avait déjà été réalisée suite aux ajustements de prix de parts annoncés par plusieurs SCPI.

En vous appuyant sur la valeur de reconstitution et l'expertise de Louve Invest, vous prenez des décisions d'investissement éclairées sur le marché des SCPI.