SCPI fiscales : tout savoir sur leur performance et réduction d’impôts

La SCPI Pinel : encourager l’investissement locatif neuf

Basée sur la célèbre loi Pinel, la SCPI Pinel cible principalement des logements neufs ou en état futur d’achèvement situés dans des zones géographiques où la demande locative est forte. En échange de l’engagement locatif, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % selon la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). Ce dispositif est particulièrement attractif pour ceux qui souhaitent contribuer à la construction de logements dans des zones tendues tout en réduisant leurs impôts.

C’est le cas, par exemple, sur la SCPI Urban Vitalim 4, qui est sur ce dispositif et qui passera à un dispositif Denormandie en fin d’année 2024.

La SCPI Denormandie : rénover pour défiscaliser

Inspirée de la loi Denormandie, cette SCPI encourage la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes en déclin. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. En retour, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 %, sous réserve d’une mise en location pendant au moins 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif contribue à la revitalisation des zones urbaines tout en répondant à des enjeux de performance énergétique.

C’est le cas, par exemple, de la SCPI Kyaneos Denormandie 4.

La SCPI Malraux : préserver le patrimoine architectural tout en réduisant ses impôts

La SCPI Malraux se distingue par son objectif de réhabilitation de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou dans des zones protégées. Inspirée par le dispositif Malraux, elle permet aux investisseurs de contribuer à la rénovation et à la préservation du patrimoine historique français, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs.

Les travaux de rénovation réalisés dans le cadre de ce dispositif ouvrent droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % des montants investis, dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives. En contrepartie, les biens rénovés doivent être loués pour une durée minimum de neuf ans.

Ce type de SCPI s'adresse particulièrement aux contribuables fortement imposés, souhaitant conjuguer défiscalisation et contribution à la sauvegarde de bâtiments historiques. Elle est également prisée pour sa dimension patrimoniale unique, offrant une opportunité d’investir dans des biens rares et de caractère, souvent situés au cœur de grandes villes françaises.

En résumé, la SCPI Malraux permet d’allier optimisation fiscale et préservation d’un patrimoine architectural d’exception, tout en bénéficiant de la gestion déléguée propre aux SCPI.

Le déficit foncier : une approche flexible

Le mécanisme du déficit foncier repose sur l’imputation des charges liées aux travaux de rénovation ou d’entretien sur les revenus fonciers, voire sur le revenu global dans certaines limites. Les SCPI de déficit foncier investissent dans des biens nécessitant des travaux importants, permettant ainsi aux investisseurs de réduire significativement leur base imposable. Ce dispositif est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés.

Les atouts des SCPI fiscales

- Réduction d’impôts : Les SCPI fiscales sont bien des SCPI de défiscalisation ! Le principal avantage réside donc dans la diminution de l’impôt sur le revenu, qui peut atteindre plusieurs milliers d’euros par an en fonction du montant investi.

- Gestion déléguée : Contrairement à un investissement immobilier direct, les SCPI fiscales sont gérées par des professionnels. L’investisseur n’a pas à se soucier de la recherche de locataires, de la gestion des travaux ou encore des contraintes administratives.

- Accessibilité financière : Avec un ticket d’entrée souvent inférieur à celui d’un bien immobilier classique, les SCPI fiscales permettent à un plus grand nombre d’investisseurs d’accéder aux avantages de l’immobilier locatif.

- Diversification : En investissant dans une SCPI fiscale, l’épargnant accède à un portefeuille réparti sur plusieurs biens et zones géographiques, réduisant ainsi les risques locatifs.

Les précautions à prendre

Toutefois, ces avantages s’accompagnent de contraintes qu’il est essentiel de comprendre avant de se lancer :

- Durée d’engagement : L’investisseur doit respecter une durée de détention minimum (souvent entre 6 et 12 ans) sous peine de perdre les avantages fiscaux.

- Liquidité limitée : Les parts de SCPI fiscales sont moins liquides que celles des
SCPI de rendement. Revendre ses parts avant la fin de la période d’engagement peut être difficile.

- Rendement modéré : Les SCPI fiscales offrent rarement des revenus réguliers élevés. L’objectif principal reste la défiscalisation, pas la génération de cash-flow.

Évaluer sa situation fiscale

Avant de souscrire, il est primordial de déterminer si une SCPI fiscale correspond à votre profil. Êtes-vous fortement imposé ? Avez-vous une capacité d’épargne suffisante ? Une étude approfondie de votre situation permettra de choisir le dispositif le plus adapté.

Choisir le bon dispositif

Pinel, Denormandie, déficit foncier… Chaque mécanisme répond à des objectifs spécifiques. Il est conseillé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour identifier la SCPI la plus pertinente selon vos besoins.

Analyser la SCPI

Toutes les SCPI fiscales ne se valent pas. Prenez le temps d’examiner les performances passées, la stratégie d’investissement et les biens détenus par la SCPI. Assurez-vous également de la solidité de la société de gestion.

Souscrire et suivre son investissement

Une fois votre choix arrêté, la souscription est simple et rapide. Il vous suffira de remplir un bulletin de souscription et de suivre les performances de votre investissement à travers les rapports réguliers de la SCPI.

L’immobilier reste une valeur refuge, et les SCPI fiscales offrent une alternative séduisante pour optimiser son patrimoine. Avec des dispositifs comme la loi Malraux et Denormandie toujours en vigueur, et des besoins croissants en matière de logements rénovés ou neufs, ces SCPI répondent à des enjeux économiques et sociaux majeurs. De plus, elles permettent de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’un avantage fiscal immédiat.

Les SCPI fiscales sont une solution idéale pour conjuguer optimisation fiscale et investissement immobilier. Que vous cherchiez à réduire vos impôts, à diversifier votre portefeuille ou à soutenir des projets immobiliers d’intérêt public, elles offrent de nombreuses opportunités. Cependant, il est crucial de bien comprendre leurs mécanismes et contraintes avant de se lancer. Avec une stratégie adaptée et un choix judicieux, elles peuvent devenir un levier puissant pour construire un patrimoine solide tout en allégeant votre fiscalité.