Les meilleures SCPI : investir malin en 2025

Le classement 2024 des SCPI par taux de distribution (TD) nous offre un aperçu précieux des dynamiques à l'œuvre sur le marché. On observe une domination sans conteste des SCPI diversifiées, qui représentent 80% du TOP 15. Ce succès s'explique par leur capacité à mieux résister aux fluctuations du marché grâce à leur exposition à différents types d'actifs (bureaux, commerces, logistique, santé...) et à différentes zones géographiques. En diversifiant leurs investissements, ces SCPI limitent les risques et offrent une meilleure stabilité aux investisseurs.

Par ailleurs, la montée en puissance des SCPI européennes est indéniable. Elles profitent de l'essor de certains marchés immobiliers dynamiques sur le continent et offrent une alternative intéressante aux SCPI françaises, permettant ainsi une diversification géographique du portefeuille. N'oublions pas que les SCPI européennes présentes dans le classement ont été lancées récemment et bénéficient donc de l'avantage de la jeunesse, avec des acquisitions réalisées dans un contexte de marché favorable.

Enfin, le classement confirme le succès du modèle sans frais d'entrée. Des SCPI comme Upêka, Remake Live et Iroko Zen, qui ont fait le pari de supprimer les frais de souscription, se maintiennent dans le haut du classement, démontrant l'attrait de ce modèle pour les investisseurs. Ces SCPI, souvent plus jeunes et dynamiques, attirent un public en quête de simplicité et de transparence.

L'analyse du TOP 15 révèle donc un marché en pleine mutation, où les SCPI diversifiées, européennes gagnent du terrain. Ces tendances sont à prendre en compte pour construire un portefeuille SCPI performant et adapté à ses objectifs d'investissement.

Les jeunes SCPI ont le vent en poupe, et les chiffres le prouvent ! Leur agilité et leur capacité à saisir les opportunités d'un marché en pleine mutation leur permettent d'afficher des performances remarquables. En effet, sur les 15 meilleures SCPI du classement 2024, pas moins de 11 ont été créées après 2020.

Prenons l'exemple du podium : Comète (créée en 2023), Osmo Énergie (2024) et Transitions Europe (2022) sont toutes des SCPI très récentes. Leur jeunesse est un atout majeur, car elles ont pu constituer leur portefeuille immobilier en profitant des opportunités offertes par la baisse des prix de l'immobilier en 2023 et 2024. Elles n'ont pas à supporter le poids d'investissements passés, réalisés dans un contexte de marché moins favorable, qui pourraient plomber leurs performances.

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : le TD moyen des SCPI créées après 2020 est de 7,42%, contre 5,75% pour les SCPI plus anciennes. Cette différence de performance s'explique notamment par la capacité des jeunes SCPI à investir dans des actifs plus rentables et à négocier des prix d'acquisition plus avantageux.

De plus, les jeunes SCPI sont souvent plus innovantes et à l'écoute des nouvelles tendances du marché. Elles intègrent davantage les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans leurs stratégies d'investissement et proposent des solutions digitalisées pour faciliter la gestion des parts.

Si les jeunes SCPI affichent des performances attractives, il est crucial de rester vigilant face à certaines pratiques “marketing”. En effet, certaines SCPI très jeunes, lancées en cours d'année, communiquent sur des "taux de distribution annualisés". Ces chiffres, obtenus en extrapolant les revenus perçus sur une courte période (un trimestre, par exemple), peuvent donner une image trompeuse de la performance réelle de la SCPI.

L'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) a d'ailleurs clairement exprimé sa position sur ce sujet : "il n'est pas possible d'annualiser le taux de distribution pour un fonds créé en cours d'année". Pourquoi ? Tout simplement parce que la performance d'une SCPI sur une année complète dépend de nombreux facteurs, tels que le taux d'occupation des biens, les éventuels travaux de rénovation... Extrapoler les revenus perçus sur quelques mois ne permet pas de prendre en compte ces éléments et peut donc conduire à des estimations erronées.

Il est donc essentiel de se méfier des TD annualisés et de privilégier les SCPI qui communiquent sur des TD calculés sur une année complète, conformément aux recommandations de l'ASPIM. N'hésitez pas à consulter les documents officiels de la SCPI (bulletin d'information, rapport annuel) pour obtenir des informations précises et fiables sur sa performance.

Si les jeunes SCPI présentent un fort potentiel, il est important de ne pas se laisser aveugler par des chiffres qui ne reflètent pas la réalité de leur performance. La prudence et l'analyse critique sont de mise pour choisir les meilleures SCPI et investir en toute sérénité.

Les TD par stratégie

Les SCPI diversifiées affichent le meilleur TD moyen (6,60%), suivies par les SCPI logistiques (5,81%) et les SCPI de commerces (5,03%). Les SCPI de bureaux, quant à elles, enregistrent un TD moyen de 4,89%, en légère hausse par rapport à 2023.

L'Europe, terre d'opportunités

L'écart se creuse entre les SCPI européennes et les SCPI françaises. Le TD moyen des SCPI européennes est supérieur de 0,63 points à celui des SCPI françaises, confirmant l'attractivité des marchés immobiliers européens.

Performance globale : Iroko Zen remonte

En prenant en compte la performance globale, qui intègre la distribution et les revalorisations/dévalorisations, la SCPI Iroko Zen se hisse à la troisième place avec une performance de 8,32%.

Un marché contrasté

Le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) a connu une année 2024 riche en contrastes. Si la collecte globale a été freinée par les difficultés d'accès au crédit et les incertitudes entourant la valeur des parts, certaines SCPI ont su se démarquer en affichant des performances solides et en attirant de nouveaux investisseurs. Cette dualité souligne l'importance d'une analyse fine du marché et d'une stratégie d'investissement adaptée pour naviguer avec succès dans cet environnement en constante évolution.

Tendances clés et perspectives 2025

Plusieurs tendances se sont dessinées en 2024 et devraient se confirmer en 2025 :

- La prime à la diversification : Les SCPI diversifiées, investies dans différents types d'actifs et réparties sur plusieurs zones géographiques, offrent une meilleure résilience face aux fluctuations du marché. Elles constituent un choix judicieux pour limiter les risques et bénéficier du potentiel de croissance de différents secteurs.
- L'essor des jeunes SCPI : Les SCPI récentes, plus agiles et moins chargées d'investissements passés, ont su saisir les opportunités offertes par un marché en mutation. Elles affichent des performances attractives et incarnent le dynamisme du secteur.
- Le potentiel des SCPI européennes : Les SCPI investies sur le marché européen offrent une diversification géographique intéressante et permettent de profiter du dynamisme de certains marchés immobiliers du continent.