SCPI : une nouvelle dynamique sur le marché

Les raisons de cette supériorité sont multiples. Les nouvelles SCPI bénéficient encore d’une forte liquidité, ce qui leur permet de saisir des opportunités d’achat sur un marché immobilier où les prix tendent à baisser. Cette baisse des prix de l’immobilier constitue une aubaine pour ces sociétés qui peuvent acquérir des biens à des prix compétitifs et diversifier davantage leurs portefeuilles. Elles auront plus d’opportunités par la suite de revaloriser leur prix de part plus facilement.

L'une des forces majeures des jeunes SCPI réside dans leur diversification (autant sur son parc immobilier, ses types d’actifs que sa répartition géographique). Contrairement aux SCPI plus anciennes, souvent focalisées sur des bureaux ou des commerces, les jeunes SCPI investissent dans une large gamme d'actifs, y compris des Ehpad, des hôtels, et des locaux logistiques. Cette diversification leur permet de mieux résister aux fluctuations du marché.

Diversifier son portefeuille est une stratégie cruciale pour minimiser les risques, et les nouvelles SCPI ont parfaitement intégré cette leçon. En diversifiant les types de biens dans lesquels elles investissent, elles ne dépendent pas uniquement de l’évolution d’un seul secteur. Cela se traduit par des rendements plus stables et moins vulnérables aux chocs économiques.

D’après les données de l'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), les SCPI dites 'diversifiées' représentent 63 % de la collecte brute au second trimestre de 2024. Elles surclassent nettement les SCPI spécialisées dans les bureaux, qui ne représentent plus que 19 % de la collecte brute, un déclin dû à la montée du télétravail et au faible intérêt pour les grands espaces de bureaux.

Par ailleurs, des secteurs comme la santé et l’éducation (8 %), ainsi que la logistique et les locaux d’activité (5 %), apparaissent également en retrait par rapport aux SCPI diversifiées.

Les SCPI résidentielles, bien qu’elles représentent une part plus faible de la collecte brute (2 %), ainsi que les SCPI axées sur le secteur de l’hôtellerie et des loisirs (1 %), continuent toutefois d'attirer un certain type d'investisseurs, notamment ceux cherchant des actifs à forte croissance, à long terme.

Contrairement à leurs jeunes concurrentes, les SCPI plus anciennes, notamment celles investissant massivement dans les bureaux, sont confrontées à une baisse significative de la valeur de leurs parts.

Selon l'ASPIM, les valeurs de réalisation des SCPI de bureaux ont chuté d’environ 10,3% en 2023.

Parmi les sociétés les plus touchées, on trouve Accimo Pierre, Génépierre, et Laffitte Pierre, qui peinent à résister à l’effondrement de la demande pour les bureaux. Les tendances du marché, telles que l'essor du télétravail et du 'flex office', ont considérablement réduit la demande pour de grandes surfaces de bureaux, rendant ces investissements moins attractifs.

La question de vendre ses parts de SCPI ou de conserver ses parts de "vieilles SCPI" est essentielle pour les investisseurs qui les possèdent, qui ont peut-être vu pour certaines une forte dévaluation.

Plusieurs facteurs sont à prendre en compte avant de décider de vendre vos parts de SCPI anciennes.

L’amortissement du prix des parts :
Si vous détenez vos parts depuis plus de dix ans, il est probable que vous ayez déjà amorti une bonne partie de votre investissement initial. Dans ce cas, la vente de vos parts pourrait être une option judicieuse, surtout si vous envisagez de réinvestir dans des SCPI plus modernes et performantes.

Les frais de sortie :
Les SCPI peuvent imposer des frais de sortie, mais ceux-ci sont généralement réduits au-delà de 10 ans de détention. En vendant vos parts après cette période, vous limitez les coûts liés à cette opération et maximisez vos profits.

Réinvestir dans des SCPI sans frais de souscription :
Une autre alternative consiste à réinvestir les fonds issus de la vente dans des SCPI sans frais de souscription, souvent plus performantes et adaptées aux tendances actuelles du marché immobilier.

Les SCPI labellisées ISR se distinguent par leur engagement envers des investissements responsables, en phase avec la transition écologique et les besoins sociétaux.

Ces SCPI s’inscrivent dans une démarche d'investissement durable, en alliant performance financière et respect de critères environnementaux, sociaux, et de gouvernance (ESG). Elles investissent dans des projets ayant un impact positif sur l’environnement, tels que des bâtiments à haute performance énergétique, des infrastructures écologiques ou encore des Ehpad, répondant ainsi aux enjeux du vieillissement démographique et du changement climatique.

Le label ISR est de plus en plus plébiscité par les investisseurs soucieux de conjuguer rentabilité et responsabilité. Ces SCPI affichent des performances financières solides, tout en participant activement à la transition écologique et à la lutte contre le réchauffement climatique. Il s'agit donc d'une option à considérer pour ceux qui cherchent à réinvestir après la vente de leurs parts de SCPI anciennes.

Que vous souhaitiez investir dans une SCPI pour la première fois ou réorienter vos investissements après avoir vendu des parts de SCPI anciennes, il est crucial de choisir une société de gestion fiable et une stratégie adaptée à vos objectifs. Voici quelques recommandations clés :

Diversification des actifs :
Privilégiez les SCPI qui investissent dans plusieurs secteurs différents (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie). Cette diversification limite les risques en cas de crise dans un secteur spécifique et garantit une meilleure stabilité des rendements.

Performance historique :
Analysez les performances passées de la SCPI. Bien que les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs, ils donnent un bon indicateur de la capacité de la SCPI à gérer efficacement ses actifs.

Label ISR :
Si vous êtes sensible aux enjeux environnementaux, privilégiez les SCPI labellisées ISR, qui investissent dans des projets durables tout en offrant des rendements attractifs.

Gestion de la liquidité :
Optez pour des SCPI avec une bonne gestion de la liquidité, surtout si vous envisagez de revendre vos parts dans un avenir proche.

Les nouvelles SCPI surpassent nettement les anciennes en raison de leur flexibilité, de leur diversification accrue, et de leur gestion moderne des actifs.

Elles offrent des rendements attractifs et s’adaptent mieux aux évolutions du marché immobilier, notamment face à la baisse de la demande pour les bureaux traditionnels.

Pour les investisseurs, cela représente une opportunité de réorienter leurs investissements vers des SCPI plus performantes, des SCPI sans frais de souscription et labellisées ISR.